上海的豪宅市场，将在9月迎来血战。

据统计，上半年上海共有20余个套均总价超2500万的豪宅项目入市，合计供应超5300套房源，占上海新房总供应量约16.4%。

仅上半年上海豪宅成交量就已经是去年全年的1.6倍，一方面成为豪宅销售大年，另一方面也让人担心市场上还剩多少豪宅买家？

随着金九银十的到来，上海豪宅供应也迎来了峰值——

9月，上海至少有7个总价2500万+的豪宅项目入市，豪宅进入“贴身肉搏时刻”。

9月4日，黄浦区海玥黄浦源开启认购（9月22日开盘），95-420㎡的高层户型，134套房源最终累计认购148组，认购率约110%，均价14.5万/㎡。

9月14日，杨浦区缦云上海三期收官开盘，209-230㎡的大4房，共计104套，均价12.2万/㎡。

9月15日，徐汇区中海领邸·玖序三期收官认购（9月27日开盘），建面约186㎡，210㎡最后一栋房源（122+56套），均价14.67万/㎡。

9月17日，静安区万科·中兴傲舍开启认购，首开建面约100-320㎡三房四房，共计186套房源，均价13.3万/㎡。

9月17日，黄浦区翠湖天地六期开启认购，面积段在437-1352㎡，包括108套大平层以及少量风貌别墅，均价21万/㎡。

9月18日，黄浦区绿发浦江园开启认购，建面约143-195㎡的大平层，409套房源一次性推出，均价16万/㎡。

9月底，静安区苏河湾1号也即将加推入市，推出约136-537㎡准现房，共计207套房源，均价预计13万/㎡。

黄浦、静安、徐汇、杨浦，单价从12万到21万，总价从2000万到上亿，超过1200套豪宅扎堆在9月，总货值超过300亿。

这样的巨量供应下，豪宅买家还够用吗？有钱人就那么多，别人多卖一套，你就少卖一套。

对于上海豪宅们来说，可能真的到了惨烈厮杀的时候了。

今天，涛哥选了其中几个较有竞争力的项目，看看9月哪些豪宅最值得关注。

1

万科中兴傲舍，艺术美学超强实景

在万科中兴傲舍，有客户评价说：“这里不止是豪宅，更是座艺术宫殿！”

