把利好都给河西南，把土拍留给河西中！
最近几天，建邺区的工作报告，很有意思，主旨就是一句话：把中央科创区的名头，把发展的潜力，全部推向河西南。但土拍，要留在河西中！
目前的河西南区域，空地很多，但不方便拍，因为土地价格守不住，拍了对于当前的新盘来说，是一个煎熬。而河西中的情况，就好了不少。
早在一个月前，我们就透露了一条关键信息：河西中应天大街以北，苏宁和悦储运产业园，这块地要拿出来拍，大概率在2025年二季度出让。当时很多人将信将疑！
就在刚刚，河西中传来最新消息，这个产业园，要拆了！当然目的也很明确，拆完了，就立马出让。
这块地，刚刚进行了土石方翻挖回填的招标，而且明确表示翻挖的深度高达2.5-5米之间，这个深度太深了。翻挖之后进行考古，高估完再回填...
这么一块地，翻挖2.5-5米，是一个相当大的工作量，然后考古后回填，这个工程量可想而知。
这个工程为期90天，等工程完毕后，正好到了今年4月份之后了，与二季度土拍的传言不谋而合。
看来这块地已经箭在弦上，不得不发。整个地块的面积大概是6万平方米，还是比较大的。很多人对于6万㎡没有概念，大家比较熟悉的金陵序，占地面积29808.63平方米，不到3万㎡。相比而已，这块地已经相当大了，相当于两个金陵序！
这块地，属于熟得不能再熟的地，周围都是居民区，老河西了。北侧距离苏宁睿城不远，西侧就是陶行知学校、保利天悦，而东侧就是金鹰世界，南侧距离应天大街也不远，可以说位置相当优越。
这块地最大的特点就是熟，地缘改善客户动能澎湃，地块也比较大，操作空间较高，整体的产品定位为区域豪宅+地缘改善产品，不建议做顶豪。建议户型面积段：150-240㎡，抄金陵序的作业就行了。整体地块素质与金陵序仿上仿下，不分高低。
地价方面，应该也不会太贵，3.5万左右差不多。前几天有开发商说压到3万以下就拿，我说你别拿了，不会压到3万以下的...哎，很多开发商来到南京就压价，太离谱。
未来的房价也比较明确，就跟金陵序差不多就行了，如果一切顺利，估计要今年年底能上市。具体谁能拿下这块地，还在谈，暂时不好确定，搞不好要溢价成交，不好说，但应该与3.5万的价格，差别不大。
所以今年上半年的河西中土地出让，很明确，先拍名品城，再拍和悦储运产业园，这两块地是明确的。下半年拍啥，到时候再看，走一步看一步。
名品城这块地，已经有开发商搞深入研究了，势在必得，并且做好了土地价格超过4.3万的准备。
说是这么说，但我感觉是开发商放出的烟雾弹。曾经鼓楼滨江G51的时候，就有开发商开始表态：就怕地价拍到2.5万，就不好办了...结果曾经表态想拿的房企，很多都没报名，最后只抬了一手，准底价成交。名品城这块地，到底能不能拍到4.3万以上，不好说，反正我觉得有点难，因为真正想拿地的房企，就那几个，抬不了太高的。
所以最后这块地到底谁真的想拿，只能最后土拍的时候才知道了。但有一点需要给买房人说一下：
1. 如果是普通开发商拿地，可能品质没有那么好，预计价格在6.6万左右；
2. 如果是头部品质开发商拿地，品质应该不错，预计价格在7万左右；
甘蔗没有两头甜，不可能啥好处都给你，好的，肯定要贵一些。目前户型设计和方案都在紧张研判中。有的开发商倾向于做160-220的户型，有的倾向于做195-235的户型，反正都是在200㎡上下波动吧...想买准备1300万起步吧...
南京的终极改善，还是在河西中。河西南也好，南部新城也好，总还是差点意思。新城的资源，还是少一些，不够密，地缘客户少，忠诚度也一般。所以南京要割富人的韭菜，还是要回归到河西中，其他板块的房价，最好控制在1000万以下，不要过于冒进。
而河西中的土地出让节奏，对于当下在售的一些豪宅来说，算是雪上加霜。目前河西存在大量的豪宅，销售速度并不是很好，去年下半年依靠市场行情的抬头以及降价促销，走了一波量，而最近又陷入停滞阶段，好在有一个利好：
2025年上半年，整个河西，乃至全南京，也没有几个新增豪宅竞争。这些现有库存，还有半年的时间窗口期，否则下半年名品城这块地，和悦产业园这块地，两个项目体量都不小，都有几百套的量，这是当下的一些豪宅难以承受、难以竞争的。
况且，南京2025年的豪宅，还要进化，还要改进，大概率还会出现新物种，政策也更加宽松，得房率可能更高。当然，第四代不第四代，其实不重要，有利有弊，但一些新花样，还是值得期待的。
河西一些顶豪二手，2025年继续承压！
来源：楼市科学家
