昆山开发商七折卖房被处罚，上海后花园也扛不住了

最近，昆山两房产项目因为7折甩卖尾盘，遭遇监管处罚，再度引发了人们对楼市的关注。

5月5日，苏州昆山住建局在微信群发布一则通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

据媒体报道，其中被处罚的昆山长泰置业有限公司，此次推出的是项目的最后一批房源。 “五一”假期前，一直是按备案价1.8-1.9万元/平方米的单价销售，此次推出的特惠政策是一房一价，每套房源优惠30万左右，折算下来均价约1.4万/平方米，相当于75折至8折左右。

项目内部销售人员表示，因为此次降价促销活动，不止被通报，开发商还被罚款了，罚款金额不清楚，“但听说不少。”

这则新闻引发广泛热议。在很多人看来，老百姓嫌房价高，开发商房子才卖不动，卖不动开发商就无法回血。现在每套降价三十万，有人乐意买，开发商也能清盘变现，一举双得，怎么就不行呢？不让降价，人们怎么买得起房，房子怎么卖得出去呢？

1．

开发商降价出售被叫停、处罚，这事已经不新鲜了。相关部门给出的理由大都是，降价扰乱市场，造成社会不稳定。但主观上希望房价不出现大幅波动是一回事，现实中房价能不能挺住，又是另一回事。

前面提到的昆山长泰置业有限公司，是苏州万科旗下的项目公司，该项目距离上海车程只有35分钟，此前还被称为是“虹桥商务区外溢板块”。只是，这些光环也并未为这一楼盘带来真正的加持。相反，从期房卖成现房、如今还需要甩卖处理，可见就连万科这样的开发商也不愿意继续持久战了。

在房地产火热的那些年里，别说新房售卖打七折，就算是期房刚开盘，买家们搬着小板凳彻夜在售楼处门口排队、买套房子还需要摇号都不算什么新鲜事儿。三十年河东三十年河西，如今即便是有上海后花园之称的昆山楼市，也陷入窘境之中。

这次昆山的开发商为何着急降价？就像此前其所定位的“虹桥外溢板块”一样，其源头还是，上海本身的楼市需求都正在熄火。

据沪上多家研究机构的统计，4月份上海二手房成交量约1.72万套，相比今年2月1.9万套的成交量，减少了近2千套。按照往年数据来看，4月份成交量低于2月份的情况较为罕见。因为2月一般处于传统春节前后，交易缩量合情合理，随着传统楼市小阳春的金三银四到来，交易量会有所攀升。

不止是二手房，以上海新房市场较为火热的大虹桥为例，片区内的热门项目蟠龙天地二期，于去年底交付，目前该小区的挂牌价格高达10万/平。在4月底结束的上海一批次土拍中，该盘附近出让的一幅宅地的房地联动价，仅为6.4万/平。

如果说上海楼市都在承压的话，作为承接上海楼市外溢需求的昆山，房地产商首先扛不住也同样是情理之中。

其实放眼全国，楼市的好消息似乎都不算多。去库存成为了共同的主题词。44个被监测的重点城市“五一”日均成交备案面积，较4月日均降幅达64%，北京、成都、扬州、嘉兴等城市该数值降幅在90%以上。相比昆山打7折引发疯抢最终遭遇监管处罚，有些地方的楼市即便是打骨折出售，也鲜有人问津。

据克而瑞统计，“五一”假期，26个重点城市成交环比近乎腰斩。结合4月的表现可以看到，房地产销售降温势头在延续。往年的“五一”假期，其实一直是房地产发力的月份，更是销售冲业绩的关键时机。但显然，这个“五一”并不寻常。

2

而今年五一的另一组看似毫不相干的数据，也是观照楼市的重要参考坐标。

文旅部统计，今年五一假期国内出游2.7亿人，同比增长9%；但是，旅游收入却同比增长了不到1%。平均算下来，人均消费额只有540元，比2016年的数据还低。要知道， 2016年全国出游人次，只有今年的一半。

一句话总结，居民购买力正在大幅下降，即便是三年未能成行的旅游，这一次很多人也变得吝啬、不愿意花钱了。在这种情况下，动辄百万的房产购买意愿和能力下降是毫无疑问的。

加上人口老龄化、生育率下降等多重因素的影响，楼市的真正底层增长预期，确实正在发生大的逆转。

但这是否意味着，昆山的这种房地产甩卖将会成为未来主旋律呢？

昆山本次楼盘打折，引发许多人抢购，这是因为，作为“上海后花园”的昆山，背后还是有楼市价值支撑的。但不是所有城市都能拥有昆山的价值，比如近年来在互联网上风生水起的鹤岗，一套房子5万块，即便是引发了流量关注，但整体楼市价格趋势，也很难有真正意义上的改变。

从长远来看，人口的涌入与住房的需求相匹配，住房价格取决于人口。所以在今后，那些有产业支撑、对于企业有吸引力、持续有大量人口涌入的城市，房价将会保持稳定中有上涨的趋势；而在那些处于边远地带的“收缩型”小城镇，很可能面临房子“白菜价”。

但眼下楼市普遍遇冷，房地产资金周转难度加剧，除了降价甩卖回笼资金，开发商恐怕没有其他更好的办法。民众花钱越来越谨慎，即使是昆山这样有楼市价值的地方，没有降价的吸引，很难调动人群的购买意愿。要打破这个僵局，恐怕还得靠市场自发的调节。

地方想要维系楼市价格，价格监管固然能解一时之急，但最根本的抓手，还是在于地方的营商环境和城市对于产业、人口的吸引力。