文|潘永堂
很多人问——未来中国房地产，还有得玩吗？
眼下地产空军很强势。
一大堆情绪式表态弥漫在地产上空：
“行业还没跌够，房价要一跌到底，未来房地产没得玩了。”
真是这样吗？
关于2024年乃至今后中国房地产销售额预计还有多大规模？
不同机构和专家给出了理性的预测。
01坚守10万亿中枢曾经唱空中国楼市的国际机构，最近对中国楼市容量还是给与了肯定判断。
5月，穆迪表示，由于经济前景疲软以及对项目完工和交付的担忧继续影响购房者信心，预计2024年中国新建住宅销售额将降至8.5万亿至9万亿元。
6月，惠誉评级给出预判，中国2024至2040年新增住房需求降至每年平均约8亿平米水平，按照1万\平米折算，预计在8万亿以上规模。
当然，关于未来中国房地产究竟还有多大盘子，老潘也看到保利、万科、龙湖以及经济学家黄奇帆都给出了长远、理性、中立的一个判断。
即中国房地产销售面积基本在10亿~12亿平米的面积中枢，销售额大概在10万亿左右的销售量级。
所谓销售中枢，不是说某一年不能低于10万亿，而是不同年份有高有低，但基本围绕10万亿上下波动，比如超跌期，会9万亿，8万亿，甚至更低；但也可能伴随未来中国经济企稳向上，老百姓收入就业稳定后，也不排除复苏反弹到12万亿。
毕竟不出意外，中国2035年进入世界发达国家序列，是大势所趋！
0224年销售预估9万亿短期还是比较悲观。
比如眼下的2024年前5个月，基本每个月都比较压抑。
恰好今天国家统计局公布了2024年1~5月份房地产销售额。
5月的数据，其实很重要。
一则救市已累计快2年时间了，救市效应，理应释放了；二24年5月的月中又出台了517史诗级重磅中央救市，彼时大家都有些兴奋，都预计5月数据会“漂亮”一些。
但事实上，数据并不漂亮。
今天老潘就聊销售额这个核心指标。
统计局公布：2024年1—5月份，中国房地产新建商品房销售面积3.66亿平米，同比降20.3%，新建商品房销售额3.57万亿，降27.9%，其中住宅销售降30.5%。
你看一个月数据容易无感，但对比和推演后就“有感”了。
对比1~4月份，销售面积2.9亿平米，同比降20.2%，销售额2.8万亿，同比降28.3%。
两者对比有2个结论。
其一、5月与4月降幅“依旧”，面积降幅略微扩大，金额降幅略微收窄，等于说5月楼市，下降趋势几乎没有变。
也等于说，5月517救市的“半个月”窗口期，并没发挥立竿见影的效果。
其二、前5月才卖3.6万亿，下半年金九银十难觅，考虑到517救市依旧有所收敛和强度有限，预计2024年全年房地产销售额在8.6万亿。（即3.6万除以5乘以12=8.6万亿。）
但考虑到2024年6月，12月的2个翘尾效应，预计2024年房地产销售额在9万亿左右，即8.6万亿~9.5万亿左右。
03下半年明牌化下半年楼市销售基本是可预判的
核心因为能影响到楼市走向的关键因素都在“明牌化”
这就更能预判到2024年全年的销售量级。
全面看，影响2024年下半年销售走势的变量至少有5类：
其一，下半年购房者信心依旧不足。
即老百姓收入、就业的两个预期，24年下半年大概率难有显著改变，大概率是维持甚至是下降。眼下的格局，且不说下岗被裁的人预期差，即使在岗的人也表示：“买房贷款30年，但我的工作收入能否保住3年我甚至都没把握！”
事实上，老潘提醒，无论如何花样救市，没有老百姓收入，就业预期的大力度改善，房地产的销售复苏，最终都将是昙花一现！
其二、7月、8月本就是传统销售淡季，金9银10季节效应如今早已不在。
房地产上行期，中国楼市堪称“逢节必火”。
过节都是去看房踩盘！
比如轰轰烈烈的国庆“看房节”，五一“看房节”，看房团等，但眼下冷了，比如2024年金三银四已经“铜三铁四”，而下半年金九银十估计国庆7天都出去旅游散心了，当年浩浩荡荡的国庆购房节已经翻篇了。
没有了金九银十，24年楼市销量要有起色，显然又失去了一股力量！
其三、最期待的是政策，是救市的销售拉升。
应该说，眼下市场相对失灵时，政策是刺激销售下一步走向变向的最大最强最快的“核心变量”，但结果却是——24年下半年高强度救市，可能依旧难再现！
短期看，5月环比销售有所修复，而6月又是半年考，数据会好看很多，这就短期出猛政策的市场土壤不存在。
从救市性质看，国家对房地产救市从22年下半年开始，已经快2年整了，其风格、特征、手法已经显性化。未来24年下半年房地产救市政策大概率将继续延续“挤药膏、脉冲式和整体力度适度增强但依旧有所保留”的中短期特征。
比如眼下国常会房地产解放思想去库存的文件“前缀词”依旧还是“研究”2字，证明离实际行动、政策落地和市场效果发酵，必然有较长一段窗口期时间！
