来源|风财讯 作者|黄小妹
疫情之下，房地产行业新常态如何呈现？房地产行业的体系风险何在？政策、金融呈现怎么样的趋势？企业如何从危机中思考前行的方向？
一篇名为《陈劲松：疫情，心态，趋势》的文章作了回答，陈劲松15问房地产行业，谈问题、讲趋势，只是少了对于企业的指导。或许企业层面的复杂性超过了疫情本身，企业既要面对共性问题，也要解决个性麻烦。
事实上，目前疫情下对企业的影响还主要在于各地售楼处多数还处于停工状态，购房者的看房和购房意愿下滑，会对销售带来不可避免的影响。
但是紧随其后的持续性影响下，由于停工停售、收入下滑、现金流短缺等困境，大企业需要应付资金难题，甚至部分中小房企面临的处境更为艰难。
尽管如此，陈劲松依然试图从行业的层面发掘一些能够给到企业解决问题的“万能钥匙“
陈劲松提出了三点行业思考：如果黑天鹅和灰犀牛（自然、经济、政策）是常态，那么行业抗“脆弱性”是什么？在客户和市场经历大打击背景下，他们的心态和情绪会发生什么变化？这个变化的敏感性分析对我的产品意味着什么？不同地区、不同产品的适应性、弹性及风险，需要怎么调整？为什么需要建立与客户风险共担的机制？
针对上面的几个问题，陈劲松告诉风财讯对企业的五点建议：在手项目从现金流、产品升级到最终计划的重新修订；所有自持、存量、待开发用地的价值重新评估；如何从计划开始，设置项目的变化弹性；怎么设定服务内容、空间和可实施性；直销、网上售楼关键在于内容、产品、金融支持及综合策划。
风财讯对话世联行董事长陈劲松全文
风财讯：疫情给房地产行业带来哪些新思考？
陈劲松：以前整个行业处于快速发展期（供不应求），哪怕碰到非典（天灾）、碰到最严厉的调控，大家都知道这是暂时的情况，有“猪坚强”的“挺字经”就够了。但此次疫情带来的思考就绝对不同往常，这是一个行业“深思考”的起点，也是行业下半场强制转型的最大“警示”。
风财讯：警示具体指的是哪些方面？
陈劲松：如果现在长短租、文旅、写字楼运营都碰到了最终用户的违约（不可抗力），那么接下来，资产的租值必然下跌，租值下跌意味着资产价值的下跌。
最终用户的变化决定了运营的现金流。过去，通过住宅销售保证自持物业的运营，自持物业抵押来的贷款用于支付住宅地价。但是租金不是刚性的，而贷款是刚性的，企业的现金流到底如何保证健康？
现在在疫情之下牵一发动全身，需要什么体系的“顶层设计”才能不导致体系风险的“多米诺骨牌”效应，这个是风险之下企业需要解决的。
世联行董事长 陈劲松
风财讯：这是租赁市场的风险，疫情对住宅市场的影响有哪些？
陈劲松：住宅是中国房地产市场最确定的市场，受疫情影响相对小得多，但并非没有不能改进之处：
1、公共服务、学校和医疗，在此次疫情中暴露了严重短缺！未来，这方面“配套”系数权重会大大提升，无论是选地、规划，还是配套；
2、高层住宅的痛点暴露无遗：电梯、配送、下水、集中空调和通风。什么是“抗炎小区”？
3、原则上，客户现金流不能一概而论。但香港经验告诉我们，在市场不确定情况下，豪宅市场最脆弱，投资型也不好，刚性需求下降最少，那么什么是你市场中的“刚性需求”？
总体来说，我们需要加强思考，客户选房因素权重会有哪些变化。
风财讯：接下来，政策和市场会出现什么变化？
陈劲松：政策面上，可以预见的是马上就会出现“放水”、“放松”，这取决于本次调控政策的责任主体“地方政府”，估计也会比较大尺度地放松了。
当然在我看来还有另一个趋势：城市化趋势不变，那就是大城市化，而不是小城镇化，这次疫情大城市因为完善的公共卫生服务条件还是能够应对危机，这是小城镇所比不了的。
风财讯：我们也注意到金融举措上开始示好企业，这就意味着未来更宽松的金融环境吗？
陈劲松：这个需要区别去看，第一，宽松的金融环境原则上依然是“精准滴灌”，即支持重大项目、支持中小企业。那放水的“渗漏效应”什么时候到来？
其次，对于房地产行业，重大金融突破在于“REITs”，什么时候可以大面积推出？
第三，房企和所有企业再加杠杆的能力有多大？如果不诞生新的以产品而不是企业为底的金额创新，企业还敢再加杠杆吗？
当然，还有一些设计地产细分领域的问题更直接、更现实，更急于被解决：商办已积压，自持已抵押，不大面积放松“商改住”，现金流怎么实现平衡？文旅、产业园，原来只是社会市场中的一个功能环节，现在看来，它们非常脆弱。故在选址、规划、出让上，更多思考生活和最低限度如何自平衡？
风财讯：线上卖房是良药吗？
陈劲松：市场未来会变化，而且会变得和以前不一样，这是肯定的！所谓没有永远的企业，只有时代的企业。那么在这个新时代的起点，企业应该干什么呢？有人说，只需要“线上售楼处”、“远程看楼”、“线上成交”，这够吗？当消费者权重变化了，产品不改变，只改变售卖形式，能成交吗？有人说“挺一下就恢复了”，消费者什么时候恢复？金融机构会无限让你放大杠杆吗？
风财讯：您的建议是？
陈劲松：世联行认为，为了未来三年的新趋势，各企业此时必须重新检测：
1、在手项目的重新盘点，从现金流、产品升级到最终计划的重新修订；
2、所有自持、存量、待开发用地的价值重新评估，一直到落地运营的测算和前提条件；
3、如何从计划开始，设置项目的变化弹性？这可能是未来最重要的机会；
4、服务、服务、服务！怎么设定服务内容、空间和可实施性？
5、直销和网上售楼当然重要，关键在于内容、产品、金融支持及综合策划。
