文 | 凌锋

编辑｜杨旭然

净利润近乎腰斩，“好学生”万科交出了一份令人失望的2021成绩单。46%的净利润下跌幅度，创下了万科上市以来最差纪录。

225亿的净利润也跌回到了郁亮上任董事长的2017年，2000亿以下的市值也回到了2016年，两大指标双双原地踏步。

作为这家地产巨舰的掌舵者，郁亮主动向52万名股东致歉：“业绩不好，让股东失望了。”并主动放弃了673.5万元的年度奖金。

好成绩是比较出来的。同样，万科变得平庸，也有赖同行的“衬托”。和逆势增长的金茂、龙湖、绿城，乃至黑马建发地产相比，万科这份财报显得太过寒酸。

大环境冷意十足，但即便和保利、中海、旭辉的微幅下滑相比，当下的万科呈现出孱弱的抗风险能力。在很多人眼里以稳健著称的万科本不应这样。

越是行业环境不景气的时候，越是检验企业韧性和成色的关键时刻，这份成绩单，让郁亮及万科的管理层意识到，万科正暴露出巨大的问题。

糟糕的业绩表现，和万科30多年积累的声誉严重不符。这家被誉为现代化管理标杆的中国企业，那个充满理想主义和人文主义情怀的地产巨擘，正在失去他曾经的光环。

“没有对比，就没有伤害。”

“今年是背水一战的一年，要么死、要么活，没有中间状态。”在万科2022年年会上，郁亮直言，房地产已经进入“黑铁时代”，“能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”

一向稳健的万科不会“死”，但“活”得并不好。曾经的“三好学生”样样都不差，但却谈不上出众。

首先是2021年的业绩表现，在已公布财报的TOP20房企中，万科净利润表现仅略微好于绿地控股，同等规模的龙湖、绿城、金茂均呈现逆势增长态势，近两年凭借“中式庭院”风格崛起的黑马——建发地产更是大增51%。

“没有对比，就没有伤害。”这些企业在大环境不利的情况下，依然可以通过独特的产品、差异化的战略布局实现逆势成长。

特别是同样作为民营房企的龙湖，近些年的发展有目共睹。凭借“住宅+商业+长租公寓”的打法，龙湖2021年不仅没有“随行就市”，还实现了历史最佳业绩。

2021年，万科在营收、净利润增速，毛利率上全面落于下风，拉长3年来看，万科成长性也不足龙湖。除了体量上的差距，龙湖实现了众多核心指标上的反超。

正如郁亮所说：“万科还未摆脱黄金时代的惯性。就像刚开始吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。”

痛苦的不仅是业绩，市值表现来看，保利的股价已经创了历史新高，万科已经回落至2016年的水平。

房地产的趋势是从“增量走向存量”。受地产宏观调控的影响，开发业务难以俘获市场的高溢价，房地产主业几乎没有太多的想象空间。而近30年的地产开发浪潮，造就了背后广袤的土地，物业服务、商业管理、长租公寓、物流地产方兴未艾。

这些业务是撑起地产公司估值的重要筹码。目前看，万科的多元业务增速高于开发主业，但和同行比不够亮眼。

自2014年振臂高呼“二次创业”以来，万科在物业服务、商业开发、长租公寓、物流仓储、冰雪运动等多个领域均有布局。转型8年，多元化业务营收759.64亿元，在整个收入盘子里仅占16.7%。

万科总裁祝九胜曾坦言，万科当年过于乐观，对转型所需的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力严重估计不足。

商业地产普遍是地产公司最为倚重的第二条曲线，通过长期稳定的收租模式，可以平抑地产周期。截至2021年底，万科累计布局211个商业项目，其中印力平台105个。万科商业板块营收76.22亿元，同比2020年增长20.57%，印力营收52.3亿元，同比增幅约24%。

