国家队收房子，出现了危险的信号！

关于2025年楼市能否实现稳定，以及地方政府在楼市调控中的实际放松力度究竟如何，是否仅限于口头承诺而缺乏实际行动，一项关键数据为我们提供了直观的洞察——即地方城市收购商品房以转化为保障性住房的情况。据最新统计，截至目前，全国范围内已有超过32座城市详细公布了其“商品房收储计划”的具体措施。

我始终对将商品房转化为保障性住房的进展保持高度关注，特别是自去年5月17日新政出台以来，我曾多次深入解析这一议题。在我看来，当前若要有效化解房地产领域的风险，或促使房地产市场实现企稳回升，单凭政策呼吁与鼓励居民购房显然不足以解决问题。除居民购房需求外，必须有其他主体能够承担起消化楼市库存、增加杠杆的重任。在此背景下，地方城市收购商品房以缓解库存压力的角色显得尤为突出。

然而，现实情况却是居民端难以继续增加杠杆。2022年至2023年间，楼市调控政策频繁出台，次数累计达上千次，即便在2024年，调控次数也接近800次。尽管楼市调控的放宽力度堪称前所未有，但楼市依然未能实现稳定。这一现象充分揭示了居民端所面临的问题：在收入与投资预期无法匹配当前房价水平的情况下，居民购房意愿低迷，债务杠杆难以提升。

因此，地方城市通过收购商品房来分担库存压力，成为了促进房地产市场软着陆的重要途径。这也是我持续关注地方政府收储力度的原因所在。然而，就目前情况而言，收储工作的进展并不尽如人意。仅有32座城市发布了详细的收储细则，且这些城市的收储体量普遍较小。例如，合肥市目前仅收购了5733套存量商品房，这一数字相较于整体库存而言显得微不足道。再如长沙市，前不久才完成了首批收储工作，数量仅为436套。

此外，值得注意的是，央行推出的3000亿元保障性住房再贷款政策，其使用率也相对较低。截至2024年11月，实际落地审批的贷款金额约为435亿元，仅占政策总金额的14.5%。这一数据表明，即便央行向地方城市提供了资金支持以鼓励其进行商品房收储，但地方的积极性仍然有限。这一现象值得我们深入思考与探讨。

在当前错综复杂的房地产市场环境下，寄望于居民端通过大幅加杠杆来促使房地产市场企稳回升，显然已不再是一个切实可行的选项。进一步分析，地方城市在当前阶段对于收储房产的积极性为何普遍偏低？尽管中国人民银行已推出了3000亿元规模的再贷款政策，且该政策的利率设置相对优惠，但这一举措并未能显著提振地方城市的收储热情。其核心缘由在于，当前房价高企而租金收益却相对低迷，使得收储行为在经济层面显得并不划算。

即便地方城市在收储存量房时，已将其价格压低至远低于正常商品房的水平，然而，由于我国房地产市场长期存在的租售比失衡问题，即便收储价格有所降低，租金回报率仍然难以达到令人满意的水平。因此，地方城市在收储商品房方面的积极性普遍不高。

若欲激发地方城市在收购商品房方面的积极性，以达到去库存的目的，当前存在两种可能的路径：

一是中国人民银行进一步大幅下调再贷款的利率，以降低融资成本；

二是等待房价进一步下跌，从而带动收储商品房价格的再次降低。

从中国人民银行推出3000亿元再贷款这一政策中，我们可以深刻领悟到当前房地产市场所面临的信心缺失问题。

与以往房地产市场的繁荣时期不同，如今即使政策层面有所放宽，市场也并非会立即产生积极反应。这取决于市场参与者对于政策信号的接收程度和反应速度，以及他们是否愿意在这一时机介入市场。在房地产市场的繁荣时期，市场参与者的积极性普遍较高，无论是房企拿地还是居民购房，都表现出强烈的意愿，因为只需等待数年的时间，房价和地价的上涨便足以覆盖之前的成本并实现盈利。

然而，在当前信心缺失的市场环境下，情况已截然不同。市场参与者不仅要考虑当前的房价水平，还要为未来的房价下跌预留足够的空间，以确保自身的利润不受损失。因此，有一句至理名言值得我们深思：“不要仅仅关注他人的言辞，更要关注他们的实际行动。”

当前，市场上普遍流传着2025年将实施宽松货币政策的预期。然而，如果这一政策在实际执行中未能取得与当前收储工作相类似的积极效果，那么，我们不禁要问：这样的放水政策是否真的能够发挥预期的作用呢？