房财经网42家房企围猎，线上报价30手，溢价率15%，中签率仅2.38%！
这一幕，发生在两年前的3月23日下午。它们为了争夺北京昌平朱辛庄CP01-0801-0028地块。
来自上海的房企大华集团，成了那个幸运儿。这是它第一次进京拿地，取名“大华启宸府”。
那场土拍很疯狂，结局也很完美。
大华启宸府共计338套房源，9月开盘，10月就网签了298套，基本到了开盘即售罄的地步，成交均价6.19万元/平米，销售指导价约6.2万/㎡。
这个盘，最终的成交总金额约21.5亿元，地价覆盖率165%，大华集团算是赚了一大笔。
但，此一时彼一时。
2025年2月5日，大华启宸府东边一路之隔，将迎来新土拍——CP01-0801-0029住宅地块+CP01-0801-0041体育地块。
仅从这一点看，它没有大华启宸府那么纯粹。0029纯住宅地块的建面36632平方米。
有人拿大华启宸府的成功，来推演0029住宅地块组合，冠之以“王炸”——已被北京自媒体用滥了，花姐则是持谨慎乐观的。
没那么纯粹的地块
这是一个肥瘦搭配的地块组合。
北京规自委的题目写道：朱辛庄新区（二期） CP01-0801-0029 地块R2居住用地、回龙观国际信息产业基地二期（二） CP01-0801-0041 地块A4 体育用地。
这两块地，相距约1000米。在北京，住宅用地搭配体育用地出让，是十分罕见的。
0029地块用地规模1.61万平方米，容积率2.5，地上建筑规模4.03万平方米，控高80米。需配建1000平方米的沿街商业，以及1000平米养老服务驿站。
0041地块占地1.88万平方米，容积率0.6，地上建筑规模1.13万平方米，控高45米，规划1处非独立占地社会停车场，共180个停车位。
其中，还得配建1处能源站（不在本次出让范围内）——地上270平米，地下2700平米。
这个约1.1万平米的体育中心，包括篮球、羽毛球、乒乓球、游泳等场地。如果开发商不出售，运营是个难题，回报周期很漫长，算不过账来。
但出让文件也留了一个活话，"0041地块用于建设区域配套服务设施，不可分割销售，如需整体转让需征得昌平区政府同意"。
这块体育用地，开发商想赚钱很难，如果有人能成本价接手，就算是解套了。
因而，0029地块不是那么好拿的。
两个土拍参照物
0029地块组合，会拍出啥价？
最佳参照物，自然是大华启宸府的0028地块。容积率和控高与0029地块一样。
0028地块起拍价为11.3亿元，建设用地面积14652.769㎡，建筑控制规模36631.923㎡，起始楼面价30847元/平米。
大华集团最终溢价15%摇号摘得，导致地价上浮至12.995亿元，楼面价35475元/平米，配建1000平米沿街商业，和350平米社区管理服务用房。
再来看0029地块组合地块，不仅多了650平米配建养老驿站，还要建1.13万平米的体育中心和能源站。这会导致0029纯地块的价格，计算不是很准确。
花姐反过来推算，如果以0028地块的起始楼面价计算，0029地块的地价为12.43亿元；如果以0028地块的成交楼面价计算，0029地块的地价为14.3亿元。
剩下的价格，就看体育中心的了。
由于0029地块不限价，加上离地铁昌平线朱辛庄站约400米，它的地段优势是强于越秀星耀未来的。
往北的星耀未来，是去年10月下旬被越秀+未来科学城联合体以25.33亿元底价拿下，它不临地铁，配建1.16万平米养老和幼儿园面积——综合楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万元/平方米。
如果0029组合体把住宅和体育中心加一起来粗算，初始楼面价约2.48万/平方米，和星耀未来差不多。
住宅销售价约6.2万元/平米
大华启宸府的存在，对0029地块有利有弊。
有利的是，大华启宸府的售价是确定的，6.19万元/平米，地价缝差2.64万元/平米。
不利的是，如果0029地块的楼面价超过大华启宸府，意味着利润要收窄，更何况，还有持有1.1万平米的体育中心。
所以，0029地块的利润要超过大华启宸府，楼面价不能超过35475元/平米。
朱辛庄板块还有两个在售楼盘可供参考：
1、越秀星樾于2023年开盘，供应554套，网签462套，成交均价6.145万元/平米，成交金额26.6亿元，地价覆盖率80.31%。
2、中海寰宇未来2024年3月开盘，供应932套，网签565套，成交均价6.18万元/平米，成交金额39.95亿元，地价覆盖率93.6%。
综合大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来的售价，0029地块的住宅销售价应该在6.2万元/平米左右。
还是文中的问题，如果开发商想拿下0029地块，最关键在于，怎么让1.1万平米体育中心趁早脱手。
