万科城市之光惊现400万笋盘，广州的次新房，还挺得住吗？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
说了万博城这7.2亿的开盘销售额，其实背后是蓄客的力量。
这152套房，其实是在很漫长的蓄客期陆续卖出的，只不过开发商把这些量集中在开盘这一天成交而已。也就是说，剩下的房源，要很久才能慢慢卖掉。
开发商说的热卖要涨价，听听就好，更多的就是一种促销逼客户下定的手段。
市场上有太多的迷雾，很多数据都是真实的，但是放在一起，可能就会得到一个错误的结论，在错误结论的参考下，你很有可能就会做出错误的选择。
而买房动辄就是百万千万级别的交易，选择一旦做错，代价是巨大的。
而新房本来就有开发商各种的营销和造势，让本来就看不清的迷雾，变得更加浓厚。
这层迷雾什么时候能褪去呢，那就是在这套房进入二手房市场，身份从“新房”变成“次新房”的时候。
这两天全网都在转发一套万科城市之光F区的笋盘，三房两卫南向非天地楼层，业主只卖400万，包增值税。
其实除了城光这套笋盘，还有富颐华庭，大壮名城，珠江铂世湾，和樾府这些楼盘，都开始有二手的次新笋盘放出来。
按照这个趋势，这些新旧交替的次新盘价格，还能不能顶住市场周期的考验呢。
01
其实，新房的溢价一直众所周知。只是之前新房一直有2年的限售，外加满二不满五要缴纳5.3%的增值税。再加上收楼和取证的时间，一套新房从买家买入到最终上市，要7年的时间。
所以新房进入二手市场后，往往都已经经历了一个完整的楼市涨跌期。也就是说，楼市已经形成了新的价格体系。
当年虽然3万单价买入手，有溢价。但是进入二手市场的时候，楼市的大环境价已经变成了5万的平均单价。
这个时候次新进入市场，自然是所向披靡，让买房人的直观感受就是，赚了。
所以这就是为什么，前几年会有很多人跑去增城、南沙这些郊区买新房投资。原因是之前真的是赚到过钱的。
他们把赚钱的原因归结成了买了郊区的新房，于是就路径依赖的继续复制一遍之前的操作。
像那些投资增城保利中航城，知识城星汇城，包括投资城光，富颐华庭的群体，都有曾经买新房挣到钱的经历。
曾经打新保利心语赚钱的业主，有可能继续打新保利天悦，打新保利天悦赚钱的业主，又会打新牛奶厂和兰亭盛荟。
曾经打新万科东荟城赚钱的业主，有可能会打新大壮名城，也有可能去打新万科誉城。
曾经打新碧桂园凤凰城的业主，就有可能跑去打新保利中航城，甚至跑去荔城打新保利大国璟。
同样是路径依赖，但是因为起点不同，结果可能大相径庭。
只是在大行情大涨的前提下，你买什么都赚钱，人人都是投资大神。他们不知道的是，如果当时买核心区的房子，赚的只会更多。
当然，千金难买我乐意，赚多赚少的差别不会有那么明显。
然而，随着限售的取消，取证时间的提前，新房进入二手市场的时间周期大大缩短。这次又刚好撞到楼市的回落期。
于是，在20-22年抢新房的业主，在繁华过后归于平静，突然发现潮水褪去后，自己的泳衣不见了。
这就有点像之前被保护的很好，接受精英绅士教育的孩子，从小练习击剑，马术，钢琴。突然就被扔到赤身搏斗的八角笼里，说要贴身肉搏了。
让这些次新盘，突然面对激烈的市场竞争，非自住的业主哪见过这样的场面，面临巨大的压力，未上战场，心态先崩了。
02
那我们转头讲，城光这些次新盘也并非就不值得买。最新放出来的这套笋盘，我觉得性价比各方面也都还不错。
这套房在城光的F区，在密度极高的城光里，F区属于密度比较低的组团。层高33层，不是超高层。虽然我觉得超高层是个优点，但很多买家对超高层挺抵触。
至少对比A区的尾货，还是要舒服不少的。
其次这套房是7栋的7楼，7楼虽然属于低楼层，但是已经不算低了。
7栋距离地铁站大沙东不远，步行距离只有不到500米。
加上城光这个项目，从新盘开卖到现在，热度一直很高。地段在老黄埔可圈可点，周边的配套还行，有学校，有医疗，有商业。有一定规模的社区，商业这些其实都能做起来。
外立面玻璃幕墙很漂亮，放在整个广州东部，都属于第一档。
之前城光同样是7栋，成交了一套中高楼层的东南向95㎡的3房。成交价是442万，单价4.65万/㎡。
那这套91㎡，单价不到4.4万/㎡，如果真的喜欢城光这样的小区，这个价格买下来其实还不错。
另外，据说城光这套笋盘出现了排队看房的盛况。
但是我还是要说的是，买类似城光这些次新盘的前提一定是喜欢，并且能够满足自己的自住需求。
不要单纯为了追求楼龄的新，而舍弃自己的通勤和生活便利。同样，也不要认为楼龄新，就会有更好的投资回报，把楼龄算进未来可以左右回报的方程里。
不然，你是有可能失望的。
大家看到之前的市场上，核心区楼龄新的产品，像嘉裕公馆，保利天悦似乎都跑出了一波独立行情。
但实际上，并不是因为楼龄新，让他们的涨幅出众。而是因为核心区楼龄新的产品非常稀缺，才会有不错的升值空间。
所以应该是稀缺的产品有更出众的投资价值，而不是楼龄新的产品有更出众的投资价值。
而目前的这些次新盘，大都处在近郊，并非真正意义上的核心区域。周边依然存在大量的供应。
像万科城市之光的旁边有保利中央公馆。珠江铂世湾和和樾府旁边就是地段更好的万博城。
楼龄新，并不会成为这些次新盘的稀缺点。因此在未来的时间里，在投资方面大概率不会出现暴击的表现。
所以核心区的房子，楼龄不重要。郊区的房子，楼龄非常重要。
判断房子有没有投资价值，要看的是稀缺性，即使看楼龄，也要看这套房周边还有没有同类型，同品质的新房供应。如果有，那就要谨慎一些。
相比于楼龄，我觉得大家更应该在意的是城市发展、地段变迁背景下的供需关系。说的再直白，就是未来你的房子有没有足够多有经济实力的人喜欢。
所以，熟悉城市规划，板块布局，买房群体的喜好变化，看房200套，用发展的眼光看问题，才是本手。
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（2024.7.8 橙子 yxjcena）