万科不仅在产品配置上卷到天际，更在审美艺术、生活方式上接轨国际前沿，拉升高端住宅的品味和调性。

从会所立面的幻彩铝板，到和平饭店式大堂，再到震撼的三层艺术阶梯，惊喜太多，将归家的仪式感拉满。

二楼的艺术走廊、植物园泳池、以及专属社交会客厅，从门头到艺术阶梯再到艺术空间，每一处都铺满了情绪价值。

在公区的演绎上，万科从工艺和用材上直接为业主做到极致：

整个公区采用了大量奢石，像是石材博物馆，顶部不仅做圆弧吊顶，有些甚至还做类似金箔的贴面，非常夸张。

可以说，万科将产品的每个细节都打造为高定美学场景，在其中漫步就像是逛美术馆般赏心悦目。

目前，万科中興傲舍186套房源，前3天认购率已经超过90%，面对中海领邸和绿发浦江园的同期竞争，这个成绩已经很不错。

2

中海领邸玖序，徐滨神盘难逢敌手

徐汇滨江网红——中海领邸玖序，从今年6月开盘之日起，成为了沪上豪宅的新晋“网红”，每次开盘都是人山人海。

6月首开即爆，认购率高达274%，232套房源90分钟售罄，销售额66亿，触发积分，平均每23秒卖出一套。

8月二次开盘，再次以近3倍认购率触发积分，32分钟清盘，以1分钟1个亿的速率，创下新的传奇。

之所以项目能够如此热销，无外乎两点：认可徐汇滨江&认可中海。

大热的徐汇滨江，是上海中央活动区难得的超大规模可成片开发片区，拥有约8.4公里的稀缺滨江岸线。

作为徐汇滨江核心地段超级综合体，中海徐滨地块涵盖了办公、商场、高端住宅、长租公寓复合型业态。

眼下徐汇滨江板块价格还在不断攀升，小米地块就是对标案例，从购房者角度来看——

14万+/㎡的中海领邸玖序也是以较低门槛入住徐汇滨江的最好机遇。

此外，项目热销也离不开中海的品牌效应。

从中海顺昌玖里到中海领邸，中海在上海豪宅市场产出了一个又一个“爆款”，成为新的豪宅专家。

最关键的是，回归到产品本身，中海对于豪宅的理解也早已引领市场。它不仅在创造地标，也在不遗余力地创造标杆产品。

像中海领邸整体装标审美和配置就非常受市场认可，如果手握3000万预算，中海确实是不错的选择。

目前中海领邸三期178套房源，4天认购超330组，认购率185%，大概率要成为9月豪宅大战认购率冠军。

3

绿发浦江园，一线江景尽收眼底

在绿发浦江园，有三个特别之处：

“特别”的实在、“特别”的定价，以及“特别”的地理位置。

首先是“特别”的实在，绿发浦江园的整体装标能看出投入是很高的。

地面大理石、岩板+金属的电视墙，旭格系统窗，厨房电器和三件套都是一线大牌，甚至交标送洗衣机+烘干机也算是诚意满满了。

其次，绿发浦江园共409套房源一次性全部推出，定价上也非常“特别”诚意。

说实话对于黄浦的江景豪宅，之前市场普遍认为要卖16万+，最后只定16万，是低于市场预期的，算很友好的价格了。

而且因为项目一字排开，整体资源分布比较均衡，所以可选择的余地比较大，也是目前2000万客群最好的选择了。

最后，最重要的还是绿发浦江园“特别”的地理位置。

作为黄浦滨江的江景房，浦江园五栋住宅全南向排布，南向开间直面江景，不管大小户型，7-8层以上房源全线可以欣赏一线江景，将黄浦江尽收眼底。

估计喜欢看江景的应该都不会错过绿发吧，目前绿发浦江园409套房源，2天认购超310组，认购率76%，认购人数看热度还是相当高。

4

苏河湾1号，能看陆家嘴“三件套”

脚下就是苏州河，举步可达各种艺术文化配套，距黄浦江直线距离仅约1.5公里的合生“王炸”级高端作品——苏河湾1号。

坐在苏河湾1号高区窗前，陆家嘴最壮丽的一面+黄浦江S湾+外滩，这样华丽的“三件套”直接拿下。

最关键的是，这是一个准现房项目，还有目前苏州河豪宅TOP1的景观资源。

无需经历漫长等待，无需担忧交房延期困扰，更无需面对想象与现实的差距。

另外，苏州河湾1号有两个隐藏彩蛋：“户型”与“物业”。

第一个“户型”彩蛋，苏州河湾1号的196㎡和261㎡，两种户型在采光、空间等问题上，都做到了极致，每一个空间都有效利用，做到了高品质；

第二个彩蛋是“物业”，苏河湾1号缦合物业，涵盖71项豪宅服务内容，无论是管家、客服、安保、保洁，还是各类维修，都能快速响应。

更让人期待的是，在拥有如此多优势基础上，苏河湾1号售价预计仅13万/㎡，一路之隔的中粮天悦壹号二手房均价19万/㎡，其性价比不言而喻。

等到月底苏河湾1号正式推售时，我们再看看他的表现。

5

翠湖天地六期，真正的塔尖级豪宅

翠湖六期跟其他项目放在一起，并不合适，因为他太贵了。

翠湖六期是由一栋180米的超高层和一部分风貌别墅组成。

这次过会的就是超高层部分，据说建成后将仅次于浦东的世茂滨江花园191.85米高度，成为浦西第一高住宅楼。

尽管定价高达惊人的21万/㎡，还是有很多人认为这个价格有“性价比”。

因为6期的价格与翠湖前面5期的二手房相比，依然存在着明显的“价格倒挂”。

2021年的翠湖五期开盘，106套房源吸引445位富豪认购，认购率超过400%，入围分高达102.24分

而现在翠湖五集的二手房，基本价格区间都在25-35万/㎡。

即使是20年前开盘的翠湖1期的二手房，现在挂牌价也是20万起步，所以20年后的翠湖6期只卖21万，还是非常有吸引力的。

在这个价格下，翠湖六期的上车门槛达到了7000万起步，基本上得有10亿身家才能买得起这房子吧，跟咱普通人没啥关系。

6

总的来说，今年的上海楼市，已经成为了豪宅的主战场。

随着以前8个月豪宅的持续去化，加上9月这一波豪宅供应高峰——

豪宅客户真的可能要不够用了，豪宅争夺战将更加激烈。

目前来看，今年到明年上海还有数十个待入市的豪宅项目，从核心区大平层、滨江景观房、到风貌别墅等等……

上海还有多少能够出手的豪宅买家？这波豪宅热潮还能支撑多久？说实话非常让人担忧。

目前，北京、深圳、广州豪宅市场明显冷了，上海不太可能一枝独秀。

9月这几大豪宅集中上市，也是对上海豪宅市场的一次检验。

目前看各项目都没有能重现往日的超高热度，上海豪宅可能要迎来分水岭。

具体结果如何，9月底开盘时自然见分晓。

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