11月28日的时候，明哥曾经写过近期南宁的土拍，其中位于大沙田银海大道旁的87.5亩地块，原本是泰国正大集团南宁正大畜牧厂旧改项目，当时网上都传言是泰国正大集团的正大广场。

如今该项目终于官宣了，确实如明哥预料的那样是“马山王”悦恒集团进入南宁的首个项目。甚至连项目名都被明哥蒙对了，就叫悦恒天润城。

▲12月8日项目举行开工仪式，正式官宣了悦恒集团首次进入南宁。

悦恒地产集团的发展史

关于悦恒集团，明哥了解得并不多，此前不少业内朋友聊起过这家公司，说有收到该公司的面试邀约。网上的公开资料明哥就懒得复述了，来说说明哥自己对于这家公司的一些看法吧。

悦恒地产成立于2018年，算是行业内的一家地产“新兵”。他们起家的地方是广西南宁市下属的马山县，这是国家级贫困县，直到2020年马山县才终于摘掉了“贫困县”的帽子。

▲这说明悦恒集团也是一家“在沙漠里种树”的房企。

除了开局选择的出生点位比较差外，悦恒集团进入地产行业的时机也不好。他们2018年才成立，此时这轮地产周期已经接近尾声了。以碧桂园、中梁为代表的深耕三四线城市的房企，从2018年开始逐步退出三四线的县份市场。

▲悦恒此时才在马山县落地项目，有那么点“赶了趟晚集”的意思。

悦恒地产错过了能在房地产挣大钱的时机，却能在无天时、无地利的情况下，支棱起。他们克服了口罩事件的影响，在县城，还是低能级的县域里做大做强，这真不是光吹就能吹出来的成绩。

他们先后在南宁马山县、百色靖西县、河池都安县、来宾武宣县、崇左等地开发楼盘。用6年时间开发了超17盘，开发面积超300万㎡。

▲这绝对是令业界叹为观止的成绩。

众所周知，开发商在广西三四线县城开发楼盘，还能挣到钱是很难的。如果亏本了，开发商就不会继续再投资拿地了。而悦恒集团仅在马山县就开发了5个盘，说明他们能在马山这样的市场环境中生存下来。

▲能在环境恶劣的地方生存下来，足以说明他们的能力。

悦恒集团的成功路径再次说明，什么天时、地利都不如人和重要。只要人选对了，团队有战斗力，再卷、再困难的地方都可以生存下来。

▲整个悦恒的管理团队是绝对能上大分的。

目前的广西悦恒集团是典型的正处在上升期的房企，老板吴锋昌正值壮年，至少再干一个10年的地产周期都不是问题。

像这样的公司，就是明哥常跟朋友们说的，你要去就赶紧去，现在人家可能还处在“八年抗战”的阶段，你去了还有较大的发挥空间。你非要等到“49年百万雄师过大江”的时候再跳车过去，那时连喝汤都轮不到你了。

悦恒接手泰国正大地块

接着我们再来说说此次悦恒集团首进南宁的项目。该项目位于南宁良庆区银海大道旁，正好处在最近刚被“踢出”五象的大沙田板块内。

▲地块当年是泰国正大集团在南宁投资正大畜牧公司的旧址。

根据相关资料显示，南宁正大畜牧公司是一家饲料厂+养鸡场+养猪场，是泰国正大集团与广西邕宁县对外经济贸易开发总公司合作开办的合资企业。

▲公司于1991年成立，1993年正式投产。

该厂在当年选址的时候，大沙田片区还是邕宁县辖下的一片荒山野岭。等到20多年后的今天，该厂周边早已变成了人口密集的居民区。而这个厂生产时所产生的臭味影响了周边居民的生活，必然是要搬走的。

2014年，该厂被列入了南宁市旧城改造计划中，并于2017年6月，由泰国正大集团的子公司上海帝泰公司中标熟化人，也就意味着正大畜牧厂旧改是泰国正大集团“自己旧改自己”。

▲按照当时的熟化人排位，华润置地和龙光地产分列二三顺位熟化人。

这就是后来在网上流传的，泰国正大集团自己开发的正大广场项目。按照熟化人的规则，如果正大集团不愿自己熟化，那么第二顺位的华润、第三顺位的龙光会递补成为熟化人。

根据明哥所了解到的情况，泰国正大集团直到2021年的时候还在推进该项目的熟化工作，至少到2022年以后，全国楼市转向，正大集团才放弃了该项目的开发，此时正大畜牧厂的熟化工作已经基本完成了。

▲这个时候，各大房企对于南宁市场都是战略收缩状态。

即使正大不想玩了，找到悦恒集团来接盘也是不容易的。该地块最大的卡点是：要想顺利获取该地块，必须是在2017年跟正大集团同一批次获得熟化人的公司才能报名拍地。

而那一年跟正大同一批次获得熟化人资格的公司分别为：广西美域、大唐、人和、奥园。所以悦恒集团找广西美域借壳，从而拿到了参拍资格。

理论上当时获得熟化人的5家公司都有资格前来参拍，但实际上，除了参拍资格外，还要获得泰国正大集团的协商认可才能拿地。

▲所以该地块只能是悦恒集团和广西美域的合作公司广西亿佳置业获取。

这就是该项目为何从“正大广场”变成了如今悦恒天润城的原因。

大沙田片区终于有了新盘

当初该项目的熟化面积是127.33亩，如今正式出让的土地面积为87.5亩，可知项目至少约有40亩的土地被用作市政道路、学校等公共配套上了，公建配套面积占比达到了30%。

这也就告诉了你，别看南宁市的旧改动辄拆迁1000多亩，但真正能用来开发房地产的土地也就50%~70%。配套越差的城中村，公共配套设施的占比就越高。

在明哥看来，南宁悦恒天润城项目是不难卖的，即使它不在五象新区范围内。但它属于南宁大沙田片区的核心区，周边人口密集，生活氛围浓厚，并且周边新房供应几乎没有。

此前，想在这个片区买新房的人群只能跑去瑞和家园、荣和半山华府还有更远一些的旭辉五象臻悦才能买到新房。

▲而悦恒天润城的地段位置比这些盘都好太多了。

写在最后

再加上项目平均楼面价仅1990元/㎡，算上一些杂七杂八的费用也不超过2300元/㎡。而今，悦恒集团还可以使用南宁市的住宅新规打造产品，性价比上可以直接碾压此前该片区内的旧楼盘。

明哥实在想不出，这个盘有卖不好的理由。