去年和大家一起讨论过《会所，有没有建的必要？》这个话题，不过市场所趋，不管房企想还是不想，会所都是越建越多。
但后期如何运营就成了一个非常大的难题，不止合肥，上海、杭州等等全国各个城市的住宅配套会所，也都面临着这个问题。
如钱江晚报曾以《豪宅的标配成了“烫手山芋”，杭州不少小区：想关停》和《物业服务费高达11.5元/㎡/月，会所却对外卖卡，业主不干了！》等为题，调研和报道了众多会所、泳池的现状，不容乐观。
今年年初，真叫卢俊团队发布了《这些高档小区的会所，最后都怎么了》的文章，调研了多个上海多个已交付楼盘会所，提到“没想到，大部分小区会所都被开发商抛弃了”，成功运营的案例不多。
会所无法运营的原因，都离不开两个字：成本。
▲图源：真叫卢俊
合肥早年也有不少楼盘配套了会所，多为小区内独栋建筑，班长在踩盘的过程中也经常遇到。
但这些会所在装修、奢侈和功能区域上，和现在存在较大差异，运营多以小型商超、幸福驿站为主，还有一些理发、阅读、棋牌等功能。
完全闲置的不多，但利用率也谈不上高，更侧重与给业主提供简单的生活配套。
后续会所建设、运营的案例中，比较成功的当属政务区的新地中心。
新地中心会所占地约6000平，有茶室、书吧、恒温泳池、私厨、瑜伽、健身等功能，是现在新房主流的配置。
从现场看，各个功能区都是正常启用的。但也留意到一个情况，会所内除了少量功能空间，如会客厅是项目自持，其它都是外包给了第三方公司运营。
▲新地中心会所
▲新地中心会所
▲新地中心会所
▲新地中心会所
另外，新地中心会所有对外的通道，非业主可以直接从外面的入口进入，不用担心影响小区内的居住环境。
我们看这个会所能够成功运营，除了会所功能外包覆盖运营成本外，地利位置也同样重要。
新地中心位于政务区天鹅湖南，周边入住率高、消费力强，是能够引入第三方公司和维持的核心原因。
之前班长也发过恒温泳池的费用，一个恒温泳池夏季常开，其它季节不常开的情况大概20多万，加上人工、各种维修和养护之类，约30多万，常开一年下来估计要50万。
会所不止泳池，还有其它繁多的功能，带恒温泳池的小型会所每年的支出要到八九十万以上。
况且，现在新建楼盘的各项支出都是在增加，气派的酒店式大门、公建化立面、奢华的公区、富有层次的景观和功能丰富的架空层等等，这背后都是需要更多的人力、更专业的团队，简单一个字就是：钱！
相比较，当收入不能覆盖掉支出时，最先被抛弃的肯定是会所。因为会所对业主生活影响最小，而且很多功能和架空层是有重叠的。
单靠物业费想解决会所运营问题，要么价高，要么量价结合。
价高很好理解，就是提高物业费，小区总建面都是有数的，大概看一下年收费总额和支出，就能算出来后期能不能成功运营。
量价结合就是小区户数要多，前面提到的《这些高档小区的会所，最后都怎么了》文章中，有一个成功案例，是仁恒河滨花园。
这个小区物业费5.5元/平，有1775户，会所大部分项目会收取一定费用，然后可能还有房企少量补贴。
▲图源：真叫卢俊
合肥现在的新建小区，普遍具有占地面积小、容积率低的特点，单靠常规物业费来运营会所，并不现实。
如果某个楼盘告诉你，他们不仅物业费不高，还会所恒温泳池常开、所有功能都免费对业主使用，并且只针对业主，那就是纯忽悠了，除非开发商持续每年补贴巨额费用。
我想，除了房子是现房销售，不然几乎不会有房企去做这种事情。
那想让会所在交付后能够运营，就要“收费”，一是对业主收，二是对外运营。
班长就此问题，了解了一些会所的运营模式，其中置地瑰丽公馆很有代表性。
置地在会所运营上经验很充足，二十多年前的栢景湾会所据说现在一直运营的不错，班长之前踩盘的时候没详细了解，后面找机会再去看看，分享给大家。
置地瑰丽公馆目前公布了针对业主的收费模式，分为免费、部分免费、收费这三种。
其中阅读室和快递驿站（快递上门取送）是免费的，棋牌室（提供茶水点心）和SPA房等收取场地费。
泳池健身和洗车房部分收费，具体是每户可设定1位固定成员免费使用泳池和健身房，其它成员享受5-7折优惠；购买地下车位的业主，每户每月可免费享受1次洗车服务。
其它还有一些，就不一一介绍了。
从销售角度来说，“免费”或者暂不运营公布方案是最有利的。置地明确收费模式，挺实在，也是准备去运营会所，让业主将来能享受到这个配套的。
至于对外，要等交付后才能具体知晓了。还有一些楼盘采用前面几年免费，由开发商补贴，一定年限后收费的模式，就是各有千秋了。
总体上看，如今会所的装修越来越奢华，功能越来越丰富，但如何在物业费尽量低的情况下成功运营，是需要房企探索的问题。
如果闲置，就失去了建设的意义。
大家赞同或者能接受会所收费或者对外营业吗？
