开年后全国楼市的第一个热点事件，来自北京发布的“好房子”新政。
当大家还在研究6米挑空露台时，北京的新政已经更进一步展开关于四代宅未来形态的更多想象，6米挑空客厅，真正的墅级体验，同时完美解决传统露台隐私、采光等问题。
《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（后文简称《技术要点》）的发布，打开了全国房地产市场对于好房子打造和居住品质提升的思考。
3方面8维度
增强居住获得感和舒适度
《技术要点》从3个方面通过8维度对平原多点地区居住建筑规划审批管理进行了统一规范，这样的政策支持进一步提升了接下来房企打造优质产品的积极性，同时也释放出更多打造“好房子”的细节信号。
具体来看，这8维度以丰富居住空间形式、营造多样化生活需要和丰富城市空间形态三方面为主。
丰富居住空间形式
鼓励提升建筑立面品质：阳台、饰面层部分面积不计入容积率。
鼓励丰富居住空间形式：满足居民宽敞明亮居住需求。
满足多样生活方面
按需设置封闭或开敞阳台：满足居民休憩、 晾晒等需求。
增配邻里共享公共空间：提升小区生活宜居度、便利度。
鼓励设置开敞式风雨连廊：方便居民室外休闲活动。
合理利用底层架空空间：营造多样化生活场景，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能。
丰富城市空间形态
建筑高度局部弹性管控：引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。
跨城市支路空间利用：优化小区空间布局，提升市政设施利用效率。
目前政策覆盖区域为顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区，城市副中心（通州区）参照执行。
可以说这次的政策是一次针对好房子从内到外的升级改造，我们（公众号：四海为家）也发现，政策中有提到针对封闭阳台、开敞阳台、错层阳台三种不同类型，明确部分面积不计入容积率；允许室内一定比例的挑空空间等。
意味着更高的居住性价比、更大的居住得房率，增加居住者的室内空间舒适度和空间获得感，更好的满足居住者后续入住的真实需求。
室内挑空、共享空间
两大维度值得西安参考
作为好房子品鉴官，我们（公众号：四海为家）关注政策之余，第一时间也想到了西安与北京的相似性，北方环境、平原城市、差不多的天气气候以及生活习惯，再加上北京作为全国政策的风向标，一定程度上对于西安接下来好房子的打造以及政策导向具有参考性。
北京新政中提到的“按需设置封闭或开敞阳台”、“合理利用底层架空空间”以及“鼓励设置开敞式风雨连廊”等，目前在西安各类住宅的打造中都有所涉及，尤其是在西安四代宅疯狂来袭并十分内卷的市场环境下，无论是错层阳台/露台还是正常的开敞阳台，都在不断升级优化。
这里需要注意的是关于室内挑空和共享空间两大维度的细则。
先来看关于共享空间的要求，文件在“增配邻里共享公共空间”明确，结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。
从功能来看和目前西安各大楼盘所拥有的会所功能相似，不过这里提到“建成后由开发建设企业自持，面向全体居民运营”，由开发商自持，意味着此前销讲说辞中关于会所的功能会被更优的实景呈现，不仅提升了生活的品质，也进一步优化生活的舒适度和便利度。
再来看非常重要的室内挑空部分，在“鼓励丰富居住空间形式”中，有提到：套内建筑面积超过140㎡的住宅，可在起居室（厅）设置 1 处挑空空间。
相较于西安目前仅有的阳台/露台6米挑空，北京的新政将挑空的空间扩大到室内，意味着更高的得房率，同时这样的规划也在一定程度上规避了传统露台所带来的采光、隐私影响。
丨南京中海·江南玖序打造出的客厅挑空空间示意图
同时，文件中提到“挑空部分不大于两层层高”也就意味着可以和露台高度一般打造6米挑空，如果再配合开敞露台，实际得房率会更高，大大增加了住宅的性价比。
当然这里有3点需要注意。
其一，目前只是提到了挑空部分不大于两层层高，那么未来业主是否能够自住进行分隔延伸空间，有待进一步的规划要求。
正如西安最近交付的四代住宅，部分业主封闭露台，如果室内挑空空间未来可以自行调整，业主拆分两层后就意味着更高的空间使用率和实际得房率，再度增强居民“获得感”。
其二，文件明确可以设置室内挑空的空间为“套内建筑面积超过140㎡的住宅”。
事实上对于西安来讲，140㎡以上的住宅也是主流，而对比北京目前四代楼盘数量并不多的情况，如若这样的规范在西安落地，接下来房企是否会在内卷加剧的西安市场进行面积下探，在如120㎡-130㎡的更小户型上试探室内挑空，满足更多居住者需求，值得关注。
其三，全新的契税政策下，建面140㎡成为划分契税优惠的界限，难免会有购房者因面积刚过140㎡又支付较高契税而吐槽，如今北京新政规定140㎡以上可设置挑空空间，实际也缓解了这类尴尬的产品。
而关于室内挑空，其实不止给西安楼市未来产品升级一个参考，同时站在整个西安市场发展的态势下，我们还需要思考几点。
一方面，相较于传统露台的赠送，室内挑空意味着更高的使用率？
打个比方，文件中提到挑空的水平投影面积不超过50㎡，意味着如果空间进行分隔，户内会再多50㎡空间，那么目前有200㎡购房需求的人们是否会将目光看向面积更小但得房率更高的户型？是否会再次冲击目前西安存量超400万方的200㎡+户型？
另一方面，这样的超级户型是否会对现阶段四代宅产生冲击，一二手房是否会因为新产品的出现开启“大逃杀”阶段？
毕竟这样的超级产品已经不再是产品端的碾压而是空间形式的碾压，让更多居住者真正实现别墅式生活体验。
再一方面，这样的政策如果被运用到西安市场，最先出现这类产品的会是哪个区域？结合目前西安各区域的产品形态和潜力，我们也进行了几个预测选择。
高端豪宅遍地的曲江，随着曲江雁塔文教园多宗地块的推出，这个西安豪宅典型板块会出现新形态革新市场。
多个TOP系首发的高新，在区域价值兑现和高端产品林立的区域，会展开新一轮的新产品试探。
产品品质标准高的沣东，尤其是昆明池板块、能金区这类高价值潜力片区，也是新产品的落地优选。
楼面价即将跃升破万的港务，在万元楼面价的新阶段，需要新形态的产品来进行区域市场的革新。
暂无纯粹四代住区的长安，在个别楼盘几栋住宅规划四代产品后，直接进行产品形态的跃升。
如果在参考北京新政后，西安真的落地了类似住宅标准，那么你觉得最有可能先出现新形态的区域是谁？为什么？文末留言一起聊聊吧！
