广州下半年17个新盘即将入市，哪些项目值得关注
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
我们通过拆解新房背后的价值构成，再通过和周边的二手房进行对比，就能建立起一套自己的价格模型。来判断一套新房的售价存不存在溢价的情况。
这个模型，其实就是把复杂的价格体系简化，一定程度上降低了房感的门槛。
虽然房感这个东西看上去挺主观，但其实都是基于客观的经验。看上去是玄学，其实背后都是科学。
说来时间也真快，夏至日就这么无声无息的过去了，时间已经悄悄的来到了2024年的下半年。
虽然两只脚早都踏入了下半年，但现在也勉强还算是在这个半年的门槛上。
今天我们就一起看看，广州下半年的楼市，还有哪些值得我们关注的新盘会入市。
这样心里有个打底，不论计划买房，还是继续观望，都能更淡然自若一些。
01
我们先看看上半年广州新房的成绩。
2024年上半年，广州新房住宅网签28094套，同比下跌31.21%。可能细心一点的读者会发现，不对啊，这两个上半年网签的数据好像有点对不上。
这个是网签有延后导致的。
因为我们的表格用的是每个月最新的网签数据，这些网签在之后的一段时间有可能会被撤回吗，所以这个数字会略大于半年的数据。
但是28820套和28094套的数据差异不大，我们更多的还是看趋势。
解释了一下数据的差异，我们继续看半年的网签数据。
21年的半年数据是61063套，22年的半年数据是39618套，23年的数据是40843套，然后24年是28094套。
这样一对比，还是挺直观能感受到今年的新房市场之冷清的。
如果站在未来回头看，可能只会依稀记得这一年的数据很低。但是只有贴近市场的我们，才会记得24年上半年的市场，是怎样的举步维艰。
当然，随着528的新政，广州6月的新房市场迎来了回暖。6月新房网签7623套，环比5月上涨47.8%，同比去年同期上涨14.7%，合计建筑面积834629平方米。
在一连串政策及年中冲刺的刺激下，广州6 月一手房网签量同样创造了今年的新高。
另一方面，则是整个上半年广州一共成交4块宅地，总成交金额64.78亿。去年同期的数据是16块地，成交金额431.19亿。21年同期的数据是50块地，成交金额是1129.55亿。
这个数据比新房销售的网签数据更加惊人。所以也直接导致下半年的新项目也大大减少。很多项目都是去年土拍拿地的项目。
02
我做了一个大致的统计。24年下半年广州整体会有17个全新盘入市，24年下半年会和上半年主城区供应大增的风格不同。以外围区的项目为主。
中心五区，天河、海珠、荔湾、越秀、白云总共只有6个项目，外围区则有11个项目，其中黄埔区的项目数量最多，共有7个。
我们看看这些项目的详情。
其实我们看看这些项目所在的区位大概就知道了，即使是中心5区的项目，大部分都是一些边角料。
像天河麓誉府，已经到黄埔的交界处了。这个交界并不是金融城和鱼珠一侧的两个区强势板块的交界。而是天河的弱势区域东北侧和黄埔科学城西侧交界。
买房尽量避免这种两个区的弱势区域交界处。两个区基本上不会把资源投入到这种地段上来。
另外大家发现没有，天河区的这些新盘，很多都喜欢给项目名称里塞天河两个字进去。生怕别人不知道自己地处天河。这在除了天河以外的其他区，都是很少见的。
这一方面说明天河强大的IP优势，另一方面，一般加了天河这两字的楼盘，大概率都地处天河边缘区域。
就像越穷越喜欢炫富一样，楼盘也精通人性，越缺什么，就越要展示炫耀什么。
麓誉府你说他稀缺吧，天河确实已经挺长时间没有这么刚需的新盘了。但是开车3公里不到就是保利翔龙天汇，开车1.7公里就是雅居乐富春山居。实在和稀缺沾不上边。
海珠的两个项目，中建天钰又是典型的海珠蚊型盘，3栋楼，小区本身没太多配套，周边配套很成数。当然这个见仁见智，喜欢烟火气的很喜欢，不喜欢老区氛围的就谨慎。
琶洲西地块就在琶洲樾旁边，现在还没有很详细的信息，总共也就96套货，都是大面积。
然后我们看供应大户的黄埔，珠江村旧改项目是少有的好项目。整个广州东都比较少有这种一线临江的住宅。
而且小区占地面积有14万㎡，1500套左右的货量，规模适中。既不会太小，缺乏配套。也不会太大，开发周期过长。
从产品上也能看出来项目还是想走改善的路线。有机会吸引一批老黄埔和金融城的高端购买力。希望开发商中交四航不要拉跨。
除了这块地以外，剩下的6块地要不就是在知识城，要不就是在长岭居，要不就是在文冲以东。除了在周边上班的自住需求的推荐，基本都建议尽量回避。
像星河的盛世禧悦和华甫村旧改，又给本就供应不少的云埔板块上了点强度。这让新房还在售的火村旧改中央城情何以堪。
总的来说，下半年的新房项目，基本不会对现有的新房市场造成太大的波澜。特别是对核心区的几个新房项目，造成的影响微乎其微。
当然，也不排除下半年还会有其他新增的项目。但我觉得也不会有太大的变化。
我们一直说新房市场是典型的供应创造需求。所以可以预见的是，下半年广州的新房市场，还是以存量新房项目的销售为主旋律。
新房供应的速度已经降下来了，无形的市场之手对市场的调节已经开始显现。对于市场的平衡来讲，这显而易见是一件好事情。
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（2024.7.10 橙子 yxjcena）
