文|一种

最近万科要暴雷的消息可谓反转不断。

起因是跟新华资管谈约100亿元的债务展期，被拒绝。

所以一时间，万科要暴雷的新闻甚嚣尘上。

现在这个大环境，万科的资金头寸肯定是紧张的。

最新财报数据显示万科账面资金1036亿元，而三个月之前这个数据是1368亿。

资金在以一种匪夷所思的速度消失。

因为销售的下滑实在太大了。

21年前100名房企的总销售金额12.8万亿元。

22年这个数据变成7.6万亿，同比下降4成。

23年变成6.3万亿，同比下降1.5成。

24年1-2月见下图，比去年同期又少了一半。

如果后续的销售不回暖，今年前100房企销售将不足4万亿。

那可真是“膝盖斩”了。

我们每个人都可以扪心自问一下，在不能借新还旧的前提下，如果家庭收入一下子少了7成，还能不能正常支付每个月的贷款利息？

那么万科会不会暴雷？

万科如果爆雷了，对后市又会产生什么影响呢？

这一篇主要想对这轮惨烈的暴雷史，做一轮回顾。

主要包括四个部分：

1、导致本轮房企暴雷的政策背景。

2、本轮房企暴雷梳理。

3、万科会暴雷吗？

4、结论总结

大家权当听个故事。

故事有点长，太长不看的，可以直接拉到最后看结论。

01

导致本轮房企暴雷的政策背景。

从“三道红线”到"三支箭"再到“三个不低于”

故事要从18年说起。

这年7月31日，随着政治局喊话：“坚决遏制房价上涨”。

地产调控力度达到高潮。

找到了我19年中做的报告，记录了那段时间的政策变化情况。

各地的调控政策不断加码

央行、住建天天喊话

在这样的高压政策下，市场逐渐降温。

原本按照这样的剧本走下去，19年市场做一轮踏踏实实的回调，也许后果就不会像现在那么惨烈了。

但是意外发生了。

19年底“新冠疫情”爆发。

为了应对新冠疫情，货币政策被迫重启宽松。

2020年，我国宏观杠杆率从2019年末的246.5%攀升至270.1%，增幅为23.6个百分点。

这个增幅为08年全球金融危机以来的第二高。

市场刚跌没两天，又被放出来的水推了回去。

放水本意是拯救疫情下的小微企业，实体经济。

但央行无论怎么喊话，怎么打政策补丁，也拦不住水拼命的流向地产。

其实早在19年5月央行就提出“五限”政策，限制资金流入房地产。

但是根本没有效果。

终于在这种背景下，2020年8月，“三道红线”诞生了。

三道红线就是对房企的三条财务指标限制。

如果三道红线全部不满足，房企则不能获得任何新的融资。

“三道红线”从2021年1月正式启用，随着一起启用的还有央行对银行的“两道红线”。

所谓银行的“两道红线”，就是央行限制了银行在房地产领域的贷款占比。

什么意思呢，以平安银行为例，属于中资中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%。

也就是平安银行每贷出去1万亿，只能有2750亿是贷给房地产相关领域的。

这个比例意味着什么呢？

我跟银行的朋友了解过，政策颁布时，存量的业务已经超过了这个比例。

也就是说如果房企不先把之前的贷款还掉，银行是没有新的信贷额度的。

“三道红线”+“两道红线”导致的一个结果就是。

房企突然借不到钱了。

关键就在于突然。

2021年金融机构人民币新增房地产贷款二、三季度同比增速分别为-39.5%、-57.3%。

根据公开数据汇总。

2021年房地产行业的融资比2019年同期减少了大约1.4万亿元

红线起效太快了，房企根本来不及应对

于是乎一场风暴开始酝酿。

02

本轮房企暴雷进程梳理。

从21年开始，恒大一直在偷偷自救。

暂停了几乎所有供应商的付款。

几乎暂停了拿地

（20年拿地金额6000亿，21年仅256亿）

降价卖房

（恒大销售均价2019年及2020年分别为1.08万元/平方米和0.95万元/平方米，2021年前5个月，恒大销售均价为0.84万元/平方米）

努力改善自己的财务报表，以期恢复融资能力。

但是恒大的负债太高了。

21年6月，恒大暴雷。

恒大暴雷之后从上到下没有任何的纾困动作，这种态度，加速了连锁反应。

暴雷迅速席卷了一样是“高杠杆、高周转、高负债”的其他民营企业。

随后，数不清的民营房企暴雷。

21年8月，在融创的中期业绩发布会上

老孙说“融创现在是全中国最安全的房企，除了我们以外，都有可能暴雷。”

