万博可谓近4年来最火的新房板块，万博商务区已经成型了，城市面貌不错，前两年不少产品还卖6字头，像华润悦府、已经清盘的和樾府之前都卖这个价。

这个价格水平在广州楼市中已十分突出，甚至快赶上天河、海珠等板块的标杆新盘，而且市场上买单的人不少。

可是万博好是好，就是房子太多了，新房供应量较大，加之二手房市场的竞争，二手永远被背刺，现在的一手就是明天二手，一手也会受牵连。

现在万博头牌华润长隆万博悅府开始降价了，108方4房560w起。

123方4房695w、140方4房812w、142方4房826w、170方4房1037w、206方4房1400w、300方5房2130w。

从地段来看，悦府占据着番禺非常核心的位置，这里商业配套最完善，还有比较集中的产业，从规划还是城市面貌都比较顶。

学校商业也都是顶配，小学为东风东小学，初中为广雅中学，幼儿园是广东省番禺实验幼儿园，而且配套的东风东小学明年9月就会开学，现在买这里即可落户，明年就能读书！

整个片区，商业体就有14座，万达、四海城、粤海广场、万达等等都在这里，项目自身还带有万象系商业，就商业配套这一方面，这里放眼整个广州，也只有珠江新城能比得上。

项目距离地铁3/7号线汉溪长隆站约500米左右，自驾的话，小区出门就是汉溪大道，可转新光和华快，去往市区都比较方便。

万博悦府面临的降价压力也与板块内的供应情况密切相关。前几年的和樾府是非常稀缺的，万众瞩目，还一房难求。只不过，当时没有对手，不代表未来几年没有对手。

可是整个万博板块的房子数量众多，从前华南8大金刚中的6个在万博，再加上如今的瑞麓府、华润悦府、耀胜新世界、万博城、锦绣香江等项目，还有越秀万博城高达1万套的体量，一二手市场相互竞争激烈。在这种情况下，即使是万博悦府这样的头牌项目也难以独善其身。

随着市场逐渐回归理性，这些溢价水分正在被挤出，现阶段的万博悦府价格竞争力已经很强了，大家彼此价格咬的很死。

万博板块未来的增长空间，能否从现在的5-6万+回归到当初的7万+，还是要看整个万博CBD产业升级。万博招商还普遍集中在小型企业，新兴企业招商也不是一朝一夕就能全部引进的，目前广州电商、互联网头部企业还是集中在琶洲，总部企业中心还是珠江新城，万博想要看齐，恐怕还要走很长的路，最多也就是区域中心级别。

对于买家来说，要挑更好的配套和学校，东风东+广雅的配置，就选悦府，108平起步560万＋。虽然我们知道华润万博悦府5万+/平的单价也有溢价，但是东风东学位+万象商业的确定，也会让买家愿意买单。

所以，好卖+卖得起价得核心价值就是：好地段+好产品。

但凡好地段里没有好产品，溢价就是泡沫，如果好产品没有好地段，那么溢价就是自视过高，所以但凡两者结合，才是能穿越周期的项目。