中央定调!楼市,大变局来了

白话财经专栏评 2024-05-19 10:47:43
作者:余飞01 | 楼市进入新时代

大招如约而至,5月17日,必定是载入中国楼市史册的一天。

其重要性主要体现在两点:

第一,超历史力度的救市​。

昨天一天四箭齐发,降首付、降利率、降公积金利率、收储。

1、取消全国个人住房贷款利率下限

2、公积金贷款利率下调0.25个百分点

3、首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%

4、地方政府收购及商品房用作保障房,回收回购房企闲置的住宅用地

其中,首套房首付降至15%,二套房降至25%,这两个​比例都是房地产商业化以来的最低比例。

​此外,收储一事,也是历史性的举动。尽管昨天公布的收储细则和之前传出的小作文存在力度上的大落差,但举动的意义​非凡。

第二,对待楼市全新的态度与表态。

今年3月份的国常会上对楼市有过一次新表述,“房地产产业链条长、涉及面广,事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局。”

当时本号就说过,这句表述是中央对待楼市态度的大转变,是将楼市的地位再次扶正。

这一次,表述更加​新颖。

昨天上午的“全国切实做好保交房工作视频会议”,国务院副总理何立峰强调:

深刻认识房地产工作的人民性、政治性,继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

这意味着,稳定楼市变成了一项政治任务​。

02 | 一切为了去库存

​下面来看看具体措施。

央行直接三箭齐发,降首付、取消首套房与二套房商业贷款利率下限​、下调公积金​利率。

三箭其实就是两箭,因为公积金和商业贷款的不同,才​各自强调,其实就是两个大招,降首付、降利率。

这是一套组合拳,一句话概括就是鼓励加杠杆的同时,给你减轻按揭负担。

降首付,​让你上车门槛更低。在经历了去年那轮降首付之后,大部分城市的首套房首付都降至20%,二套房降到了​30%。

现在进一步下调,两个首付都下调了5个​百分点。

​门槛变低了。以300万一套的房子来说,之前以首套房资格购买,首付得60万,以二套房资格购买,首付得​90万。

降首付后,以首套房资格购买首付只需45万,以二套房资格购买首付只需​75万。

然而降首付​或者说加杠杆的同时,也增加了贷款额度。之前若是首套房,贷款最多80%,也即240万,现在可以最多贷款255万​。

如果只是降首付,根本调不动民众去买房,因为这是喊你去加杠杆,门槛虽低,成本反倒在增加。

所以,在降低首付的同时,配合​着降利率。取消了​首套房和二套房的商业贷款利率下限。

​具体下调多少,各城市自己看着办。

​所以,能否调动购房积极性,关键看利率降幅。如果利率降幅最终的结果减轻了购房总成本,对推动民众入场购房有​积极意义。反之,则效果则​会没有。

市场专家预测,政策落地后,大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点;按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算,总利息支出可减少7万余元;改善性需求住房的利息支出会减少更多。

去库存的另一个大招,是​收储。

昨天的会议上,官方强调:

相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

​定语是“商品房库存较多城市”​。按照克而瑞披露的最新数据显示​:

武汉4月份商品住宅狭义库存1865万平方米,位居全国第一,去化周期42个月。库存量前十城市还有成都、青岛、天津、广州、北京、西安、长春、佛山、​深圳。

前九的城市,库存量都在1000万​平方米以上。

这些城市接下来必然会有动作​,但动作都不会太大。

因为文件表述中,用了两个关键词“酌情”、“部分”。这就大大化解了这个大招的力度,尤其是对回购商品房。

之前市场传出的小作文,是鼓励地方政府回购尚未卖出的存量商品房,​而且是大规模回购。

然而从现在的表态来看,显然​动作不会太大,仍是小规模。

之后发布的​细则,也佐证了力度不会太大的事实。

央行昨天宣布:

