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销量和收入双降的中国金茂，是如何扭亏为盈的？王琳
上市房企迎来一份“喜报”。
3月25日，中国金茂发布2024年年报显示，2024年全年，中国金茂实现收入590.53亿元，同比下降18%，年内签约销售额982.55亿元，同比下降逾30%。从各板块收入来看，除了金茂服务同比有所上涨外，城市运营与物业开发、商务租赁与零售商业运营、酒店经营等板块收入均出现下滑。
不过，尽管销量和收入双双下降，金茂仍然实现公司所有者应占溢利10.65亿元，与去年同期亏损68.97亿元相比，增幅达到115%，若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为13.33亿元，较上年度增加120%。整体销售毛利率为15%，较上年的12%增长3个百分点。
近几年来，伴随市场深度调整，上市房企普遍出现增收不增利，但金茂却反其道增利不增收，其背后原因是什么？
大幅压缩费用和减少存货减值
金茂在年报中表示，溢利增长主要由于集团持续强化精益管理，全力推进控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等于本年度下降；本集团及本集团之部份联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业等资产减值拨备于本年度下降。
具体来看，截至2024年12月31日，金茂的销售和营销开支为22.88亿元，较上年减少23%，主要由于员工开支及广告宣传费用较上年减少所致；管理费用为29.17亿元，较上年降低25%，主要由于员工开支及一般办公开支较上年减少所致。
此外，集团其他费用及损失净额为20.34亿元，较上年降低63%，主要由于集团计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年减少所致。其中，发展中物业减值10.8亿元，持作出售物业减值1.76亿元，较上年同期的31.45亿元和12.48亿元，均有大幅下降。
市场下行期，若估计未来项目可变现净值不及预期，甚至低于总成本，房企就要对存货进行计提减值损失，而这一项通常是拖累绝大多数房企业绩的重要因素。在财务处理中，存货减值往往是一个主观性项目。
融资成本方面，2024年内金茂利息开支总额为68.83亿元，较上年度减少16%，主要在于年内平均贷款额及贷款利率均下降所致。其中，资本化的利息开支为43.48亿元，较上年下降15%，融资成本为25.35亿元，较上年元减少16%。
截至2024年12月31日，金茂销售成本约504.56亿元，同比下降20%。集团整体销售毛利率为15%，较上年的12%增长3个百分点，中国金茂表示，毛利率增长主要是城市运营与物业开发分部毛利率增长所致。
对于扭亏为盈，中国金茂董事长陶天海在年报里总结了18个字：落实四个极致，推动三大创标，打赢了翻身仗。
他表示，通过极致的签约回款、极致的现金管控、极致的降本控费、极致的价值创造盘活存量，公司实现了自我造血与修复，支撑经营业绩目标达成。同时，通过投资创标、产品创标、运营创标做优增量，坚持双聚焦投资策略，全年新增获取22宗一二线城市土地，为公司发展储备优质资源。
2024年，中国金茂签约销售额约983亿元，其中68%的销售额来自华北和华东区域，90%来自一二线城市。持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为397个，未交付面积为约7796万平方米。
多板块业务收入、毛利率下滑
尽管实现扭亏为盈，但从中国金茂2024年的各板块收入来看，房地产行业的低迷影响仍然挥之不去。
2024年内，金茂城市运营及物业开发销售收入约493.02亿元，占收入总额的82%，较上年下降21%，主要由于交付结算之销售物业较去年减少。
商务租赁及零售商业运营收入约16.97亿元，占收入总额的3%，较上年下降6%，主要由于年内长沙览秀城成为华夏金茂商业REIT的底层资产，其收入不再纳入中国金茂财务报表导致商务租赁及零售商业运营收入减少。
酒店经营收入约16.98亿元，占收入总额的3%，较上年下降18%，主要是2023年下半年出售北京威斯汀酒店以及国内旅游度假市场下行影响所致。
