最近南宁土拍经常放出一些核心区域的小地块，结果被拍出很高的楼面价。那么这样的地块打造出的楼盘未来会怎么样呢？

明哥就直接说结论了，不看好。古话说“食之无味，弃之可惜，鸡肋也。”

通常小地块开发的楼盘也是如此。他们通常地段较好，除了地段以外就没啥拿得出手的图。在一手房阶段就卖不上价，利润也较低。进入二手房市场，表现就更拉垮了，想保值都很难做到。

今天明哥就说一个南宁的典型小地块“鸡肋”盘，位于南宁青秀区柳沙半岛上的招商境界。提起这个盘，也许很多人都没听过，可它却能常年出现在南宁物业费排名前几的榜单中。

▲南宁招商境界至今都算是一个青秀区的冷门楼盘。

招商境界的前世今生

首先说一下项目来历。2016年9月，南宁柳沙半岛出让一宗19亩的小地块。该地块起拍总价9789万，起拍楼面价3720元/㎡。在当年看来，柳沙这块地的起拍楼面价就是其他楼盘的成交楼面价。

▲地块在图中显示面积较大，实际面积很小。

该地块应该被政府收储的“保利君悦湾边角料”地块。当年吸引了华发、招商、盛邦、联发4家房企前来争夺。

当时人们都认为该地块有可能成为2016年柳沙半岛的楼面价“地王”。然而，只有4家房企来竞拍，最终只经过20轮举牌，就被招商蛇口以总价1.19亿，楼面价4538元/㎡摘下。

▲该地块的溢价率仅21.98%，低于当时行业预期。

为什么这块地的溢价如此低？当年易居CEO丁祖昱的分析是地块太小，不好做产品且地块小，总体利润低，吸引不了房企。

丁总的分析还是很专业的。那块地遇冷的原因就在于规划条件非常垃圾。一块近20亩的地你居然给了2.0的容积率，却只给24米的限高。这意味着地块内只能做大面积的改善户型，还得是终极改善。

可当时地块旁边是君悦湾“烂尾楼”，严重影响项目的展示形象。况且，地块又没有优质学区，即使项目能盈利都挣不了几个钱。

当时只有联发和招商对这块地情有独钟，举到最后阶段。招商愿意拿这块地的原因是他们已经在柳沙半岛有一个招商雍景湾项目了。再新增一块地，不但有少建一个售楼部的成本优势，还可以跟雍景湾的产品形成差异化，客户两边差异化倒客。

而联发显然还是输在了成本上。他们要拿下这块地就要比招商多盖一个售楼部，所以在土拍时处于劣势，没有招商的举牌优势+。

这块地就是如今的招商境界。也就是明哥所说的“鸡肋”盘。你说这个盘好吧，这地哪哪都是缺点，经不起分析。可说这个盘很烂嘛，项目直线距离邕江不到500米。

▲地个盘比较尴尬，啥都有一点，但啥都不突出。

招商境界叫好不叫座

遇到这样的盘，项目的营销也摸不准自己的卖点到底是什么。但最终目的就是把项目以目标价格卖掉。

从产品来看，当年招商境界在产品上确实做了创新，可以说在当时的南宁独一无二。小区在整体2.0容积率的情况下，只排了112户，几乎全是大户型。

他们打造的洋房是下、顶层是叠墅，中间是平层产品。创新的地方就在于，每一户都做了庭院。

▲这个产品再当时的南宁确实不多见。

可问题就在于，这个产品的户型尺度做得很大。平层的面积都要超过180㎡，面积这么大你却给每户送庭院。这就很鸡肋，因为买得起的业主，一定住过带庭院的房子，人不稀罕你送的庭院。

可在当时来说，南宁超过143㎡属于非普通住宅。非普通住宅的交的税费要比普通住宅多得多，所以性价比就很低。

而招商境界2017年首开面市时，售价是1.4万/㎡的起步价格，可当时各种原因导致开盘卖得并不好。为什么呢？归根结底就是定价偏高，可替代性太强，200万起步的的房子在2017年能替代这里的太多了。

▲招商境界的定价明显是偏高的。

明哥认为招商境界是自己的优势没有打在点上。他们“户户有庭院”的噱头并不足以吸引纯改善人群。而能接受他们地段和产品的刚改人群，一看总价就被劝退了。

▲所以，项目从哪看都很“鸡肋”。

小区离谱的物业费价格

接着，就是招商境界过于离谱的物业费价格。按理来说，面积小的高端盘，物业费贵点可以理解。

可招商境界的物业费竟然敢收7.5元/㎡/月，这跟抢劫差不多了。你还强制给每户业主一个庭院，物业实际的服务面积并不多。

以一套180㎡平层业主的物业费为例，特么的一个月要交1350元，预交半年物业费就到8100元了。而一般住这种房子的人群，通常不太可能只有这一处住所。

▲招商境界光靠物业就能当“物业刺客”。

问题是，里面业主虽然有钱，但是人不傻啊。有多少冤种愿意让你物业这么割呢？

而且小区地块小，没有室内泳池、业主会所等附加服务，也是不知道招商物业是凭啥敢这么收物业费的。

最后就是，这大面积的房子，一般业主家庭至少2个孩子起步。可孩子多，小区内你却没有足够容纳孩子游乐的儿童游乐设施，你总不能让业主放心孩子去江边玩吧？

▲所以这小区看起来不错，实际居住体验不行。

这是所有小地块豪宅的通病。

二手房市场表现差

而招商境界在二手的市场上，表现同样不行。根据南宁某博主2023年写的文章披露，该盘二手挂牌率高达25%，超过四分之一的业主在卖房子，远高于普通高端盘挂牌率20%的水平。

虽然这数据不一定准确，但明哥却认为该博主的数据是靠谱的。

以某法拍平台挂出的招商境界183㎡平常房源显示，该房源已经流拍过一次了，如今二拍。全精装修的情况下，评估价323万，二拍起拍价192万，单价低至1.05万/㎡。

▲最终即使成交，大概成交均价也就1.5万/㎡左右。

你试想一下，当年首期开盘就卖1.4万/㎡起，业主买下来。还花费重金，如今挂在法拍市场上，还因无人问津而流拍。

连法拍都不受待见，这盘的二手价格能好吗？所以这个盘就是典型的“鸡肋”盘，买这的业主，妥妥的冤种。

写在最后

正式基于招商境界在二手房市场上的疲软表现。现在这类盘既卖不上价，也没什么人愿意买。

就跟这个盘本身一样是食之无味，弃之可惜的“鸡肋”。