10月19日，深圳市光明区红花山体育馆内，中建观玥项目正式开盘。
入围并完成意向登记保证金冻结的客户总数为2047批！但该项目推售房源仅192套，这意味着该项目入围客户10.66:1，相当于10批客户抢1套房。
要知道的是，深圳今年还未出现过登记比例超过10倍的项目，中建观玥名邸刷新了深圳近年来的认筹纪录。
据了解，选房现场到场人数超2000人，大概前300批客户选完了192套房，其余1700多批客户只能“陪跑”，这样火热的场面，让不少购房者刷新了对中建集团的产品实力的认识。
而本期要分析的便是近期热度颇高、同样是中建集团开发的——中建鹏宸云筑 ！
中建鹏宸云筑
该项目所处地块是今年2月底由中建壹品+湖北文旅联合体以51.79亿元拿下龙华A808-0025宗地，开发商为深圳华展置业有限公司（中建壹品、湖北文旅各持股65%、35%），这也是中建壹品在深圳的首个项目。
根据公开信息，项目位于深圳龙华区民治街道，为二类居住用地+道路用地。
占地面积46763.51㎡
建筑面积216570㎡
容积率5.0
建筑高度限高150米
层高32-47层
土地使用年限70年
该项目是近期在网上热度颇高的新盘，有业内人士分析，中建鹏宸云筑项目之所以备受关注，主要有以下原因：
1.项目作为深圳第一个按照新规设计的住宅项目,得房率接近100%，实际使用率比“日光盘”的中建观玥名邸更高。
2.拿地成本低，项目的成交楼面价约2.4万元/㎡，使其在价格上具有显著优势。
3.伴随新政，目前龙华为非限购区，且首套首付仅需1.5成，外地购房者也开始涌入市场。
4.该项目虽处龙华，但临近梅林关 & 民治水库，无论是地铁还是自驾都离福田区比较近，可以承接通勤福田的住家需求。
5.是纯粹的商品房住宅小区，没有回迁房、安居房、公租房等。
据置业顾问介绍，项目预计将于下个月取证预售，目前价格预计5.5万/㎡，总价约400余万起（仅供参考，具体以取证后官方数据为准）。
该项目已于10月1日已正式开放营销中心，据官方海报表明，截止10月22日18：30，来访超5000组，意向登记超1000组。
项目坐落于龙华民治，靠近福田板块，在当前市场环境下，其新规设计的户型同样备受青睐。尽管周边环境尚待提升，但其优惠价格策略无疑加快了去化速度。
项目共分为东西两个地块建设，中间规划一条市政路，采用点阵式布局，10栋高层塔楼围合组成，南向可看民治水库景观。
根据开发商规划来看，鹏宸云筑总土地面积有46763.51㎡，其中还有3448㎡的城市道路用地。
02-20-06地块
总建筑面积107330㎡
其中：住宅101710㎡，商业2000㎡，物业服务用房220㎡，文化活动室1000㎡，社区老年人日间照料中心1500㎡，邮政所100㎡，社区级公共配套用房800㎡。
02-20-07地块
总建筑面积109240㎡
其中：住宅101220㎡，商业1500㎡，物业服务用房220㎡，12班幼儿园5700㎡，托育机构600㎡。
项目配套
交通
项目恰好位于10和22号线两个地铁站之间，目测距离都在500-1000米之间，地铁方面虽然不近， 但胜在“左右逢源”。
最近的地铁站是坂田线（10号线）南坑站，约500米距离，该线路南北走向，距离福田很近，通达福田口岸、福田中心、五和枢纽、华为等产业重地。
自驾方面，开车5km到华为和北站，约12km距离到福田中心。
商业
项目自带底商3500㎡，500米范围内有8号仓奥特莱斯，在1.5公里范围内还有龙华印象汇、星河coco city、星河cocopark，天虹商场等商业综合体。
教育
项目自带1所12班制幼儿园，北侧规划有一所广东省一级学校建设标准的九年一贯制72班学校待建，目前学校未定，教学质量不好评判。
根据龙华教育局2024年最新的学区划分，小初学区都是划分在华南实验学校。
（具体项目实际学校划分，以当年当地教育局官方公布为准）
生态
项目坐拥塘朗山、银湖山两大山脉的自然资源，项目南侧为民治水库，高层可看水库景观；近享民治水库、民乐水库、雅宝水库、南坑水库四大湖景，还有绿芯公园、民治体育公园、红木山郊野公园等九大生态公园环伺；
户型点评
项目共分2期开发建设，本次将首推的是3栋/5栋住宅，都是总高32层的住宅，2梯6户设计，总共368套，建面约79㎡-121㎡二至四房。
建面约79㎡3房2厅2卫
设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.4米开间，动静分区，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.9米/2.7米/2.5米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，U型厨房，卫生间三段式分离，西南或东南朝向。
该户型做到了标准的3房2卫竖厅设计，提高了整体的实用性，三代同堂或者多孩家庭住起来也不会太局促。目前市面同面积户型多是2房或3房1卫，同等面积多了1房+1卫，居住无疑更舒适。
建面约88㎡3房2厅2卫
设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，动静分区，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.95米/2.85米/2.8米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，U型厨房，卫生间三段式分离，西南或东南朝向。
建面约100㎡4房2厅2卫
设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.9米开间，4个卧室分别做到了4米/3.1米/2.875米/2.45米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，客厅连接次卧出5.7米长大阳台，U型厨房，阳台主朝西南或东南向。
建面约121㎡4房2厅1卫
设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6.35米开间，4个卧室分别做到了4米/3.5米/3米/2.7米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，另有1个收纳间，客厅连接次卧出6.3米长大阳台，L型厨房，阳台主朝西南或东南向。
该户型的实际使用率是目前4个户型里最高的，入户处就是一个3平多的独立鞋帽间，主卧带有独立衣帽间。该户型一大亮点在于有一个连通客厅和次卧、开间约6.3m的双开间阳台，且中间无承重墙，可以打通升级为一个面积30多平的超级客厅，进一步拓展公区空间提升居住的舒适度。
（效果图）
该项目跟之前介绍的大部分楼盘有一点不同的点便是采用围合式布局，以岭南建筑美学理念，打造岭南东方诗意园林，这种融合古风古色建筑风格的楼盘实属不多见。
小结
这个新盘优点整体来看还是比较明显的，不然也不会有热度。
优点是地段上属于梅林关片区，离福田近，对在福田的上班一族来说还是很适合的；而且该项目的新规户型使用率高基本在100%左右，纯住宅小区，首推是32层高，高楼层可以看水库，打造的是岭南风格园林。
缺点是周边配套、城市面貌、学区这些都比较一般，待建的学校也还未定下来，所以也不好说有没有优势。但随着周围的建设，这些缺点也会随之改善，只是目前还需要时间。
外界的声音都只是参考，
适合自己的房子才是好房子！
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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。
效果图、示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。
本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
