筑底才有信心！

作者 | 蒲肃

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

“经过三年不断调整，中国房地产市场已经开始筑底。”10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上一锤定音！

他在这句话之后还有一个判断，“对房地产止跌回稳充满信心。”

住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人共同出席了10月17日的发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

图源：国新网

经历了三年调整的房地产市场，现在太需要信心了！客观地说，之前很多人都不敢预期楼市的未来，也许是怕希望越大、失望越大，但这次市场一线反馈的“止跌回稳”的信号太强烈了，这一次不同于2023年初集中释放需求后的短期“上扬”。

“止跌”、”筑底”是重建房地产市场信心的必经过程，其实即使是在近几年的楼市调整中，也阶段性的出现成交量大增的小周期，其背后的逻辑反映了购房需求依然较多，尤其是一线城市、热点二线城市等，只是购房者对楼市下行趋势仍很难把握，这延长了有实际住房需求的购房者的入市周期。

实际上，很多购房者都在等待那个明确的楼市“止跌”、“筑底”信号。如今，这个信号终于非常明确地释放出来了！

先来看看官方的权威信息，住建部部长倪虹在发布会上表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从目前数据来看，预计10月份楼市成交量、认购量会出现比较大的增长，出现超过50%的环比增长也是有可能的，同比也会出现由负转正。

他还举例称，上海外环以外的一些区域，市场交易明显拉升，在很大程度上说明购房门槛的降低，持续拉升了市场交易量。

“这个数据就已经代表了市场在一定程度上的复苏，价格方面，之前有项目已将房价上调2%，或者说取消了一些折扣，也是说明我们市场基本面发生了重要的变化。”严跃进表示。

中指研究院政策研究总监陈文静分析指出， 当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。从市场趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。

来源：罐头图库

据“野马财经”观察，经过近三年的调整，现在楼市也具备了“筑底”的基础，比如相比2016～2017年的房价，一二线等不同级别的城市房价有程度不等的回调，极大降低了购房成本，叠加近期政策利好的释放，楼市成交量持续提升。

北京链家通州门店的经理介绍说，“政策太给力了，最近成交量特别大！上周末（10月13日~10月14日）一天成交800多套，平时工作日也是300套~400套，不仅延续了国庆假期的热度，甚至还有继续增加的趋势。”

照这个趋势，10月份北京二手房成交量超1.5万套基本是定局，甚至有望超过2万套！上海链家数据也显示，其上周成交稳定在900套左右，周日则达到1334套，预计10月成交大概率超2万套。

来源：国庆期间·中建壹品某项目售楼处

紧邻北京的天津楼市也出现成交“超预期”的好转，天津一曲天辰项目负责人介绍称，他们国庆假期一周的成交量都超过了之前一个月的量，而且项目热度还在持续。

“野马财经”还观察到，房地产“一城一策”的力度也在进一步加大，除了降首付、降房贷利息、放宽或取消限购政策外，近期部分城市出台了更多“接地气”的购房优惠政策，比如成都买房即可落户、四川资阳更推出“买房推荐就业岗位”的惠民政策。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳。

前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，房地产作为国民经济的支柱产业，推动其止跌回稳意义重大，关系到上下游六十多个行业的发展，有利于推动经济复苏。考虑到我国居民家庭资产70%配置在房产上，如果房价企稳，房地产市场成交量能够再次活跃，无疑能增加家庭财富，从而拉动投资、提振消费。

“组合拳”怎么打？在国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。

“四个取消”，是指调整或取消各类限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；

“四个降低”，是指住房公积金贷款利率降0.25个百分点，统一首套、二套房贷最低首付比例降至15%，以及降低存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房税费负担；

“两个增加”，是指通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造，以及在年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，其中指出要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷。

来源：罐头图库

“四个取消”和“四个降低”的政策已经在国庆节前释放，可以说起到了立竿见影的效果。尤其是一线城市的楼市反馈，在成交量、带看量、到访量等关键数据上均出现“翻倍”的情况。

“两个增加”的政策则是近期新增的楼市调整政策，格外引人关注，熟悉房地产市场的朋友其实对货币化安置以及“白名单”项目信贷都不陌生。

先说说货币化安置政策，在“野马君”的记忆中，货币化安置对楼市而言可以说是“一剂猛药”。

一位来自《中国房地产报》长期关注地产市场的资深媒体人分析认为，这次新增100万套货币化安置房可看作是“第三棚改（城中村、老旧区域）”的到来，造福城市住房刚需人口。

他分析称，我国的“棚改”最早要追溯到2004年，辽宁率先启动的棚户区改造工程，而全国棚改的启动则始于2008年。

从2008年到2012年，属于第一轮棚改阶段，主要集中于大城市，该阶段全国开工改造各类棚户区1260万户。从2008年到2012年，中央及地方政府棚改累计投资超过4000亿元。

2014年，国家确立“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”的目标。2015-2019年启动第二轮棚改，棚改开始直达县城，县城房价也受益开始上涨。各级政府都投入了海量资金支持，棚改高峰期（2015年至2018年），平均每年新增抵押补充贷款资金近8000亿元。

10月17日的发布会内容显示，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。

这次提出的新增实施100万套货币化安置房，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，就可以提前干、抓紧干。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱认为，这次的100万套货币化安置房，并不意味着全国“大拆建”大规模开启，主要体现在本次改造规模较小，100万套的规模较之前棚户区改造的规模相对较小，2014年改造棚户区470万户以上，2016年开工改造600万套。这也说明新政策相比之前，“微操作意识”更为清晰。

值得关注的是，住建部部长倪虹表示，如果该项工作做得好，还可以扩大改造规模。

而对于“白名单”项目信贷，这个政策更不陌生。所谓“白名单”是指以在建房地产项目为融资支持对象的名单，从信贷层面支持合规项目“保交房”。

据国家金融监督管理总局披露，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元；另据此次国新办新闻发布会数据，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。

发布会明确，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，也就是说在接下来的2个半月，要增加1.77万亿元的信贷。

来源：罐头图库

这意味着，四季度将会有更多的房地产在建项目获得信贷支持，这一方面是给购房者再吃一颗“定心丸”，在“保交楼”、“保交房”层面上，积极保障购房人群的权益；另一方面，则是用“翻倍”的信贷规模扶持合格项目平稳运营。

王小嫱分析称，“白名单”项目的信贷规模增加有利于房企的发展，缓解行业资金紧张局面，房企有足够的资金建设项目，有利于房企按时交房。在保交付的前提下，会提振市场对于新房市场的信心，有利于行业的良性循环。

目前来看，房地产市场“止跌回稳”趋势明显，购房者对楼市平稳的信心也更为充足。

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