对比来看，龙湖商业仅有61座，商业租金达81.5亿元，同比增长40%，也就是说，龙湖用不到万科1/3数量的商业项目，实现了后者1.07倍的收入。

华润置地投资物业（包括酒店经营）的租金收入超174亿元，同比增幅超36%；新城控股商业收入86.4亿元，同比增长51%。由此可以看出，万科商业板块的含金量和成长性还属于行业二流。

长租公寓方面，万科泊寓年内营收28.9亿元，同比增长13.9%；龙湖冠寓营收22.3亿元，但23%的增速远高于万科，而且后者在2021年首次实现盈利。

郁亮反思称，过去“二房东”模式让万科付出了很大代价，“如果没有城中村二房东业务，万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。”

万科培养的这些“儿子”中，实力最优的要属物业管理部分，已经提交港交所上市申请的万物云，是唯一能够和碧桂园服务掰手腕的“选手”。

2021年末，万物云总收入237.05亿元，其中物业服务收入166.51亿元，在管面积7.85亿平方米，利润17.14亿元。比较来看，行业头部公司碧桂园服务总的管理面积达到8.5亿方，总营收288.4亿元，净利润40.33亿元。

而且在盈利能力方面，万物云近三年毛利率为17.7%、18.5%、17%，均不到19%；而碧桂园服务的毛利率要高出不少，近三年为31.65%、33.97%、30.73%。

开发主业“掉链子”，与主业强相关的商业、长租公寓、物业管理均不能称得上是行业顶尖或者行业第一。

可以说，郁亮2017年执掌万科以来，其业绩表现已经难以比肩万科的声誉，或者说万科的声誉日隆，其业绩却日渐式微。

“嘴上说不要，身体却很诚实。”

自2012年，万科判断房地产进入“白银时代”开始，万科就一直在“唱空做多”。

其一是地产主业上，继续摊大饼，做大规模。

2012年，万科销售金额达到1412.3亿元，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首个超过200亿美元的地产公司。

彼时的郁亮却公开表示，万科要以现金为王，进入过冬模式。

对行业进入白银时代的判断，并没有影响万科大举囤地，继续提升销售规模。万科2021年销售额6277.8亿元，9年间销售额飙升3.4倍。

2018年，郁亮在业内率先喊出“活下去”的口号，而当年万科斥资1316亿元拿地，位居行业首位。之后的3年间，这一数字达到1610亿元、1349亿元、1401亿元。

2018年底，万科充当华夏幸福的“白衣骑士”，以32.34亿元收购了后者环京10个资产包。

但由于对后续市场过于乐观的判断，万科这笔投资只能吞下失败的苦果。郁亮反思称：万科判断环京地区市场在经过比较大幅调整后，在2018、2019年已经到底部，所以当时购买了资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降，“为此我们不得不计提25亿元减值准备”。

然而直到2021年，万科的拿地力度并未趋缓，销售额下降 10.8%的同时，其权益拿地金额却增加1.4%，达到1402亿元，仅次于碧桂园。与此同时，拿地成本从2020年的6710元/平米，上升至6942元/平米。

2022年，郁亮率先于业内喊出地产进入“黑铁时代”。直到此时，万科才开始调转船头，大幅收缩战线。公告显示，万科今年前两月新增项目只有5个，大幅少于往年同期。中指院的数据显示，今年前三月，万科拿地金额甚至没有进入全国前100名。

其二，是大笔投资多元化。

虽然郁亮自称万科是“农民“，要老老实实把地种好，搞好地产基本盘。但这些年，万科跨界的步子却着实不小。

物流地产、冰雪运动、家装、养老甚至养猪、教育，万科都进行了实质性的探索，但正如郁亮所说的，“多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，超出了最初预估，对过往业绩也产生了影响。”

来源：万科官网

转型以来，除了物业和物流地产有所起色，其他业务中，家装业务“万链”卖给链家，冰雪事业部被划归至酒店BU，养老业务被雪藏。

尽管万科自称是一家“城乡建设和生活服务商”，但从2021年财报来看，万科依然是一家标准的地产公司，地产开发收入占比高达95%；

而6年前，郁亮对万科多元业务期待满满：“10年后万科万亿江山的一半都将来自新业务。”

