回港上市不到一个月，贝壳匆匆交出了2022年第一份成绩单。

5月31日晚间，贝壳找房公布2022年第一季度财报，并召开线上业绩发布会。

会上，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东的一句“毫无疑问，我们今年在多个方面都受到了考验”，似乎已经预示了的这份一季度成绩单到底有多沉重。

回顾彭永东近一年来在贝壳业绩发布会上的发言，可以发现，“困难”“考验”“挑战”等已经成了他口中最高频的几个词，而这也表明，过去一年，接连遭遇“逆风盘”贝壳的确并不好过。

不过虽然大环境艰难异常，但彭永东依然在发言中不断强调：“坚定信念”“难而正确”。而这两个关键词，似乎也成了目前的贝壳在经营上最好的代名词。

存量房、新房业务表现强韧，整体优于市场预期

根据贝壳发布的财报，今年一季度，公司共实现营业收入125亿元，较去年同期的207亿元同比下降39.4%；成交额（GTV）达到5860亿元，同比下降45.2%

对此营收的减少，贝壳方面解释称，一季度至今，数十城松绑楼市调控政策，以支持合理需求释放，宏观政策环境也在不断转暖，但随着新冠疫情再次扩散，市场复苏呈现相对分化迹象，贝壳的房产交易业务的业绩也因此受到短期影响。

不过整体来看，虽然收入有所下降，但该降幅与贝壳业绩指引上限持平，超过了市场的一致性预期。并且事实上，收入下降的部分已被一季度交易佣金的适度上升所抵消。

具体来看贝壳的两大主业务。

数据显示，一季度贝壳存量房业务收入净收入为62亿元，同比下降39%；总交易额为3741亿元，同比下降44.5%。新房业务净收入为59亿元，同比下降40.5%；总交易额为1927亿元，同比下降43.9%。

从去年第三季度开始，房地产市场全面“速冻”，显然，这种低温状态也在贝壳的财务数据上有了直观的体现。

纵观整个行业，国家统计局数据显示，2022年一季度全国新建住宅销售GTV同比下降26%，是1999年以来第二大单季度跌幅；同时一季度克而瑞百强房企销售额同比下降47.6%。而对比贝壳新房一季度GTV44.5%的降幅，还是略好于房地产销售市场。

与此同时，根据贝壳研究院数据，一季度全国二手市场GTV同比下降52%。而同期，对比贝壳存量房交易GTV同比下降45%、二手房交易GTV同比下降46%的情况，作为房产交易头部服务商的贝壳还是较为坚挺。

实际上，从某种程度来说，贝壳的业绩可以称之为楼市的“晴雨表”。覆巢之下，就连行业龙头也不能幸免，但只要能撑到最后，就意味着市占率的提升。

中信证券研报指出，无论是京沪疫情，还是二十年来最大幅度的开发行业格局调整，都是一次性因素，且预计在2022年二季度完全体现完毕。

事实上，二季度以来，决策层不断释放积极信号。如4月底的中央政治局会议和5月中旬国务院召开的全国稳住经济大盘电视电话会，均提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

截止到目前，全国已有超过120个城市发布超过200余个楼市政策，内容包括下调房贷利率、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴、放松限售限购等。贝壳执行董事、首席财务官徐涛在业绩会上表示：“随着更多政策落地，我们相信市场情绪和需求将得到有效支撑，房产交易量将逐渐恢复。”

对于下个阶段，贝壳表示，将优化存量房和新房业务的服务机制：在二手房交易方面，通过精细化、网格化管理实现合作等关键指标的运营，并围绕着房源、客源、带看的关键节点持续提升二手交易能力。

在新房交易方面，短期内降低与高风险项目的合作、增加快佣类业务收入，加大与国有房企、优质开发商的总对总合作，同时拓展服务和产品，切实赋能开发商提升客研、产品研判能力和销售效率。

家装家居业务逆势增长，第二增长曲线持续上扬

2021年年底，贝壳发布“一体两翼”新战略（一体即二手和新房交易服务赛道，两翼分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群），宣布将在更快速靠近第一赛道B点的同时，全面激活其在居住服务领域的布局

如今“一体”顽强地抵抗住了周期风险，“两翼”其中之一整装大家具事业群也已到了“生根”之年。

据了解，今年4月底贝壳已全面完成对圣都家装的收购。5月起，圣都将并入贝壳的财务报表。对于两者的结合，贝壳表示，圣都和贝壳协同效应，将在导流、供应链能力、交付能力、运管能力提升上都有非常明显的体现。

在房产交易服务业务的导流方面，一季度，贝壳一赛道（房产经纪业务）转介绍客户已经贡献了约23%的合同额。一赛道对家装的导流几乎全部为增量收入，其中上海和北京的导流合同额占比分别达到了77%和75%。