金茂服务全年收入约为29.66亿元，占收入总额的5%，较上年增长10%，主要是基础物业管理在管面积增长所致。此外，包括金茂大厦88层观光厅、绿色建筑科技、楼宇装修等地产相关业务的收入，占收入总额的7%，比上年增长8%，主要由于绿色建筑科技收入增长。
图表来源：中国金茂2024年度业绩公告（港交所）
各板块毛利率也多有下滑。年内商务租赁及零售商业运营业务和酒店经营毛利率较上年相比，均有所下降，金茂服务尽管收入增加，但由于非业主增值服务、社区增值服务的毛利占比降低，所以整体毛利率也有所下降。其他业务毛利率较上年有所增长，主要是建筑装饰毛利率增长所致。
截至2024年末，中国金茂总资产为4092.56亿元，总负债达3009.78亿元，从债务结构来看，其流动负债达到1733.29亿元，占总债务的58%，流动负债的高占比，或许会给公司资金周转带来一定压力。
长期来看，中国金茂还有1276.49亿元非流动负债，主要为长期借贷，长期有息负债达1011.94亿元。
截至2024年末，中国金茂有计息银行贷款及其他借款合共1228.01亿元，其中，一年内到期的有息负债为216.07亿元，期末现金和现金等价物308.05亿元。
图表来源：中国金茂2024年度业绩公告（港交所）
中国金茂在年报中表示，短期来看，经济全面回暖与市场信心恢复仍需一定周期，行业仍将处于筑底过程中，公司策略仍为盘活存量、做优增量；中长期来看，公司将在加快构建房地产发展新模式方面探索布局，坚定城市运营商战略定位，聚焦核心城市核心地段和高端改善产品，同时，契合行业向存量市场发展趋势，加速物业服务业务增长，打造商业、酒店、公寓差异化轻资产管理能力，形成业绩增长极。
销售额跌出千亿阵营
在正式发布年报之前，今年3月11日，金茂曾发布正向盈利预告，也是在同一天，中国金茂总裁陶天海升任董事会主席，这也是两年时间内金茂的第三任董事长。
2016年，中化集团董事长宁高宁同时兼任中国金茂董事长，在此期间，中国金茂打造出业内知名的豪宅品牌“金茂府”。2022年，宁高宁退休卸任，李凡荣接任，但在职仅不足8个月。2023年4月，时任总裁的李从瑞接任董事长职务，然而，仅在位33天，2023年5月，李从瑞因工作调整辞任。
李从瑞离职后，张增根于2023年5月31日获任为中国金茂董事长。如今，因张增根达到退休年龄，陶天海出任中国金茂新董事长。
频繁换帅期间，中国金茂的业绩也经历了跌宕起伏的变化。
2020年是中国金茂的高光时刻，当年全年合同销售金额达到2311亿元，同比大增44%，首次突破2000亿大关，销售回款也突破2000亿元。2021年，中国金茂的合同销售金额继续上涨达到2356亿元。
不过，地产行业下行压力逐渐显现。到了2022年，中国金茂全年合同销售金额1550亿元，同比下降34%；2023年，全年合同销售额1412亿元，同比下降8.9%。
也是在2023年，中国金茂出现上市以来首次亏损，净利润亏损48.58亿元，同比减少193.06%，归母净利润亏损68.69亿元，同比减少447.6%。
中国金茂当时指出，亏损主要是受房地产行业下行影响，集团及部分联营、合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值，部分物业开发项目收入及毛利率下降，以及土地开发收入金额下降导致毛利下降。
2024年，金茂全年签约销售额继续下滑至982.55亿元，同比下降30.41%，已跌出“千亿阵营”。
新任董事长陶天海仅上任一周之后，金茂就开启了一轮组织架构大调整：将“总部-区域-城市”三级管控架构，调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为14个地区公司。
与此同时，金茂在土地市场上也表现出强烈的补仓意愿，据克而瑞统计，今年1-2月，全口径拿地金额超过100亿元的房企共计8家，其中，中国金茂前2月拿地金额达到188.5亿元，排名第二位。
2000年从复旦大学毕业的陶天海加入金茂，2011年被调任上海，负责华东区域的业务拓展，上任之后，陶天海带领团队将金茂品牌迅速打入上海、杭州、宁波、苏州等17个城市，开发了超过150个项目。到2017年，华东区域已成为金茂的核心粮仓。
陶天海在2024年报的主席致辞里说，要全面深化改革，组织精简高效，重塑干事创业精气神。他要求各单位内部积极精简架构、压缩层级，通过瘦身健体提高公司在寒冬中生存能力，同时，坚持业绩导向，加强优胜劣汰，持续推动全员意识转型与能力转型，把危机感转变成为使命感、责任感和紧迫感。
在金茂内部，变革的大幕已经开启。■
