韩国的房地产市场，在过去那可是好多人眼里的“发财传奇”呢可现在却掉进了一场非得做出生死决定的危机里。从“江南超级厉害”变成“首尔赶紧跑”，这中间到底藏着啥样稀奇古怪的现实呀？会不会跟日本“丢了的三十年”一样呢？这不光是韩国人得去应对的事，也值得咱们好好琢磨琢磨。
韩国房地产市场的历史，就是一部有着很多波折的“狂飙突进”的历史。在1960年代的时候，朴正熙推动了工业化，首尔-仁川这个工业带崛起了，接下来就吸引了好多人口往这边涌过来。首尔的人口在30年的时间里一下子就增加了1338万，平均每年增长的速度达到了44.6万人。
可是土地实行私有制存在着缺点，这个时候，政府在住宅方面的投入比较晚，这样就导致三次房价出现了迅猛的增长。1969年，首尔的房价在一年里快速上涨了84.7%。在20世纪70年代，国外的资金回流使得房价在8年里涨了7倍。1988年汉城举办奥运会之前，房地产市场的泡沫达到了最厉害的程度。
尽管朴正熙、全斗焕卢泰愚三任政府轮番调控，却始终难以遏制房价的疯狂上涨。
楼市成了全民都信奉的东西，韩国人创造出了人类历史上最疯狂的一种金融玩法——全租房。
租客把房价的60%到70%当作保证金，接下来就可以免费用房子住，房东就拿这笔钱去加杠杆买别的房子，这样就形成了“租客贷款→房东炒房”这种不好的循环。在2016年的时候，全部租房所占的比例达到了35.9%，居民实际的负债比率一下子就升到了GDP的135%，比国际上规定的警戒线要高很多很多。
这种制度把整个社会都拉到了赌桌跟前：利率稍微上涨一点，房东的资金链条就断了；房价稍微下跌一些，租客就把本钱全赔光了。在2022年美联储加息之后，韩国的基准利率从0.5%一下子猛涨到3.5%，首尔的公寓平均价格直接腰斩了40%，房东逃跑、租客跳楼这样的悲惨事情频繁发生。
全租房市场垮掉了，一下子就引发了这场“韩国版次贷危机”。
2017年，文在寅带着“反财阀斗士”的模样上台了，他推出了有史以来最严厉的调控措施：购买第二套房子需要支付80%的首付，购买第三套房子则禁止贷款，资本利得税高达60%。
可实际情况是政策没达成预想的成果，首尔的房价在5年间翻了一倍，年轻人们被逼得“啥也不干”，生育率跌到了0.8这个全球垫底的数值。在2022年，尹锡悦政府赶忙推出了“1·3救市政策”，对限购进行了放松，还降低了税和利息，甚至准许新房可以在3年内进行转售。
不过12032套遁村住宅一块儿进入市场，再加上全租房出问题了，市场就进到了那种“越救它就越往下跌”的不好的循环里。
首尔成交量暴跌70%，地方城市房价跌幅达4.8%，房企应收账款激增34.1%，金融脆弱性指数升至48.1，韩国央行已发出系统性风险警告。
首尔在韩国经济总量中占了70%，形成了一种很不正常的格局，这使得房地产变成了资本玩的游戏。2004年的资料表明，5%的富人掌控着82.7%的房产有的人甚至拥有一千套房子；而30岁以下的年轻人住房拥有率几乎为零。一方面是财阀的炒房团利用“保证金-贷款”来获取利益，另一方面是年轻人大声喊出“全抛世代”（也就是放弃恋爱、结婚然后去买房）。这种分裂的状况正在一点点侵蚀韩国社会的根基。
1998年发生金融危机之后，韩国借助结构性改革顺利融入了全球化的进程当中。在这个过程中，房地产行业随着经济的逐渐复苏而出现了反弹的态势，和日本所谓的“失去的三十年”相比差异十分明显。
现在韩国的老龄化率达到了15.4%家庭资产在5年内减少了5000万韩元，自营业的人债务风险很高。
若处理不当，恐将陷入“日本化”陷阱。
尹锡悦政府仍在赌一个奇迹：美联储降息、热钱回流、全租房复活。
不过首尔的公寓租售比已经到了1:740，比国际警戒线高出去好多。这都持续60年的房地产热乎劲儿，说不定最后得以“硬着陆”这种方式结束。
