——650万到400万，82天降价250万，这套曾经的神盘房子为啥卖不动了？

这几天，无意中在某家网站APP上，发现了这样一套房子：

位于南京建邺区星雨华府，有一套面积132.78平的4室2厅住宅，从2024年1月8日，挂牌610万，18分钟后，房子挂牌价涨价40万，直接到650万。

15天后，降为600万。

30天后，降为560万。

到4月2日，也就是今天，直接降价50万，挂牌价来到了400万。

基本情况是这样的，看他的挂牌情况，让人惊讶，不知道发生了什么情况，让他在短短的82天，做出了近10次的价格调整。

截至到目前，他的挂牌价从最高的650万，直降到400万。

星雨华府南区，我略做了一下了解，小区楼盘是曾经的神盘，据说也是曾经的老牌豪宅，一房难求。地理位置特别优越，周边有金鹰和万达等购物广场，生活便利。

这套房子所在的小区，容积率为2.4，小区车户比为1:0.8，虽说有20几年的房龄，但小区绿化还是相当哇塞，目前属于万科物业管理。

这个小区在2008年的时候，据说房价才8000元，而且是那种到处求着人买的情况。

到了2016年，房子单价为27000元左右，一套144平户型的成交价大约就是390万。

但这还不是这个小区的顶盛之时，它的高光时刻大约在2020年，根据某家成交记录显示，当时144平同类型户型，单价为54000左右，成交总价高达777万。

当时光来到2024年4月，虽然同户型房子略有降温，但挂牌单价为50000左右，总要价为730万左右。

但132.78平这套户型，不知道发生了什么，会把价格一下子打到单价30000，总价400万，而且是毛坯房，之前并未装修入住。

现在，确实大环境是买方市场，都说卖房之路充满坎坷和变数，就好象游戏中的升级打怪，来自各方面的因素，都会影响到房子本身的买卖价格。

首先，可有会受到同小区业主出售房子价格的影响。总有会一些业主会忍痛割肉离场，这样，势必会拉低同小区房价。

既使有的小区成立维护房价委员会，紧盯一些业主不要为了离场而挂出低价，但卖房子毕竟是个人行为。

如果有一个业主以超出预期的低房价，卖出了房子，那么整个小区的房价就再难以涨起来。

不管想卖房的业主内心如何不适应，但这就是现实，任何人回避不了，也逃避不掉。

其次，可能会受到中介机构从中干预。挂牌价多少，怎么推这套房源，还是大有说道。

一是买卖双方的中介费各1%起步，另外，海量的房源中，如果让你的房子具有流量，也是一门公开的学问。

比如“好赞”功能的使用，很大程度上，可以让你的房源暴露在买家的面前，一如各大平台的流量推广。

懂的都懂，否则，你只能眼睁睁着看同小区，甚至同单元，比你户型差、比你要价高的房源，被中介带人看了一波又一波，而你的房子，就像受气的小媳妇，或者连气都轮不到你受，就乖乖地坐着各大卖房APP的冷板凳上，无人问津。

再其次，就是靠降价。买方市场就是这样，在你挂牌的时候，要听从中介的建议，结合周边成交价格，给出一个合理的价格挂上去，然后时不时地再根据实际情况，进行调整。

如果你胆子大，把价格涨上去，或你脾性犟，把房子撤掉不卖，那也只是你个人情绪上的一种表达和宣泄，对于房子价格和卖出，起不到半点用处，就你溅起的那点小水花，堪比全红婵的水花消失术，别人啥都感觉不到。

第四，如果有幸你迎来了几波看房客，你颤抖的小心脏只会抖得更快，更惊心动魄，因为你看到了买房人手中，暗藏的大刀，他们不轮则已，一轮惊人，一刀不砍下你50万，他基本都免开尊口。

所以，有人说，在近期买房和卖房的人，都堪称据有大心脏的人，会让你在志在必得和满腹困惑中，反复摩擦，反复咀嚼各式鸡肋。

还是回到星雨华府南区这套住房，根据我的了解，业主从650万直降到400万，但接盘侠还未出现。

但如果这个业主是2010前入手，那么这套房子，他仍然赚得盆满。

如果他是2016年入手的，那么他的价格持平，就是不赔不赚。

如是他是2020年入手，那么以每平米54000元计算，他的入手价格是717万，他血亏317万。

我无意于深探这套房子的底价是多少，房主入手的时间和价格是多少，单从他急速降价、急于出手这个情况看，无非是两种情况：

一是他就是想出手，赔赚他认了。

二是他嗅到了某种气息，想快速出手离场。

不论是哪一种，我觉得这时候能在星雨华府南区入手一套20房龄的老牌豪宅，也无非是有两种考量：

一是买的地段。二是买的信仰。

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