文：蔡垒磊

最近出了一大堆的组合拳，其中被人讨论最多的就是“首付砍半”，一套房原来要30%首付，现在是15%，二套也只需要25%。我看不如别遮着了，就一次减到0好了，反正也快了。

为什么快了？这一波购买力释放完，就跟放开二胎三胎一样，一瞬间好像“我又行了”，但没过多久就萎了，还增加了受害者人数，法拍房更多了，怨气更大了。接下来怎么办？继续找连15%也付不起，但欲望很大，要立刻有自己房子的，把这波人也吃进来，0首付，就为了给之前在山顶的人再解一分钟的套。然后呢？总不能负首付吧，我们都知道庞氏游戏进入到最后是怎么死的，当再也释放不出接盘侠的时候，整个盘子就会推倒重来，什么tm组合拳，天马流星拳也没用。

老百姓不买房是因为付不起首付吗？我再换个说法，他们要真有这么强且稳定的还月供能力，你让他们攒几年首付再买会死吗？显然这是一个套，谁钻谁死。你知不知道贷款30年，当你每年还大几万月供还了4/5年以后，本金几乎没动的事实？此时如果你提前还款，银行赚走的利息远比最贪婪的高利贷还要多——跟发达国家的大行比，它们有啥业务能力啊，不就靠赚这个钱活着的么？

老百姓不买房，是因为买房要亏钱，毕竟真正能把房子当消费品的人有几个？你可能说“嘿，我就把房子当消费品”，行啊，那消费你能消费几套呢，你100个分身住100套房子？你消费就是1套，靠你那就真成消费事实了，因为房价肯定继续暴跌，一年砍两半，两年砍四半。你见过中国有几个老百姓在买豪车，老百姓咋不贷款去买呢？因为以老百姓的收入，根本无法支撑豪车的贬值金额。根本就没几个人愿意把几百万的东西当成消费的，它必须降到几十万，降到十几万，才能让普通老百姓消费，其他多出来的价格部分，全是投资，全是“想赚钱”的心理驱动的。

房价，它永远只能靠投资拉起来，是那帮一个人买好几套的；那帮明明没资格上车却拼命掏空6个钱包的；那帮拼命做各种抵押，拼命去套信用卡，然后事实0首付上车的人拉起来的，没有这帮人，房价是个啥？

可是这帮人是只有预期房价会涨的时候，才慌不择路地上车的，拼命搞名额，拼命借钱，拼命掏空父母的养老金——这时候户口是香饽饽。可如果预期房价下跌呢？这帮人全不见了，户口也成了垃圾——废话，户口就是为了买房，为了学区，可一买就亏，给你买都不买的时候，户口啥也不是。而这帮人一旦不见，房子就得回归真正的消费价值，什么是消费价值？一人一套，就住，住这个房子能带来多少心理收益，那么该值多少，就先去到什么价格再说——也就是我之前说的去杠杆，把房主全变成“钻石手”的过程，即没人买了房子是为了卖。

真到了那一天，房价才叫触底，明白吗？房价是因为投机分子而起来，但构筑大底却需要去掉大比例的投机分子，正是这些心理的变化，导致了房价的涨跌，这中间的过程，叫“周期”。而试图挽救，让老的投机分子继续留下来满怀期待，甚至试图增加新的投机分子的行为呢？只会拉长周期——处于上涨周期的时候，会让上涨偏离更大；处于下跌周期的时候，会让下跌时间变得更久。

但能改变周期吗？不能，因为价格不够低，价格不够适配老百姓的收入，那么在下跌周期里，不管你怎么勾引，大多数老百姓都是不会接盘的。而只要大多数的老百姓不接盘，那么少量去接的就会变成新的套牢盘——这是一个因果关系，如果大多数老百姓接盘了，那么少量提前接的就赚钱了，而如果大多数人不接这个招，那么谁接就套谁。这也是我说“中国经济需要找到新的增长点”的原因，经济不增长，老百姓收入不增长，靠房子的虚假泡沫去增加的，终究是虚假的财富数字，是不可能长期撑得住价格的。真正撑住价格的，不是政府各种针对房价的政策，而是如何提升中国老百姓实实在在的创富能力和创富效率，其他的全是障眼法——房价的真正破局点，恰恰在房地产政策之外。

可现在的重点是，这个真正的破局点还在继续下滑，所以你要说政府的组合拳能把房价彻底拉回上涨周期，而不是昙花一现，那就算我这么多年的思考喂了狗了。

再说说政府回购，有的人真的脑子瓦特，如果项目方在高位不停地回购筹码，那它又为什么要发项目呢，做慈善？项目方的回购，都是象征性的，是让你觉得它在回购，所以煽动你跟它抢筹码呢。退一万步，极端一点，它真的全回购完了，但它跟股市里的庄家可不一样，它用的是你的钱啊弟弟它又不挣钱，它回购的钱还不是靠0成本增发稀释的大家的钱？所以你辛辛苦苦挣了钱，再透支30年，甚至是你，还有你爸妈的30年，买了一个东西，最后人家拿了你的钱又买回去了，你还感激涕零，你咋那么傻逼呢？你这卖剩下拿到的钱就不是回头钱，是你的30年劳动变成了一堆回头纸，懂吗？

趋势，是人们的预期，它不是想扭转就扭转的，以前大家想生的时候，你再怎么控制，人家还是偷偷生；但当大家不想生了的时候，别说放开，奖励也不生，你看高福利发达国家的奖励多不多，生育率呢？

当然如果你一定要买房，有钱想造的话，还是去一线的核心区造造吧，虽然也还会一起跌，跌幅也不会小，但至少人家到时候还是最先涨回来的，不信你等着。但这件事一定不是现在，现在依然是跌得你阿妈都不认识，道理很简单，没有接盘侠，没有冲动侠，没有投资侠，一线也一样不算个卵。必须必须等到房价跌到中国有很多人买得起了，消费侠开始启动，你不动我就动，反正都买得起，你不愿消费我愿意，就是把钱扔了也扔得起，没有张三也有李四，这时候一线的房价才会再次起来，然后在一线的财富效应带动下，确认房子好像又确实能赚钱了，死去的回忆开始攻击他们，长期被套的痛苦开始缓解，暴富示范效应确认，人们拍断大腿没有早上车，然后二线和其他地方才有机会。

看事情一定要看到本质，一定要注意这个前提，必须等到中国的老百姓都能消费得起房子的巨大折价，扔掉也不可惜，就收入提到这个水准，房价跌到这个水准，来回一咬合，大事方能成。而在中国老百姓的收入彻底起飞之前，所谓的止跌反弹都是梦幻泡影，想也不用想。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。