在一赛道的支持下，贝壳家装业务一季度重点城市拓城顺利，其中上海、武汉、成都、北京四个重点城市合同额同比增长分别实现约550%、290%、100%、130%。

而交付方面，此前贝壳组建的装修业务交付团队“被窝精工”，依托系统化施工过程管理及工程排期科学管理，交付工期已达到98天水平。

中信证券研报指出，贝壳在家装业务领域具备较强的技术积累和流量优势，也具备长期深耕行业的愿景，有可能整合劳动者赋能、供应链、品牌等多重资源，在并无大竞争对手的赛道实现收入快速增长，并打造第二成长曲线。

根据中装协数据，今年第一季度国内家装行业总产值同比下降25%-30%，而假设圣都业务并表的情况下，贝壳第一季度家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元。合同额同比增长63%，季度签约单数近6,500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

贝壳董事长CEO彭永东表示：“2022年第一季度，贝壳面临的挑战主要来自短期各方面的不确定性。随着市场逐步触底恢复，‘一体’房产交易业务将进一步聚焦切实为消费者和服务者解决问题，关注效益的提升。‘两翼’家装家居和租赁业务要稳扎稳打‘生根’，尤其是在完成圣都家装的交易之后，融合和快速发展成为全年主题。”

此外，除了家装家居事业，贝壳的另一“翼”贝壳租房，如今也已在分散式租赁管理方面实现从0到1的突破。

财报显示，一季度贝壳租房收房超过5000套，截至3月末在管房源接近17000套，较21年末增加37%，进入城市数量从去年末3城增加至8城。

集中式公寓方面，首个通过“轻”托管运营服务参与的贝壳新青年公寓项目也在上海徐汇区落地，总体量达2978套，月租金最低至2700元，出租率已达98%。

不得不说，在行业下行的周期中，贝壳“一体两翼”战略的转向为公司平稳“过冬”提供了坚实基础。

“贝壳已做好建设长期能力的准备”

值得注意的是，虽然房地产政策已经开始边际放松，但市场完全回暖还需要一定的时间。基于此，贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“一季度市场的复苏相对分化，并且受到了疫情的暂时性影响，交易量处于相对低位，贝壳在这一时期适时地进行了一系列管理动作优化，使我们更好地在后续市场恢复中把握机会。”

今年一季度，贝壳在内部进行了两轮人员优化举措。在贝壳看来，这对于进一步聚焦企业经营安全，提高抗周期风险能力，赋能前端经纪人，并有效提升服务品质和效率来说有重要帮助。据了解，预计二季度贝壳还会产生4.3亿元的人员优化准备金。

财报显示，截至今年一季度末，贝壳连接门店数超过45700家，环比下降10%；活跃门店数接近43000家，环比下降5%；连接经纪人数超42.7万人，活跃经纪人超38.1万人，环比均下降6%。

对比2021年全国范围内经纪人数量30%-40%的减少比例，贝壳的经纪人留存能力整体也略优于行业水平。

此外，今年3月中上海因疫情封城后，贝壳的科技优势也得到了进一步发挥，VR周度商机量直接环比提升70%，VR带看量环比提升160%。一季度，贝壳APP+小程序的总MAU约3970万，环比提升6%。

可以感受到，虽然房产交易仍面临疫情冲击的风险，但对于贝壳来说，这也是蛰伏“修炼”的好时机。

对于公司未来经营的关注点，徐涛在业绩会上表示："我们仍想和大家重复我们一以贯之的信念。在公司努力抵御市场短期动荡的同时，贝壳也将投入更多精力来助力长期能力的培养和建设，哪怕这些能力得到财务的回报期很漫长。"

不过虽然市场目前暂未恢复，但贝壳财报中表现出的强劲现金状况，也足以支撑公司度过行业危机。

截至2022年3月31日，贝壳的现金及现金等价物（包括限制性资金和短期投资）总计为502亿元，折合79亿美元；包含在长期项目投资里的货币理财类余额为189亿元，折合30亿美元。

与此同时，在财报发布的当天，贝壳还宣布拟建立股份回购计划，将在12个月内回购最多10亿美元的ADS（美国存托凭证）。据悉，该计划将待公司股东大会的一般性授权获批后尽快开始进行。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“展望未来，我们对‘一体两翼’战略充满信心。我们将努力抵御短期波动，更为重要的是，贝壳将在‘美好居住’这一蓬勃发展的领域持续探索，推动对行业的产业升级，为行业和客户创造不可取代的价值。”

做“难而正确”的事，是贝壳创始人左晖常说的一句话，也是贝壳董事长彭永东经常在业绩会上强调的方向。也许正如他们所言，对于贝壳来说：“这或许不是一条捷径，但是我们所相信的一条行之有效的成功之路。”