在疫情影响仍在持续、行业尚未完全恢复的背景下，上市房企又迎中报季。
今年7月份，多家房企开始披露2022年中期业绩预告。大公房产对choice数据里的申万房地产行业进行了统计，截至7月22日，A股市场已有79家房企发布2022年中期业绩预告，另有1家房企发布2022年中期业绩快报。
在79家发布预告的房企中，58家业绩预期悲观，占比达到73.4%，其中就包括大悦城等24家预减的企业，金科等22家首亏的企业，泰禾、新城等12家增亏的企业。
而业绩预喜的有19家，占比为24%，其中华夏幸福等8家企业减亏，天保基建等6家企业扭亏，金融街等5家企业预增。发布业绩快报的那家房企为保利发展，其上半年的营收、净利润全面增长。
图源：choice数据
此外，港股市场，截至目前，还有10余家房企尚未披露2021年度经审核年报，并已连续停牌数月，其中就包括恒大系三家上市公司、融创集团、当代置业、中国奥园、佳兆业、新力控股等。
不过近一个月内，恒大、融创、佳兆业、花样年、当代置业、中国奥园及彩生活等多家房企和物业公司已陆续收到了港交所的复牌指引。但是对于这些房企的中期业绩，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，年报难产的房企复牌后，业绩好转的可能性不会很大。
总亏损达275亿
超7成房企业绩下滑
业绩预悲的上市房企中，四川房企蓝光发展的预计亏损金额最大，达到46亿元，为名副其实的“亏损王”。其次是闽系房企阳光城，预计亏损金额范围为35亿元至45亿元。
据了解，上年同期，蓝光发展曾出现过金额差不多的亏损，归属于上市公司股东的净利润为-47.21亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-73.09亿元。而在2021年年底，该公司归母净利亏损更是达到138.34亿元。
不过值得注意的是，今年上半年却是阳光城首次出现亏损。数据显示，该公司上年同期盈利19.9亿元。今年上半年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损45至55亿元，上年同期则盈利18.39亿元。二级市场上，截至7月21日收盘，阳光城已连续两日下跌。
李宇嘉指出，对于这些房企今年中报预告的表现，亏损应该是在预料之中。
他指出：“像这些亏损比较大的房企，一般都有几个特征。一个是2016年以来冲规模比较快，规模迅速上升，冲到了一千亿、两千亿，这类企业如今的亏损会比较大。第二个是房企过去在扩张的过程中，拿了很多高价地，这些高价地现在来看就容易出现亏损，而且企业前期扩张较快的话，其经营成本、管理成本、财务成本都是比较大的，所以这类房企的亏损也是比较明显的。”
另外，亏损金额排在蓝光发展和阳光城之后的为贵州企业中天金融。据了解，中天金融业务涉及房地产、证券、保险等，是一家由房企转型为金融企业的典型代表，不过在其目前的业务分布中，房地产开发以及衍生出的房屋租赁、物业管理、酒店及餐饮服务等仍是该公司最主要的收入来源。
今年上半年，中天金融归属于上市公司股东的净亏损预计为22亿元至35亿元，上年同期盈利4097.05万元；扣非后净亏损预计为20亿元至32.5亿元，上年同期亏损9454.34万元。基本每股收益亏损0.32至0.5元，上年同期每股盈利0.0059元。
大公房产梳理发现，作为贵州“前龙头”，早在2021年，中天金融就曾创下其近十年发展中的首次亏损：归母净利润亏损64.16亿元，同比暴跌1221.92%。
而近一年来，该公司还涉及多起诉讼。据中天金融主动透露的数据，截至2022年5月17日，公司及其子公司被冻结银行账户数量占公司已开立银行账户总数的32.51%；累计被冻结资金4.8亿元，被冻结资金占公司货币资金总额的7.11%，占公司最近一期经审计净资产的4.06%。
债务方面，公开数据显示，在2022年至2023年内，中天金融还将迎来81.5亿元存续债券的集中兑付。
截至目前，59家业绩预悲的房企中，10家房企的亏损金额上限均在10亿元以上，除了上述企业，其中还包括荣盛发展、中南建设、金科股份、首开股份、泛海控股、泰禾等房企。
数据显示，荣盛发展预计归属于上市公司股东的净利润亏损18亿元至24亿元；中南建设预计上半年亏损15元至20亿元；金科股份预计上半年亏损13亿元至18亿元；首开股份预计上半年亏损13亿元至14亿元；泛海控股预计上半年亏损18亿元至23亿元；泰禾集团预计上半年亏损16.4亿元-22.2亿元。以上房企均为首亏。
据大公房产统计，2022年上半年，34家出现首亏和增亏的房企，预计总亏损金额下限达到275.7亿元。
多房企亏损于项目结算减少
物业公司受租金影响较大
超七成房企归母净利润下滑，当然既有外部因素也有内部因素。
巨亏如蓝光发展，对于亏损的原因，也是分别归结于经营亏损和减值计提影响。“经营方面，受前期房地产政策调控以及公司债务风险影响，本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低；因公司部分项目非正常停工影响，依据会计准则对于不再满足资本化的利息支出计入当期损益，本期费用化利息支出较大；公司美元债因人民币对美元汇率下降的影响产生汇兑损失约2.5亿元。受上述因素影响，2022年上半年蓝光发展预计经营亏损约19亿元。”
“减值计提方面，基于当前的房地产市场环境及资金流动性风险加大，客户购房预期降低，结合公司项目所在的城市市场情况，加之公司债务违约等风险影响，蓝光发展计提了约29亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。”