眼下“十年之约”即将临近，从黄金时代到白银时代再到如今的“黑铁时代”，留给郁亮和万科的时间不多了。

万科抛出了一份股票回购计划，却遭到了投资者的“口诛笔伐”。

“市场对每1块钱利润的估值不同。”郁亮在业绩发布会上疾呼，特别希望机构投资者能够对综合性不动产企业重新估值，建立一套全新的估值模型。

经过前期大幅杀跌后，万科股价处于“破净”状态，经过近期地产板块的“暴动”，万科股价有所回升，市净率勉强回到1.02。

郁亮再次提到了令万科“羡慕”的海天味业，后者用不到万科1/3利润，创造了万科近2倍的市值。

郁亮认为，多元化业务和开发业务的发展空间不同，当前开发业务已近天花板，而物业、商业、物流等业务的想象空间要大不少。在郁亮看来，万科股价被低估了，资本市场应该重新认识万科的价值。

在业绩公布的同时，万科抛出了一份股票回购计划，却遭到了投资者的“口诛笔伐”。

按照计划，郁亮等公司高管拟增持不超过2000万元，公司回购20-25亿元，对于万科这样体量的公司来说，这个回购金额有些“可怜”，不超过18.27元/股的回购价格更是令人颇为费解。

按照万科董秘朱旭的回应：“回购价格是在董事会审议前30日交易日的均价，也是避免股价非理性下跌。”

但问题是，深交所并未规定上市公司回购的最低价格，而18.27元不仅低于市价，正好是每股净资产20.3元的九折。

难道管理层认为破净价格才是万科的合理价值？这被投资者斥责为“精致的利己主义者”。

此外，物业管理是万科旗下的优质资产，但这个还未“见风雨”的儿子似乎在“反哺”万科，2019年至2021年，万物云共实现利润42.7亿元，派发股息41亿元，三年利润几乎都用来派息，而万科系企业共持股62%，成为最大受益者。

和王石用理想和情怀吸引创一代不同，郁亮奉行“精英主义”，麦肯锡出身的刘肖和孙嘉曾被任命为北京和南方地区负责人，尽管没有一线经验也照样能被提拔为“封疆大吏“。

但此后，刘肖因北京区域违规问题被“全公司通报+连降两级+罚款1000万”，曾被看做郁亮接班人的孙嘉在接手南方区域后，业绩一直未见起色，甚至位列倒数，最后被任命管海外。

孙嘉一度被视为郁亮的接班人

纵观万科近些年的高管更替，普遍拥有高学历和光鲜履历，特别是管理咨询和财务、投资背景的职业经理人得到重用，“能人治理”氛围在万科已然成型。

自担任总经理以来，郁亮就对万科进行大刀阔斧的改革，迷恋“管理红利”的他几乎每年都在内部进行调整。被其看重的人，万科会举全公司之力予以倾斜，但如果成绩不佳，便会迅速被裁撤。

郁亮曾表示：“房地产已经从金融红利时代过渡到管理红利时代”，但这些年的“管理改革”似乎并没有带来多少成效。

如今反而开始自我检讨——“净利润下滑的原因，是万科管理离散度大、多赛道探索成本高造成的。”

深扒当下的万科，呈现出一种道理讲得比谁都透彻，却还没找到最有效破局之道的局面——总能站在行业角度发出“警世通言”，却没能阻止自身业绩的下滑。

行业“吹哨人”、地产标杆，这些声誉更像是绑缚在万科身上的累赘和包袱。站在投资者的角度，人们对万科和郁亮的期望值有多高，失望就有多深。

在后王石时代，万科经过多年的沉浮，“郁亮式平庸”的标签已经贴上了，但距离“郁亮式成功”却始终有段距离。