长沙梅溪湖二期，这个被"国际新城"光环裹挟的板块，吹了十年还像个半成品工地。金茂璞印梅溪踩着招商天青府上位，高喊"改善标杆"，到底是真材实料，还是割韭菜的"顶豪刺客"？
今天咱们撕开滤镜，说道说道！
一、地块配套及教育
1、城市定位：梅溪湖二期的"饼"画得有多圆？
长沙金茂璞印梅溪高举"国际住区"大旗，但梅溪湖二期本质仍是填坑造城的产物。
相比一期成熟的CBD基因，二期更像是政策强推的试验田——规划中的中央公园、科创总部基地仍停留在PPT阶段。
紧邻招商天青府的地段看似光鲜，实则被夹在梅溪湖与麓谷两大板块的夹缝中，身份定位极其尴尬。开发商鼓吹的"梅溪湖3.0"，是真是假，您细品！
2、交通便利性：地铁房？伪命题！
金茂璞印梅溪距离地铁6号线近，二号线延长线1.6公里以上。梅溪湖二期路网规划看似高大上，但中轴线上规划的超宽主干道更像是割裂社区的利刃，未来车流噪音值得警惕。
地铁优势：离象鼻窝站200米
自驾陷阱：梅溪湖高峰期的拥堵这个大家感受下，梅浦联络线通车前都是纸上谈兵，业主准备好路怒症吧。
3、教育医疗：薛定谔的"学区房"
捆绑长郡/师大附中分校的套路虽老但有效，但需警惕分校≠本部的真理。梅溪湖二期规划的12所学校多是"贴牌办学"，师资稀释已成定局。市妇幼新院区看似高端，但三甲医院与住宅的黄金距离应是3公里，紧邻医院的噪音、人流污染反成硬伤。
4、生态景观：一边是工地，一边是菜地
金茂自建3万方商业的承诺，在梅溪湖一期览秀城日均客流不足5万的现实面前显得苍白。象鼻窝森林公园的生态牌更像是望梅止渴——直线距离3公里，步行可达性为零。反观深业麓溪云境，虽无景观资源，但背靠麓谷产业人群的刚性消费力更实在。
5、商业荒漠
招商花园城2025年才开业，金茂大厦虽然开业，但是业态也不多，现阶段业主只能去隔壁天青府底商买包子。
二、总体规划及产品
1、规划与户型：改善的皮，刚改的骨
规划原罪：用1.2容积率塞进洋房+别墅，牺牲公共空间换利润，楼间距缩水，私密性略差。
这也无可厚非，毕竟开发商的诉求无非就是货值最大化。但是由于容积率的原因，南侧还是有一排洋房，显得不够纯碎。好奇的是，2024新规出来后两块地容积率不能平衡，但是咱们这个项目还是平衡考虑的，看来还是公关能力强。
包括该配置的幼儿园也没做，只能说金茂报建部门的同事还是很有办法。其实说实话，幼儿园确实太多了，很多小区的幼儿园都在那里荒废，同时出生率下降那么多，建得幼儿园交给教育局，教育局也不知道该咋运营。
户型有：129户型、139户型、170户型、193户型等等！
长沙金茂璞印梅溪南区别墅区户型分布：
2、立面与开发商：绿金品质？维权前科！
金茂标榜的"玻璃幕墙+铝板"外立面，效果图还不错，具体的一个呈现还需待考量。需警惕金茂在长沙的"快周转后遗症"，其梅溪湖一期项目交付时绿化缩水10%的的历史仍在业主群流传。
三、开发商实力及开盘价格
1、开发商实力
央企光环下的"摆烂史"金茂的历史：长沙梅溪湖金茂湾楼盘的历历在目，精装变普装、绿化缩水，这次能改邪归正？
2、价格博弈：谁在收割智商税？
开盘价格预测：虚高20%的"智商税"
长沙金茂璞印梅溪放风价1.9万/㎡，但隔壁二手招商天青府1.3万/㎡都卖不动，透支未来5年涨幅，谁买谁接盘。
真实价值：配套兑现前只值1.7万/㎡，敢卖1.9万就是割韭菜。
来源：网易号等综合整理
