北京买房|昌平回龙观二手房天花板小区踩盘分析！

之前写昌平的第四代住宅-龙湖观萃的时候，说后面我会介绍昌平南回龙观三个第一梯队的小区，这不就来了吗，关注昌平新房的小伙伴也可以看看之前写的：昌平朱辛庄低密洋房-星耀未来-强势登场！

北京第四代住宅先行者-昌平南新房|龙湖观萃

北京新房|昌平朱辛庄板块星耀未来开盘爆了，项目优缺点详细分析！

咱们先来对回龙观这边的小区情况做一个简单的总结，大致可以分为4个梯队：

第一梯队：金域华府、国风美唐、公园悦府，两居450-600w左右

第1.5梯队：领秀慧谷，之所以把领秀慧谷单独拿出来说，是因为他其实应该算朱辛庄板块，分为4各区，AB区是两限房，CD区是商品房，另外朱辛庄这边的新房咱们也写过很多了，像中海寰宇未来、越秀星越、星耀未来，还有已经交房的万象华府、万象悦府等等，对这个小区有比较大的冲击

第二梯队：紫金新干线、流星花园、融泽嘉园、新龙城、首开智慧社等，带电梯楼龄比较新的

第三梯队：类似北京人家、冠庭园之类的不带电梯的商品房

第四梯队：各种龙字、云字、风字等开头的一些经适房

回龙观这个板块，我23年初的时候就写过，感兴趣的小伙伴可以看看：北京买房|回龙观板块分析及买房攻略（一），对比之前的报价和现在报价的差异。今天主要是讲回龙观二手房第一梯队品质的天花板小区，金域华府、国风美唐和公园悦府，如果这三个小区仍然看不上，就考虑新房吧。后面这边的新房我还会再给大家详细介绍，对于选新房还是二手房大家可以参考介绍来自行衡量。

《深度思考的买房经验分享》，

聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、金域华府

金域华府建于2012-2019年，由北京住总万科房地产开发，物业是开发商自营的，共三期，品质高，地理位置优越。二期和三期挨着且门禁卡互通，一期跟二期、三期不在一起，门禁卡也不相通。

金域华府对口的小学是育翔小学回龙观学校，初中是161中学回龙观学校，在这三个小区里是有对口学校比较好的优势的，而且有地理位置优势，离13号线地铁站龙泽和新龙泽站都比较近，尤其是2期和3期，比1期更近，另外两个小区对于依赖13号线通勤的小伙伴来说，不如金域华府更方便一些，另外金域华府的商业配套也会更完善一些

一期建于2012-2019年，楼龄很新，共12栋板楼，2149户，其中1.9.10.11号楼是商品房，1.2.3.4.5.8号楼是限价商品房，6号是底商；小区人车不分流，地上地下都有车位，车位充足，地下车库电梯入户，停车方便。物业费2.7元，集中供暖，4月挂牌均价每平米6w左右。

园区内有花园，小区环境还不错。

由于一期内有一些限价房，所以整体不如二期三期，很多人会介意这个事，所以也拉低了一期的均价。

金域华府的二期和三期差不多，二期的院落大一些。

二期是2014年建成，7栋楼，920户，物业费3元，集中供暖，4月挂牌均价每平米7.2w左右。二期绿化也不错，景观错落有致，一条塑胶跑道蜿蜒其间，还有羽毛球场，休闲健身超方便的。园区里是人车分流的，地上只围绕小区院墙有一圈停车位，地下两层停车场，车位稍微紧张。

三期建成于2015年，共5栋楼，746户，物业费3元；小区人车分流，地上地下都可停车，地下车库也可电梯入户，停车方便。集中供暖，2025年4月挂牌均价每平米7.3w左右。

环境虽然小点，但是绿化还是不错的，儿童的娱乐设施、健身器材、凉亭等都有，活动空间也够用。

楼内环境干净，卫生打扫的很及时，在小区里经常看到阿姨打扫卫生，万科的物业还是很不错的，物业费3块钱也不算贵。

缺点：一期有两限房，品质残次不齐，且居住密度较大；二期、三期有的楼临高速，会有噪音问题，另外就是三期环境比较小。

地铁出行方便，附近有地铁13号线的龙泽站和地铁13B号线的新龙泽站，步行距离都差不多，出小区步行大约1km的距离，1期离得稍远一些，1.8km

下面这个是金域华府一期的两居室，98.32平米，南北朝向，中楼层/共28层，目前报价590w，3月份最新的一套9号楼21层的同户型，成交价540w。

2期和3期的两居室主要是下面这种户型，次卧的采光不太好，下面这个是79.57平的，中层/28层，报价570w，3月份最新的2期7号楼9层的成交价在529w

2、首开国风美唐

国风美唐由首开集团开发，物业是天鸿宝地物业，都是集中供暖。国风美唐最大的优势是，它有两条地铁线，8号线和13号线的霍营站，能享受更多的通行便利，商业配套也比较不错，首开long街、西三旗万象汇等，离得都不太远。

小区分三期建成，楼间距都很宽，视野和采光都很好，楼栋之间都是大面积的草坪和绿植，环境干净整洁。二三期很像，一期有明显的区别。一期是11层的小洋楼，外立面主要是红黄色，二期三期主要是20多层的高板，外立面主要是灰色。

一期是2012年建成共5栋楼，总高11层的电梯洋房，538户，物业费2.38元，4月挂牌均价每平米大约6.5w左右。

一期是最旧的，外墙已经有掉皮的现象了

一期人车不分流，地上地下都有车位，车位比较充足，停车方便。

国风美唐朗观，也就是国风美唐2期，建于2000-2015年，共18栋楼，其中包括3栋东西向的两限房，外立面和商品房一样，但是内部品质还是差的挺多的；物业费2.68元，4月挂牌均价每平米6.4w左右。

楼间距很大，采光视野都很好

绿化也不错，草坪绿地、喷泉水景，小路穿插其中，连接着各个楼栋。

半人车分流，地下停车，地上有部分车位

三期国风美唐臻观，建于2015-2018年，楼龄最新，也是三期里品质最高的一期，共12栋楼，1610户，纯商品房，物业费2.93元，地下停车，纯人车分流。4月挂牌均价每平米大概6.8w左右。

三期的环境也是最好的，院落大、空间宽敞，绿化也好

垃圾桶周围都很干净

缺点：一期9号楼临地铁，会有噪音的影响；只有三期是纯人车分流的；对口的小学是霍营小学，村小，很一般；物业也比较一般；去西二旗、后厂村上班不是很便利；霍营不如龙域板块的城市界面好，比较村。

优点：地铁出行方便，一期距离地铁13号线和地铁8号线的霍营站最近，出小区步行大约500m左右；二期距离地铁13A号线的回龙观东大街站最近，出小区北门大约步行100米左右就到；三期在一二期中间，距离霍营站更近一些；还有就是户型比金域华府的要好一些。

下面这个是国风美唐二期的两居室，95.15平米，南北朝向，中间楼层最近的成交价在570w左右。

3、公园悦府

公园悦府由国企金投开发，2015-2020年建成，分三期，共19栋楼，集中供暖，在回龙观及霍营片区属于高品质社区，1、2期是地铁上盖项目，所以都不太高，3期是高层。物业是万科物业，物业费3.78元，物业管理不错，人车分流，封闭管理，地下停车，公园悦府的地下车位非常充足，很好停车，甚至还有专门的临时停车位。