老孙当时应该真的认为融创“很安全”。

因为21年上半年融创拿了1226.9亿元的土地，位居全国第一。

21年4月老孙还以99亿元并购了广西彰泰集团，获得其在南宁等城市的57个项目。

这个彰泰资产包，旭辉跟进了很久，临门一脚签约时，林老板犹豫了一下，毕竟是90多亿的大并购。

老孙听说以投资稳健著称的旭辉都能算过账，那肯定没问题，加价5个亿截胡。

也算是给旭辉续了一波命。

如果不是高点拿了这么多地，融创可能不会倒在前面。

22年5月融创暴雷

再往后面，“三道红线”都是绿档的房企也扛不住了。

旭辉一直是行业内的“三好生”，财务稳健，“三道红线”都是绿档，投资风格也比较稳健。

旭辉暴雷的引子是天津某项目融资未能如期支付。

跟万科一样，也是险资出事情。

可惜的是旭辉原本已经跟险资谈妥了展期，本来不会爆出来，撑到后续“三支箭”政策出来，可能就柳暗花明了。

但是旭辉这边谈妥了展期，却凑钱还了另外一笔融资。

保密工作还没做好，可给险资气坏了。

原本谈好的展期崩了。

也是运气不好。

于是，

22年10月旭辉暴雷

发展到这个时候，连行业“三好生”都扛不住了。

央行终于出手救企业了。

22年11月，金融十六条出台。

随后房地产企业融资“三支箭”应运而生。

第一支箭，支持房企项目融资。

第二支箭，支持房企发债。

第三支箭，支持房企股权融资。

但除了地产股涨了一天以外，没激起任何水花。

中指院数据显示，“第一支箭”落地之后，房企总授信额度超过6万亿元，但仅有5家混合所有及民企授信额度超过1000亿元。

就像当初拦不住水流向地产一样，如今也拦不住水流向国央企。

真正需要融资的企业依旧融不到钱。

23年8月碧桂园暴雷

好像已经波澜不惊，并不是什么大新闻了。

然后就终于轮到万科了。

23年11月万科股债双杀

就在大家都等着看班长掉链子的时候

深圳国资委出面站台

“假设极端情况下存在风险，一定会在市场化、法治化基础上，帮助万科守住不发生经营风险的底线。”

