经济学家马光远是这样说的，自房地产改革以来，全国老百姓首次达成了房价下跌的共识。

2022年房价真的出现了下跌，根据中职研究院公开的数据显示、11月北京新房、二手房均出现下滑，二手房市场出现了量价并跌，价格环比下跌0.13%成交量环比下降4.1%；新盘市场成交规模环比下降接近4成价格环比上涨净幅收窄0.03%。

房价长期领跑头部城市在春节前夕却出现了量价并跌这种情况，在过去的20多年时间基本上就没出现过，相对其他城市来说一线城市整体的价格还有坑爹的，如今一线城市的成交数据都并不容乐观，那么其他城市呈现出来的数据也并不是特别的理想吧！

二线城市还在持续性降温，全国百城价格显示2022年11月，百城二手房住宅价格环比下跌0.21个%，已经连续7个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。十大城市二手房住宅均价环比由持平转为下跌跌幅为0.25%。在10个城市的二手房价格中，仅有上海一座城市价格出现了上涨0.2%， 其中武汉、南京跌幅是最明显的。

深耕房地产行业的人都清楚的知道看一座城市的价格，更多的都是观看二手房的价格，毕竟二手房才是市场的参考值，如今全国70个重点城市中二手房价格下跌的城市占比已经超过了9成，2022年的楼市成为了普跌之年。

也正如经济学家所提到的那样：楼市一旦出现“两个18”销售额突破18万亿，销售面积超过18亿平方米意味着楼市就已经到顶了，未来很难再有触底反弹的机会了。

2022年的房地产市场政策非常的给力，全年超过600次政策推动楼市回暖，特别是第四季度楼市的政策颇为给力，主要的是针对房地产企业融资，房地产企业做出了大量的调整。正是这样的调整，有不少老百姓都给出了自己的看法，有人说在政策的推动下，明年楼市也许会上涨，也有人说在这样的政策推动下，明年的楼市也许只能稳住，该下跌的城市价格还是会持续的下跌。

2023年的楼市或将令人心酸，主要是这三方面的因素影响：

1、楼市的房产库存数据持续攀升

2022年的楼市库存量已经创下了2016年以来的新高，根据中指研究院数据显示2022年新房贷销售面积高达6.2亿平方米，而且这个数据还在持续的攀升，另外广义库存量也处于高位，达到了38.2亿平方米，根据2022年的销售数据，去看基本上需要三年时间才能把这些库存完全的消化完毕。

有两座城市是最引人注目的，广东省粤港澳大湾区的肇庆市，广西的防城港，这两座城市新房去库存周期更是高达10年，这是什么概念？即便不再建新房子需要10年才能把这些库存消耗完毕，那么这些房子又有谁去买呢？

二手房的挂牌量也在快速的攀升，全国40个重点城市二手房挂牌量已经突破了350万套，多个重点城市的二手房挂牌量更是突破10万套，天津、济南、青岛、石家庄、武汉、成都、佛山、广州、北京等多个城市在内，其中重庆的中心城区二手房挂牌量就已经突破了20万套，二手房的去库存周期也在拉长，也从侧面反映出了一个数据，投资者已经在逐步的离场了。

2、市场逐步趋向饱和状态

国内的房地产经过了多年的发展，也逐步地趋向饱和的状态，为什么这样说呢？行业公开了这样的数据，城镇居民住房拥有率达到96.5%，户均1.5套，拥有两套房产的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%。有人这样说的，拥有两套住房的家庭比没有住房的家庭还要多，这并不是开玩笑，而是在全国各地城市很多人真的有两套房，老家一套，自己工作的城市又一套。

如今我国的城镇化率为65%，虽然距离发达国家还有一段距离，但是城镇化率进程已经非常的缓慢了，过去每年有超过2,000万人进到城市生活，如今每年也仅有1,000万人进到城市里面生活，而且那么多房子还可以卖了。

经历这一波风潮之后，还有多少投资者愿意投资房地产的，相信少之又少的话，未来这么多房产真的靠刚需去买卖，肯定是支撑不起来的。

3、空置数量还在高位

根据西南财经大学调研报告显示，国内的房产空置率约为22.3%，空置房产套数8,500万套，如果加上小产权房、公租房、共有产权房、安居房、集体房等各类房源，叠加在一起空置套数早就已经突破亿套以上的，更关键的数据是小产权房的数量是商品房的两倍。

未来国家将会出台房产税，把这些空置的房产全都逼出市场，现在房地产税还没有全面实施下来，但根据发达国家的经验，房地产税是会提高持房成本，对于拥有多套房产的家庭来说必然是增加了巨大的压力，就会把房源释放市场上出租或者出售。

假设房产税每年缴纳2%，对于市场价200万的房子来说，每年需要缴纳4万元的税费，因为房产越多缴纳的税费比例也就越高，有专家建议把房产税提升至3%，也就是200万的房产，每年需要缴纳6万元的税费，这个价格不可能在租金上能弥补上来的，另外还包含空置税、房东税等各类税费，去对市场施压。

在市场供应量持续上升的状态下，价格就会形成竞争，降价30%很正常，降价50%耶，不要见怪不怪。

在这样大背景下，即便是有众多利好的政策去推动市场回暖，市场也仅仅是“暖”，并不会出现火爆这样的局面，简单理智的分析，明年的房地产市场在短时间内主要都是倾向稳定的局面，大城市房价是稳中有下降，毕竟疫情后还是很多人需要资金周转的，选择降价卖房是很正常，开发商回笼资金也并不是短时间内能解决的，同样会有相对大的优惠折扣。

大城市的房价都没有上涨的动力，中小型城市上涨的棚改结束了，炒房时代也结束了，三四线城市的房产，更多的都回归到原有的属性，就是居住，另外越来越多三四线城市会倾向鹤岗化。

2023年上半年市场迎来变价潮，更多的都是集中在市场的变量，导致价格变动。