文|潘永堂
6月楼市数据出来了
有点漂亮。
更准确的说，房地产出现“结构性回暖”！
但对此，我们要理性研判。
Part1 5个结构性回暖回暖一：新房涨了。硬核数据，6月成交量上涨近三成。6月中国房地产成交量比5月大幅上升。研究机构数据，TOP100房企6月单月销售额环比增长26.05%，较五月份有显著好转。环比上涨三成，这是2024年前面5个月没有过的。
回暖二、二手房，的确是“爆火了”！眼下高能级城市率先进入二手房时代。即二手房成交量已经超过新房的成交量。
全国看，中国房地产市场二手房交易面积占总交易面积比例已经接近40%，而高线城市这个比例更高。
眼下，二手房优势鲜明。综合分析：一则价格随便降，但新房不能，比如中建北京6.8折甩卖就被叫停，但二手房私人降价力度大，这是买卖自由；二则二手房是现房，买了迅速过户之后就可入住，新房是期房，怕交房违约；三则二手房往往地段好，可选的位置多，市中心的新房越来越少了。
对比之下，购房者对新房交付安全性的担忧、高线城市二手房供应相比于新房更有优势等因素，最终导致新房、二手房的结构性转变。
回暖三：头部房企销售额大涨。6月头部央国企整体销售环比甚至同比增长头部房企6月销售到底如何了？老潘拉一下几个标杆房企6月的单月销售额表现，其中中海466亿夺冠，同比涨44.8%
保利420亿第二，同比涨2.46%
华润320亿第三，同比张19.9%
绿城174亿，同比5月涨12.3%。
越秀154亿，同比5月涨19.1%。
滨江149亿，同比5月涨20.2%。
回暖4：一线城市率先走强回暖，三四线依旧低谷新政517和各地自身救市，效果还是立竿见影的。
事实上，都知道517救市虽然堪称史诗级最强，但其实还是有所保留的，但即使如此，北上广深二手房517加油后，成交量上涨立竿见影！
当然量在价先，房价想稳住，首先得量先稳住。
如果没有量稳住，那么房价就会继续下探。眼下，短期看，北上广深二手房的量是稳住了，而且配合新政正在增长。
深圳楼市，连续3个月破4000套\月，甚至超5000套\月。比如6月二手房（含非住宅）销售5015套，住宅过户4172套。之前几十个月，深圳二手房成交一直宅2000套\月到3000套\月超低位徘徊。
北京6月二手房网签量逼近1.5万套，创下近15个月新高。
上海二手房市场多次出现单日成交破1000套，6月1日-25日，上海二手房成交21177套，日均成交套数较5月增长40.5%，6月成为2024年上海二手房单月成交最高的月份。
杭州取消限购后二手房成交大涨，带看量创四年来新高
媒体报道，全国多地“老破小”二手房突然火了！
以前卖不掉的房子，如今1天秒售！
整体来看，一线城市(深圳，上海)如今二手房的成交量都已经达到甚至超过“荣枯线”，超越荣枯线，如果一旦可以再持续一段时间，那么完全就可以确认一线城市率先企稳。
回暖5：改善高端类在2024年上半年走强，刚需首改类走弱。刚需，首改、改善，高端四类房子，到底2024年谁卖得最好？哪种类型房企目前越来越受欢迎？数据说话，老潘从两个维度总结。其一、改善类、高端类项目销售占比提升较大。
一方面，24年上半年典型房企140-200平米改善类项目销售额占比大提升，增长4.2个百分点至24.7%；200平米以上高端类项目销售额占比为22.0%，同比增长2.8个百分点。
等于说，改善类与高端类房子更受欢迎，且占比在提升。
尤其在一线城市，老潘更是看见，2024年上半年140-200平米改善类项目与200平米以上高端类项目销售占比分别增长8.6和8.9个百分点，增幅较为明显。
这也双向验证，中国房地产进入妥妥的改善时代！
改善的市场红利，正在2024年释放。
其二、刚需类和首改类走低。
上半年，典型房企0-90平米刚需类与90-140平米首改类项目销售额占比同比分别下降0.1个和6.9个百分点。
同样，90-140平米首改类产品在一线、二线及三四线城市的销售占比分别下降6.4、2.3和6.5个百分点。
整体看，改善类和高端类走强，而刚需和首改类走弱！
