自从商贷调整后，很多人就在等公积金。

现在天津终于动了。

而且还是“双响炮”：

·10月28日起，放宽首套房认定标准（详情）。

·10月29日起，降低最低首付比例至15%（详情）。

但是，别激动！

15%首付，仅限购买配售型保障性住房。

天津目前还没有入市在售的配售型保障性住房。

换言之，这个政策没啥用。

至于第一条政策，尺度的确比之前宽松，但已没多大吸引力。

弄不好甚至会起反作用。

所以不客气说，要想刺激市场，公积金还需继续发力。

那下一步，天津公积金会调哪？

●放开2次贷款次数限制？不可能！

什么是公积金？

公积金，其实是一种住房社会保障制度，“天生”带有普惠、保障性质。

这就注定它不能跟商贷一样，可以无限次使用。

以避免有人滥用。

●商转公？不可能！

天津从来就没有先例。

关键，现在公积金跟商贷相比没有优势，甚至存量房贷利率都降了。

“转公”的意义何在？没必要。

真正可以期待，也是最有效力的公积金政策是：

① 降利率

现在天津商贷利率3%。

公积金利率首套2.85%，二套3.325%。

也就是说，首套只比商贷低0.15个百分点。

二套更是“公商”倒挂。

比商贷还高出0.325个百分点。

即便现在放宽了公积金首套的认定，利率顶多就是从3.325%变成2.85%。

而商贷今年大概率还会降。

天津有望看到2字头。

现在的问题是，公积金利率是“底线”，商贷不能低过公积金。

毕竟公积金的最大作用就是贷款买房，最大的优势就是利率低。

“公商倒挂”无疑会削弱它的吸引力。

让公积金沦为鸡肋。

但若LPR再降，天津就彻底倒挂了。

像广州、南京、苏州等地，就是因为商贷利率比公积金还低，所以被要求回调了。

很明显，低利率是大趋势。

但现在公积金反成“拦路虎”。

所以，天津迫切需要降公积金利率。

② 降首付

商贷首付，今年已经调了两回：5月，首套降至1.5成，二套降至2.5成。

10月，不再区分首二套。

二套首付也与首套一样，1.5成。

而公积金，只在3月时“追认”了去年的商贷政策：首套首付两成，二套三成。

相比商贷，已经慢了两拍了。

关键体现不出惠民来，这就很尴尬。

不仅对刚需首置的支撑力度不够，对二套仍然带有“惩罚性”。

与当下的大基调不符。

肉眼可见，现在从上到下都在大力鼓励改善。

所以，天津公积金有降首付的空间，甚至首二套拉齐也不无可能。

已经有城市行动了。

·9月29日，连云港二套房公积金贷款首付比例统一为15%；

·10月11日，青岛不再区分首二套，首付比例统一为15%，公积金贷款参照执行；

·10月25日，苏州公积金新政，购买首套或二套住房公积金首付比例均不低于20%；

·10月28日，沈阳二套房公积金贷款首付比例降至15%……

连上海的公积金首付也已与商贷拉齐。

10月18日起，上海二套公积金首付降至最低20%起。

更重要一点，用好公积金政策对天津楼市影响很大。

2023年天津“体制内”公积金缴存人数高达84.3万人，约占缴存总人数的26.11%。

而且天津很多人还有补充公积金。

补充公积金的比例一般能达到24-30%。

所以，体制内一个月公积金七八千很常见。有的甚至能上万。

若能把这部分“沉睡”的资金刺激出来，对楼市的作用力可想而知。

时不我待。

现在得赶紧加快脚步了。

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