有国资信用背书

万科成功续命

在那之后，万科一直在想办法自救。

先后折价处理掉了手上多个优质资产。

包括7折出售了万科最优质的商业资产七宝万科广场50%的股权。

24年3月万科二次股债双杀

之前续命3个月的体验卡到期了。

万科还想续费，债主不太愿意了。

但是展期失败的消息走漏出来之后。

神秘的力量发挥了作用。

新华资管不但没捅刀子，反而第一时间辟谣。

后来万科发布公告，称已打款6.47亿美元偿付到期美元债本息。

暂时稳定住了舆论和股价。

3月11日路透社消息，监管层要求大银行对万科提供流动性的支持，而且要求持有万科非标准融资债务的企业延长还款期限。

3月12日小作文马上流出，监管层要求12家商业银行筹集800亿资金为万科提供贷款，用于偿还到期的债务。

故事到这里还没有结束，

此刻万科应该在跟债主们积极的探讨展期的条件。

03

万科会暴雷吗？

到这里就看出来了，上头不希望万科暴雷。

在努力帮助万科渡过难关。

但很多事情光嘴上努力是没用的，我们还是理性的分析一下

万科究竟会不会暴雷？

这其实引申出两个问题：

1、万科有没有能力自救？

2、“他救”的力量够不够强？

首先第一个问题，万科有没有能力自救？

2023年10月底披露的数据显示万科账面资金1036亿元，比3个月前的半年报332亿

平均一个月消耗100亿资金。

按照这个速度估算，加上24年初销售同比下滑4成。

现在万科手头的资金估计只有600-700亿的规模。

万科不被监管，归属母公司，能动用的资金不超过200亿。

这里我要解释一下，房地产行业的资金主要分布在各个项目公司，处于银行监管之下，用以支付项目工程款、税费等项目开支。

在此之外如果还有富余，资金会归集到母公司统一调配。

所以归属母公司的钱才是能灵活使用的钱。

由于房企暴雷，资金监管政策空前严厉，趴在项目账上的钱根本动用不了。

所以会存在某些房企明明账上还有几百亿，但是连几个亿的利息都还不上的情况。

根据wind数据，万科境内债未来12个月到期规模240亿元，境外债未来12个月到期债务12亿美元。

也就是说万科手头能动用的资金，连今年公开的债务都还不上，更别提还有几百亿非公开的债务（险资）。

3月12日的小作文说监管层要求银行提供为万科800亿的贷款，大家有没有想过为什么是800亿？

境内债240亿+境外债80亿+新华资管100亿+其他非标融资380亿=800亿？

也就是说800亿的融资也只能解决万科今年的债务问题。

当然这只是我个人的猜测。

总之，现在每家险资手里都有少则几十亿，多则上百亿的债权，只要有一家挤兑，万科势必会暴雷。

存量资金不够，那增量呢？

万科还债的收入来源有三个：

1、销售：销售不用说，已经膝盖斩了。

2、融资：前面提到过，“三支箭”效果并不好。因为现在资金都在避险，企业靠信用根本无法融资。

而销售越差，债主会感觉资金越危险，会要求万科拿出更多、更优质的资产做抵押，这对于现在的万科来说，显然做不到。

能拿去抵押的资产，早就拿去融资了，还能等到这个时候？

3、卖资产：差的资产打骨折都没人要，只能捡好的卖，好的还要贱卖，贱卖是能回笼一点现金，但是也意味着少了一个优质的抵押物，融资额度会降低。

所以卖资产是下下策，好比渴了喝海水，发现越喝越渴。

万科七宝广场如果能包装成REITs融资，万科会把它卖掉？

所以结论很清晰了：

存量资金不足以支付今年债务，增量资金收入来源疲软，万科无法独立自救。

那么第二个问题，“他救”的力量够不够强？

“他救”的力量主要来源于两个方面

一个是深圳国资委愿不愿意拿出真金白银救万科，比如出钱入股+平价收购资产+提供融资担保。

光靠喊话是没用的，想贷款要么提供足额资产抵押，要么国资提供担保。

现在万科肯定是拿不出800亿贷款的足额抵押物的。

国资如果不能提供担保，那800亿可能就是一个空谈。

另一个是上头愿不愿意释放更多的政策利好救市场。

还债关键靠增量资金。

而增量资金关键靠销售。

只要销售回暖，资产价格回暖，资金信心恢复。

房企的融资能力自然就恢复了。

但是销售如果一直这么差，别说万科，就连国央企也捉襟见肘。

事情发展到这一步，我估计万科暂时的危机已经渡过去了。

因为几大险资都是国企，

要听从指挥，

不能违背监管层的意志。

但长期来看万科的危机还远没有结束。

04

结论总结

1、“三道红线”+“两道红线”是房企爆雷的诱因，本质是“高杠杆、高周转、高负债”的模式难以为继。

2、“三支箭”等融资支持政策效果不明显，因为市场下跌导致金融机构避险情绪高涨，对于融资的抵押物要求变高，与企业没有足够抵押物现状相矛盾。

3、万科存量资金不足以支付今年债务，增量资金收入来源疲软，无法独立自救。

4、万科能坚持多久，取决于“他救”的力量有多强，主要包括国资委真金白银的支持+房地产政策的进一步松动。

5、仅靠喊口号，800亿的融资支持难以落地。

6、如果不救市场，万科迟早要爆雷，国央企也会如履薄冰。

但话说回来，万科如果爆雷了，也不一定是坏事。

行情的反转往往都伴随着极端事件的发生。

否极泰来。

万科的暴雷会加速国家的救市动作。

预计的政策全面宽松到来的时间就会提前。