Part 2 冷静理性看待结构性“回暖”问题来了，如何冷静、理性、辩证看待6月的结构性回暖。老潘认为至少有三点要提醒。
其一，6月是房企上半年的最后一个月，是翘尾月，是冲刺月，尤其是上市公司为了上半年业绩最后兑现时刻，6月往往会采取非常降价，非常促销，非常手段。所以6月新房销售有些走强，也有“短期过度刺激”的原因。
而后7月，8月，则是传统的淡市，销售额会大概率下跌。比如核心是暑假来临，中国中产阶级家庭暑期出游和炎热天看房动力不足等都会弱化购房冲动，但考虑到如今的517救市的发酵，以及提前到7月召开三中全会的可能的更有效力的救市，综合权衡看，7月会大概率会下跌，但相对往年24年有517和7月的三中全会救市，那么，下跌的幅度或将有所显著收窄。
其二、6月的销售大涨和漂亮成绩单，其实也是挤牙膏的输出，因为前面1~5月的销售低迷，当517新政出台后势必会释放出很大一部分。
道理很简单，前5月准购房者都在观望。
517新政出台后，大大改观了预期，所以积累在6月，政策红利效应逐步释放了，而后期，即2024年三季度，中国楼市成交无疑又需要苦苦的“蓄客”。
中国楼市“蓄客”与成交量级的高低，已经不取决于“政策红利”，而核心取决于老百姓的收入、就业、经济三个源头因素的改善，后者是大头。救市是小头。
唯有老百姓收入预期，就业预期和经济预期这三个预期得到改善向上，重塑信心，才能实现6月热销数据的可持续性，否则这种6月必然是昙花一现。
其三，结构性回暖是一方面，但老潘也要提醒全局看中国楼市依旧压力山大，所以2024年下半年依旧压力巨大。
考验1：2024上半年融资现金流依旧在“失血”，融资下降37%。
根据克尔瑞数据，根据65家典型房企融资总量看，2024年上半年融资总量为2131亿，同比下降37%。从季度表现来看，一二季度分别同比下滑了41%及32%。
失血很鲜明，2024年上半年房企债券到期规模达2799亿，而发行规模仅有961亿；此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年。
融资是输血，如果2024年上半年融资还在“失血”，那意味着需要更多经营性净现金流去到期债务的“补窟窿”，但事实上，经营性现金流中，销售依旧在低位，在下滑。
无疑，2024年下半年，2025年房企无疑整体上总现金流压力，是加大了。
考验2：房企都在备战“去库存”，也导致24上半年“拿地、新开工、房地产投资额”整体继续处于低位，这也连锁意味着房企2025年，2026年销售额和利润额修复难度更大。
2024年1-6月，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。
行业带头大哥们，即头部央国企拿地也不怎么拿地了，这个信号很不好。
比如如华润置地、招商蛇口和保利发展等头部企业，前5月拿地金额同比跌幅均超过50%，且拿地销售比均在0.2以下。
全局看，统计局公布，1—5月全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，同时，房屋新开工面积下降24.2%！
没有新增，光靠老库存去化，房企显然销售难度又上了等级！
考验3：销售总量虽然6月成绩还不错，但总量看，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿，同比下降41.6%，依旧是历史低位。
所以，融资压力巨大，销售依然处于历史低位，拿地新开工投资额依旧下降，2025年到期债务巨大……特别是购房者收入和就业预期短期没有明显改善，这也意味着结构性回暖，能否持续，依旧是个巨大考验。
小结
所以，不要过分夸大6月回暖，也不用夸大结构性回暖。
理性看，结构性回暖，不代表整体楼市的回暖，
乐观看，结构性回暖，又是楼市整体回暖关键的“第一步”。
因为在过去整体下行环境下，这才是可怕的。
当下楼市，二手房率先火爆，改善类高端类率先回暖、一线城市率先企稳走强，头部央国企率先销售猛增、整个新房环比上涨……这5大结构性回暖，只是开了一个好头，或者给当下下行筑底的中国楼市，一个短暂的信心。
