对于这几年房价下跌，很多人都表达过自己的看法，但是要说到权威，那就不得不提黄奇帆了。
他曾主政重庆，又是经济学家，所以他的分析总能直击要害。
他说这次房价下跌不是短期的，而是这三十年来从未有过的深度调整，和以前短期调整有本质区别，这次是底层逻辑变了。
黄奇帆说房价下跌不是感冒发烧，而是器官衰竭。这话听着吓人，但数据更吓人：2020年新房卖18亿平方米，2024年只剩5亿，销量暴跌60%多。
土地批租收入从8.7万亿缩水到3万亿，连房企自己都躺平了。
1. 供需关系逆转
过去开发商拼命盖楼，韭菜们疯狂接盘，现在呢？全国住房够40亿人住，但实际需求只有14亿。二手房挂牌量激增，房东们像甩烫手山芋一样抛售，但接盘的人呢？
2. 房价永远涨的信仰破灭，购房观念发生改变
以前买房要靠抢，借钱也要上杠杆，2016-2020年房企负债率85%，购房者房贷增速超20%，结果呢？恒大爆雷、碧桂园躺平。
现在大家学乖了，首付不够？不买！月供压力大？不买！租房也能住，何必负债生活？
3. 人口因素：900万新生儿 VS 2.6亿空房
去年新生儿只有902万，比八年前少四成，结婚登记数暴跌35%，连丈母娘都带不动刚需了。
黄奇帆每次的分析总能精准命中，这在于他抓住了市场的真实逻辑，不是土地成本，不是建筑成本，而是供需。
黄奇帆给过准话，2024-2025是刚需最后的上车窗口。
但是也不能随便买，要牢记三个原则，买核心地段、买现房、别贪便宜。
比如郑州远郊7000一平的空城盘和上海内环10万的老破小，十年后哪个能保值？答案显而易见。
而投资买房无疑是火中取栗，黄奇帆早警告过，只有大城市核心区品质房能抗跌，其他都是炮灰。如果非要赌，记住一句话—— 宁买一线厕所，不买三线别墅。
被套牢的人断臂求生还是咬牙死扛？手握三四线15年楼龄的远郊房？属于是无效资产，说难听点，迟早归零。
所以别再误判2025年的楼市了，下面三个大坑要避开。
第一是人口流失城市
东北某城人口十年流失23%，房价跌回2008年。这类城市别碰！没有人的房子，房价跌的更凶。
第二是二线非核心区
武汉光谷东、成都天府新区，这些曾经的神盘现在集体熄火。新区画饼十年，不如主城一碗面。
第三，别忽视持房成本
这是最容易忽略的一点，究其原因，是因为房价涨习惯了，那点持房成本完全可以忽略。
现在可就不同了，房价不涨，房子还要是交物业费，随着房产税扩大范围，可能还要多增加一笔支出。
2025年的楼市，不再是造富神话的舞台，而是回归居住本质的考场。黄奇帆预测房价将止跌回稳，但这“稳”字背后是残酷的筛选，有人住、有产业、有资源的房子才能活下来。
普通人要做的，不是预测涨跌，而是握紧资金，在时代大浪里守住自己的船。
买得起的早买了，买不起的别硬扛，租房不丢人，断供才要命。
好房子永远有人抢，烂房子白送都嫌占地方，2025年之后，这句话会体现得淋漓尽致。
游戏人间
一线城市暗地里在降，但还远远没降到位，在硬撑，有些人不甘心，其实老百姓尤其是刚需没钱，必然大降，炒房的都急着卖房炒股，只是还没在股市布局好，还有的急着卖个高价回老家当土豪，谁也不愿烂在自己手里。
jhu1989 回复 04-16 14:24
看了你前半段[点赞]再看你后半段[笑着哭]
丌元无边 回复 04-17 11:22
国家要稳中有降，有时一步降到位后再出正策拉，降了让买不起的也能试着买时就把存量资本流动了，不然手里30到50万的是不会下场子的，便宜了还是有许多会买的。
刀客
大嘴还在张嘴乱说
用户97xxx06
过度建房，造成房子成烂白菜。
jhu1989 回复 04-16 14:25
关键按照现有的制度，这些房子还不会平白无故消失，能一直传下去，那以后谁还需要买房...
鹏仔
这是你说的，不是黄说的
银砖
25年2季04:🦊🐞贝壳易居等的挂牌价要比实际的房价要虚高的很多。 🌴贝壳上的挂牌价。🌿当地中介的真实挂牌价。🌷和真实能够成交的房价，各不相同。 以天津市滨海新区某地的实际的挂牌二手房，2室55㎡左右为例。[大平米房子比例相同]。装修家俱家电差不时，🐞贝壳上的挂牌价是在24万~27万之间。有的更高达30万。 🌿当地中介真实的可能成交的挂牌价应该在是18万到22万之间。 🌷真实的成交价应该在18万~20万左右。 👿即贝壳标价虚高15~25%。比真实的成交价虚高20~30%以上。还有两年多以前的挂牌价。这样的房子根本没有人看更卖不掉。有多套房子想出手，或者你想到某地买房子的朋友，你最好亲自到当地多咨询几个当地的房地产中介。你才能够得出比较切合实际的房子的卖出价和买入价。贝壳上的房价的水分有多大了，相信了它。那你手里的房子根本卖不出。如果你想买房子，你只有多花冤枉钱了。所以说我劝想买房或想卖房的朋友们多长几个心眼儿，不要被别人忽悠了。 🌷全国许多地区的房企媒体上的挂牌，大至都是如此。千万不要上当， 这就是市场经济。
jhu1989
“全国住房够40亿人住，但实际需求只有14亿”，而且现在还在年年建，关键老房子还不会平白无故的消失，这以后还有谁需要买房？就算要买也是置换，所以二手房开始价值回归，就跟汽车一样，逐年贬值...
怪侠一枝梅
不买也可以租，纯属放屁，房东一部开心就让你卷铺盖滚蛋
我的UC
什么核心地段，最后上车机会这类鬼话，绝不是黄岐帆说的，倒像是中介说的。马上每年减少几百万人，还在吹涨价。
统一
有贷款的时候银行的一百块可以是一千也可以是一万，没贷款的时候一百就是一百。
用户10xxx59
“东北某城人口十年流失23%，房价跌回2008年。这类城市别碰！没有人的房子，房价跌的更凶。”？？？刚需，为什么不能碰？
康宁
概括不全但是真切，说的对。
用户10xxx42
你写的是个啥，前言不搭后语嘛
沈云峰
其实每个小区的物业管理应采用全国公开招投标制度，投标家数不少于多少家竞争，从0元每平往上加价，价低者得，全体业主监督招标，年底业主投票，满意度达不到70%的重新招标！引入竞争！
春天到了
事后诸葛亮
菩提心
砖家们早干啥去了，知道14亿人口盖那么多房子干啥。
非洲二哥
妈的，究竟是哪些人还在买房子
jhu1989 回复 04-16 14:26
刚需啊，比如外地人来上海...
用户13xxx48
你有几万套烂房子全送给我我一点儿都不嫌占地方，否则闭嘴不要乱喷
用户10xxx55
没钱拿什么去买房？
游记王
你是在教大家怎么炒房吗？[得瑟]
jhu1989 回复 04-16 14:26
这年头，还有人敢炒房？[笑着哭]
chengang
房产稅什么时候落地？？。