将设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。

这点钱对于几万亿市值的商品房库存,杯水车薪,根本撬不动。

国家统计局公布的最新数据显示,4月末,商品房待售面积74553万平方米,同比增长15.7%。其中,住宅待售面积增长24.5%。

数据:国家统计局

之所以不会大规模​回购,主要还是财力不足。

过去三年里,有部分城市在尝试利用自身的财政兜底,回购商品房,但也仅仅是尝试而已,并没有什么像样的动作。

房地产下行之下,​大多数城市的财政都捉襟见肘。

更为重要的是,不少地方政府已经陷入了债务泥淖。

去年年末被点名的12个地区天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏 ,更是被重要直接要求化债,除基本民生工程外, 2024年不得出现新开工项目。

所以,我们看到,当下地方政府都不怎么敢举债。反映在数据上,便是4月份的社融负增长了。

央行前两天披露的数据显示,2024年前四个月社会融资规模增量累计为12.73万亿元,比上年同期少3.04万亿元。更重要的是,4月单月新增社融-1987亿元,去年同期为1.22万亿元。上一次单月社融为负,还要追溯到2005年10月。

4月份社融负增长的一个重要因素,就是政府债券融资大规模减少。

03 | 会否引起房价新一轮上涨

大家最关键的问题,应该还是这些大招会否引起房价新一轮上涨​。

本号的观点很明确,不含糊​:不会​。

一方面,根本没有那个动力。人口在下降、需求在下降、低收入与高房价的天堑鸿沟仍在,供大于求的现状也没有改变,一切都在现实,没有上涨的基础​。

​另一方面,从官方的动作和态度中也能看出,没有那个意思。

新一轮大招救市的目的,并没有改变,仍是保卫战,而非刺激​,是在保卫中国金融体系的老式底层资产​。

在保卫老式底层资产的同时,建立​中国金融体系新的底层资产。

众所周知,中国金融体系的底层资产,过去一直都是土地和房子。

土地和房地产是信贷的底层资产,而信贷又派生了大量的存款,是广义货币和流动性的基石,是金融资产(利率)的定价之锚,也是整个经济体系的信用基础。

然而随着三年大调整,房地产量价齐跌,底层资产在晃动。

公众号“智本社”​给出的观点是:

一是作为金融系统的定价之锚,土地和房地产价格下跌,导致金融资产价格下跌,金融系统出现不稳定;二是作为商业银行系统的抵押资产,土地和房地产价格下跌,导致商业银行贷款扩张能力下降,触发反向乘数效应,广义货币和市场流动性加速萎缩,甚至出现流动性风险。

所以,保卫老式资产,其实就是打响了​中国的金融体系保卫战。

那么,从什么地方看出了国家在重构金融体系的底层资产​?难道不是在继续支持​土地与房产作为金融体系的底层资产吗?

可以从两个方面找到答案​:

第一,从​发债角度可以看到。

去年增加一万亿特别国债,今年增加一万亿超长期国债,说明中国试图重塑金融体系的底层资产,通过发行国债,投放无风险资产,来替代房地产,以稳定金融系统。

这种底层资产的模式,也是国际通用的,目前全球发达经济体金融体系的底层资产,都是国债。

简单理解就是,过去我们的发展模式,是以房地产驱动经济发展,推动民众购房促进经济、消费。

然而,未来则是国家来加杠杆,以国家信用背书的方式发行国债,这些钱将重点聚焦加快实现高水平科技自立自强、推进城乡融合发展、促进区域协调发展、提升粮食和能源资源安全保障能力、推动人口高质量发展、全面推进美丽中国建设等方面的重点任务。​

第二,先立后破​的总基调。

去年两场重要会议对房地产进行了定调,先立后破。

也即,在没有立起来之前,不能破。这既体现了保卫金融体系老式底层资产的决心,同时也表明了放弃原本的地产经济依赖度的意图​。

所谓“立”,就是建立起新的经济驱动引擎,建立起新的房地产模式,建立起新的财政制度。

所谓“破”,主要是破除三点:1、破除房地产驱动经济发展的模式;2、破除中央和地方对土地财政的依赖;3、破除高房价的隐忧。

所以,从顶层战略来看,官方释放的信号,似乎在表示,保证不出现系统性危机即可,让房价持续慢速下跌。

然后在房地产持续下跌的过程中,调整经济结构,让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业,升级我们制造业产业链条。

这一思路,正好契合“先立后破”的精髓。立新是目的,破旧也是目的,先立后破是方法,是战术。

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