阳光城的亏损原因也与蓝光发展类似：“一方面，公司管理层基于谨慎性原则计提的相应存货跌价准备较上年同期增加，对本报告期净利润影响较大。另一方面，房地产业务结算规模下降受市场及公司流动性影响，公司2022年上半年达到结算条件的项目数量减少，导致营业利润减少。”
此外，阳光城还称，本报告期归属于上市公司股东的税后非经常性损益较大，主要系处置地产项目所致。
整体来看，计提资产减值、结算项目减少或毛利低，为多数房企亏损的原因。除了蓝光发展和阳光城，美好置业、南山控股、荣盛发展、首开股份等房企均存在这样的问题。
数据显示，2022年上半年美好置业归属上市股东的净利润亏损范围在2.8亿元至4亿元，该公司称：“本报告期内公司完成结算的房地产开发项目毛利率较低，受各地疫情管控措施等不利因素影响，部分项目进度不及预期，产生延期交房违约金，整体造成公司业绩亏损。”
南山控股上半年则首亏1.1亿元至1.5亿元，同比上年下降127.97%至138.14%，其表示：“受房地产开发项目结算排期的影响，公司利润存在季度间的不均衡性。2022年半年度，公司部分房地产开发项目尚未进入结算期，房屋结转面积较上年同期下降。”
而荣盛发展除了公司结算项目同比减少幅度较大，造成收入同比下降以至于相应利润减少这一原因之外，还指出：“报告期内，为促进回款，公司部分项目通过一定程度的以价换量实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下加剧了毛利率下降。”
盘古智库高级研究员江瀚指出，房企业绩受影响其实关键是去化周期的问题。当前不少地方一方面受到调控政策的影响，需求还没有有效释放；另外一方面，不少购房者仍保持持币待购的一种心态。所以双重影响下，必然会导致去化速度比较慢。
另外，对于一些涉及房产交易和物业租赁的企业，租金收入减少是业绩亏损的最大原因。
深物业A公告显示，预计2022那年上半年归属上市公司股东的净利润同比下降63.02%至2.5亿元，主要为租赁运营业务受政策性免租影响。
民企普跌、央国企盈利
行业分化大趋势初现真容
大公房产梳理发现，今年上半年出现普跌的企业大多为民营房企，而业绩表现良好的基本都是央企或国企背景。
据统计，截至7月22日，共有保利发展(央企)、金融街(国企)、顺发恒业(国企)、浦东金桥(中外合资)、外高桥(央企)、ST海投(混合)这6家企业的业绩出现增长或预计增长。
其中，净利润表现最好的为保利发展，其2022年上半年归属上市公司的净利润为107.21亿元，同比增长4.1％；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润105.65亿元，同比增长5.14%。
其次是金融街，上半年归母净利润约为10.87亿元至12.69亿元，比上年同期增长80%至110%。对于业绩增长，金融表示因为出售资产获得转让收益、投资性房地产公允价值增加。
根据此前报道，今年4月份，金融街曾出售持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店，转让收益对归母净利润的影响约为7.8亿元；而上海静安融悦中心项目部分办公楼、商业及配套车位等投资性资产经第三方评估机构审核后，其公允价值变动损益对归母净利润的影响约1.2亿元。
此外，浦东金桥也因商品房销售收入结转金额同比大幅增加，而实现上半年归母净利润盈利9.5亿元，同比增长113.61%。
外高桥同样表示，虽受疫情及公司对小微企业等减免租金的影响，本期房产租赁业务、进出口贸易业务收入和毛利较上年同期有所下滑，但由于本期商品房销售结转面积、收入和毛利较上年同期有较大增长，因此主营业务产生的利润增幅较大。数据显示，外高桥上半年实现归母净利润约7亿元，同比增长58.7%左右。
在市场遭遇寒冬、民营企业销售业绩普遍下滑的状态下，不少央企、国企却展现出了经营的韧性和稳定，销售不降反升，助力企业业绩增长。
中信证券研报指出，地产企业的报表盈利能力下滑是普遍性问题，而资本市场对大量地产企业盈利预测的下调也将发生。在这个过程中，一些高信用和高开发能力的企业，优势就显露出来。
克而瑞数据显示，今年6月份，在重点城市供地节奏加速、纷纷进入第二轮土拍之下，全国300城经营性土地总成交建筑面积11955万平方米，环比上升45%。其中，国企、央企为土地市场的主力军。
除此之外，大公房产梳理发现，上半年还有6家房企扭亏为盈，分别是中润资源、天保基建、*ST银亿、市北高新、电子城，其中天保基建、市北高新、电子城均为国企或有国企背景。
这6家房企中，中润资源盈利主要系处置子公司股权取得投资收益约3.02亿元；*ST银亿盈利系完成部分以股抵债后产生债务重组收益约9.9亿元；市北高新盈利系与上海市静安区疾控中心签订了买卖合同；天保基建、沙河股份则均为结转项目同比大幅增加，导致公司业绩扭亏为盈。
此外，还有不少企业虽然上半年净利润有所下滑，但整体仍处于盈利状态，比如招商蛇口，上半年同比去年的42.5亿元下降了50.6％至64.71％，但归属上市公司的净利润预计仍将盈利15亿元至21亿元。
江瀚表示：“未来的房地产市场，我觉得更加倾向于二八分化，就是优质的房地产企业在市场上会表现更好，但相对而言，市场劣势比较明显的房地产企业的确会出现一定风险。”
信达证券亦指出，预售资金从严监管的情况下，民企在资金压力下，后续拿地、开工压力较大，下半年货值压力也将越来越大。考虑到供给端的分化和弱复苏持续，下半年建议关注供给端分化带来的投资机遇，能够持续在土地市场补货的国企央企，有望在市场复苏的阶段加速去化、占据市场份额，提高市场占有率。