所以，快又猛的超级救市，估计2024年还是有点难！
这也意味着期望“高强度救市”来实现2024年下半年销售放量，并不乐观！
其四、眼下2024年房地产市场依旧处于“以价换量、房价持续下降”的通道。
这个趋势短期难以改变！
当下购房者逻辑一直信奉“买涨不买跌”。
房价越下跌，购房者反而越观望不出手！
一方面眼下的楼市成交量的贡献，典型支撑逻辑还是“以价换量”，无论新房开发商还是二手房业主都是如此，都是降价才容易成交。
另一方面，眼下房价仍处于“下降通道”中。
比如统计局最新数据显示，即使517救市后，5月70个大中城市住宅销售价格环比下降，同比降幅也是在扩大。而且1~5月整个中国房地产销售均价9733元\平米，同比下降13.1%，降幅有所扩大。
但对这一点，也不要过度恐慌。
理性看，即使眼下房价一直跌跌不休，但中国房地产依旧不会销量、房价恶性大跳水，核心在于中国ZF对房地产“稳行业、稳销售、防金融风险”的导向是板上钉钉的，这是政策底线，一旦发生，将会有非常之手段，非常之强度去救市。
其五、最后一点，相对确定能助力2024年销售放量的是半年度末的6月和年末的12月，这2月从往年看都是销售“翘尾月”、“放量月”，而且主动权都在房企手中。
即房企基本都会在6月，12月主动降价抢跑收割，所以6月，12月销售量会有所放量！
每年6月，12月都有翘尾效应
所以影响房地产2024年下半年的前4个变量因素都不乐观，而唯独最后一个6月，12月翘尾的适当放量这是几乎肯定的。所以老潘预测，2024年全年房地产销售会在9万亿左右徘徊。
049万亿之痛在楼市情绪低落时，9万亿销量，是个什么样概念？
单就绝对值看，肯定是个积极的数据。
比如即使下滑如此厉害，但中国房地产依旧是个巨无霸行业！
但同时，也要看到这一轮楼市出清的残酷和调整的深度，也的确让身在其中的地产人抑郁。
其一、2023年11.7万亿，而24年房地产销售降幅预计将超过20%，更担忧的是，如果2024年一旦跌幅超够20%，那么2025年是否还将惯性下跌？
其二、2021年楼市创造18.2万亿最高峰，3年后的2024年9万亿，则相当于整个行业腰斩了，丢掉了整整9万亿左右。
如此一个巨无霸的超级行业，这个3年收缩50%，收缩9万亿是不应该出现的调整。
老潘一直强调，这一轮楼市高位调整是应该的，是必须的，但调整的深度、速度却是值得商榷的。
比如3年丢掉9万亿，是个什么概念？
今天中国华为苹果小米辛辛苦苦一年卖手机，一年全行业手机销售才1万亿。
今天中国新能源汽车如此火爆，但2023年房地产销售收入也才3万亿多一点。
2023年中国GDP120万亿，一个房地产3年就几乎丢掉GDP的10分之一。
这还不能算上房地产上下游50多个额行业的大收缩、大跳水、大爆雷，还不能算上对中国这3年失业潮的“巨大总量贡献”……影响是全方位的，全局的，已经不单单是9万亿这个数据的问题了。
05行业最低值：6万亿2024年之后，中国房地产还会跌多深？
眼下，很多房企给出了一个数据。
6万亿。
这是中国房地产超跌的最低线。
比如上个月，未爆雷的民营房企新城股东会上，管理层就表示：“住宅开发，还是有得做，眼下2024年销售低迷态势，虽短期内难以扭转，但未来中国住宅房地产销售额最少也有6万亿市场份额。”
事实上，2024年如果按照预测9万亿左右，初一看似乎还有下探空间，但事实上，更穿透的看2024年销售看，实际上，2024年销售额预计在6万亿~7万亿左右。
核心在于今天房地产现金流紧缺时代，房企支付给供应商甚至金融机构等很多都不是“现金”，而是“工抵房”，毕竟2023年百强房企已有42家爆雷，而2024年又有雅居乐、东原、朗诗等爆雷，今天看看2024年百强销售榜，众多爆雷房企依旧有几百亿销售额，其实很大程度都是源于“以房抵债”，即变向的工抵房。
目前中性预测，全国工抵房的占比预计在20%到30%左右。
也就是说，如果2024年真正依靠C端购房者买卖房子交易卖出去的房子，可能只有9万亿乘以70%~80%，即6.3万亿~7.2万亿！
2024年预计中国房地产实际C端房屋实际市场销售在6万亿到7万亿左右！
当然，这还是基于统计局公布的数据推算，百强房企销售数据叠加，似乎观感总量更少，比如2024年前5月百强销售榜中
仅34亿，就能晋级百强房企！
仅400亿，就能晋级10强房企！
某种程度，行业真实销售数据，大概率比统计局更低一些！
小结这个行业的走向，的确让人头疼，但老潘依旧坚信，这个行业的基本面、需求面、市场面依旧巨量的存在且可持续；
眼下的调整虽然惨烈，但在历史长河看是短期的，一旦这一轮行业调整和出清完毕，利润势必会回归合理水平，销量依旧是支柱产业的存在，彼时留下来的房企就会柳暗花明！
熬吧！
