过去，当房子变旧时，人们会拆除它并提供资金来购买新房。但现在，房子变旧了就不需要拆除，直接进行以旧换新的交易。10月20日，浙江宁波启动了以旧换新购房项目，与之前淄博的类似政策一样。该项目要求首先购买新的住房并支付定金，然后委托第三方中介机构出售老房子，在出售完成后，用卖出的钱购买新房。

在政府的推动下，业主、中介和开发商签订了合同，看起来是一种非常完美的清理库存、帮助业主改善居住条件的方法。但实质上，这只是一个连环交易。其中还存在一个明显的问题，即如何定价业主的老房子？

如果定价太低，根本就不需要与他们签订合同，可以正常挂牌出售。而如果定价与市场价相当或略低，短期内很难成交，而他们签订的合同却是短期合同。

之前在分析江苏楼市时提到过一个数据，即核心区域的二手房小区中，超过70%的小区在90天内完全没有成交。这就是当前二手房市场的情况。许多房子的流动性越来越低，特别是一些老旧房子。

因此，目前各大城市推出的以旧换新策略和其他救市政策一样，听起来很新颖，但力量有限。根本原因在于人们缺乏的不是购房政策，而是购房信心，而购房信心的不足与房地产的金融属性以及居民收入有着很大的关系。

现在房地产的金融属性和投机属性正在逐渐削弱。以前是早买早赚，现在变成了早买早等待，没人敢轻易下手。随着房地产的金融属性减弱，居住属性提高，还出现了另一个问题，即高房价与居住属性不匹配。

由于居民收入，为了一个居住属性，再也无法付出如此高昂的房价。

因此，在未来相当长一段时间内，许多城市的房价仍将面临调整。

例如，宁波的换新购房政策实际上是被迫进行的调整，因为整体销售数据不佳，想要保持销量必须想出一些办法。根据中指研究院的数据显示，去年1-11月，宁波商品住宅成交面积为596.8万㎡，同比下降了50.4%，销量大幅减少。而今年1~9月，宁波商品住宅成交面积为455.6万㎡，同比下降了5.9%，连续下滑。

这还是在宁波楼市经历取消限购、限售等一系列放松措施后的销量情况。从近期数据来看，宁波楼市在9月份出现了销量回暖。

根据中指研究院的数据显示，9月份宁波商品住宅成交面积为38.6万㎡，环比增长了17.38%，但同比下降仍高达28.67%。然而，这只是因为9月份有极个别优质楼盘首次开盘或加推，导致销量增加。

整个9月份几乎一半的销量都来自销量较高的四个楼盘，其他楼盘的销量表现都不理想，大部分楼盘每天的均销量都不到一套。

因此，宁波楼市也面临困境。限购、限售、户籍政策以及各种补贴措施纷纷出台，但整体来看，不仅仅是宁波楼市，整个房地产市场的调控周期肯定不会短暂。

这意味着越来越多的城市的房价将持续回落。虽然浙江宁波的换新购政策被视为一种必要的调整，因为整体销售表现不佳，但这只是暂时的解决办法。

我们需要认识到，房地产市场的振兴不仅仅依靠政府引导的政策，更需要增强购房者的信心。而购房者信心的恢复与房地产的金融属性以及居民收入密切相关。

当前，房地产市场的投机属性和金融属性正在逐渐减弱。过去，人们买房是为了赚钱，但现在却变成了早买早等待的状态，谁还敢轻易下手？

随着房地产的金融属性减弱，居住属性提升，高房价与人们的居住需求不匹配。在当下，为了一个居住需求，居民已经无法再承担如此高昂的房价。

因此，在未来相当长一段时间内，很多城市的房价将继续调整。

作为回应，一些城市推出了以旧换新的策略，这听起来很新颖，但其实效果有限。我们需要认识到，房地产市场的问题不仅仅在于政策，还涉及到金融属性、居民收入以及购房者的信心。只有在这些方面得到改善时，房地产市场才能真正恢复活力。