每到财报发布季，房企就必须向市场展示成色。
当然，数字是死的，关键还得看房企的宣传侧重点。
盈利能力强的房企，就会大声疾呼自己有多能赚钱；风险较低的房企，就会大张旗鼓地宣传自己的稳健经营、债务结构有多么合理。
简单来说，就是扬长避短。
不过，有些房企的财报，也找不到什么明显的亮点。
比如新城控股，上半年盈利能力在减弱，债务压力也不小。
但新城控股有一个重要的砝码，就是吾悦广场。
作为重要的商业地产项目，吾悦广场既能够为新城控股提供不俗的现金流，更重要的是还可以为其带来抵押融资。
只不过，算下来，新城控股旗下超过千亿元的吾悦广场项目资产，已经抵押的差不多了，如今就剩下350亿元了。
这部分资产，如果用来做经营性物业贷款，也就170亿元左右。
如此看来，新城控股要想活下去，还得绷紧神经，加把猛劲儿。
盈利能力下降，真实债务压力着实不小近日，上市房企纷纷公布了上半年业绩数据。
虽然贵为优质民营房企，但新城控股也躲不过时代洪流的冲击。
财报数据显示，今年上半年，新城控股实现营业收入417.68亿元，微降2.42%；但是其净利润录得24.14亿元，同比下降约四分之一。
值得一提的是，今年上半年，新城控股录得归母净利润22.79亿元，同样下降了约25%。但相较于1.35亿元的少数股东损益，已经很不错了。
根据财报，截至今年上半年，新城控股的少数股东权益为283.93亿元，占所有者权益比例约三成。
而在今年上半年，新城控股的少数股东损益占净利润的比例，仅为5.92%。
二者有近25个百分点的差距，说明新城控股或存在“明股实债”的嫌疑。
也就是说，可能是“故意为之”，新城控股才堪堪保住了公司股东的收益。
总得来说，新城控股如此盈利能力，难以令市场满意。
既然如此，我们再来看新城控股的债务情况。
从其宣传口径来看，新城控股的债务风险较小：公司的债务结构得到了优化、债务都得到了提前或到期偿付、今年年内需偿还的公开市场债务仅剩约20亿元等等，。
那么，我们来看财报数据。
按照新城控股的宣传，截至今年上半年，新城控股手上的现金有284.89亿元。
但是，真正可以被新城控股随意支配的资金，也就是其账面上的现金及现金等价物，有203.35亿元。
再来看新城控股的短期债务。
截至今年上半年，新城控股的短期借款有16.64亿元，应付票据有35.94亿元，一年内到期的非流动负债有209.30亿元。
三者合计，新城控股的短债规模超过260亿元。
显然，新城控股的短债资金缺口，有50多亿元。
要知道，这还是在没有计入新城控股经营性负债的情况下。
财报显示，截至今年上半年，新城控股的应付账款有402.94亿元。其中账龄在一年以内的，有超过350亿元。
可不要小瞧这部分负债。
今年年初，我们在分析碧桂园的债务情况时，就曾指出，虽然其手中的现金足可以覆盖短债规模，但是1889亿元的经营性负责才是最大的隐患。
结果，一语成谶。
由此看来，新城控股的短债加上经营性负债，实则压力巨大。
靠经营性物业贷支撑，吾悦广场却不够了应对债务压力，新城控股能做的，一是加快销售回款，二是进行再融资。
而第一个选择，就当前的市场环境而言，有一定的不可控性。
那么新城控股把重点任务，放到了再融资方面。
还别说，新城控股的收获还不小。
作为以及民营房企，新城控股今年以来在融资端的表现，确实足够亮眼。
当然，新城控股要想获得完全的信用贷款，还是太难了。要想融资，就得有抵押。
而新城控股恰好有优质的商业地产项目用以抵押贷款，那就是吾悦广场。
按照新城控股管理层的说法，今年前8月，新城控股以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿元。
这其中，主要是用来做经营性物业贷了。
照道理讲，商业地产融资，最优的选择是做CMBS，也就是商业物业抵押贷款资产支持证券。这种CMBS，利率不高，也就5%左右；而且期限长，一般为10-25年不等；另外融资规模很大，约为底层资产估值的70%左右。
但是CMBS有一个劣势，就是审批较为严格，而且审批周期至少的三四个月。
这种情况下，新城控股就不得不做经营性物业贷了。
经营性物业贷有以下几点劣势，一是利率较高，6%以上；其次是融资规模较小，一般不超过底层资产估值的50%。
优点就一个，方便。主要跟商业银行和信托公司打交道，难度不大。
如此看来，新城控股的吾悦广场，成了其穿越周期的最大砝码了。
只不过，吾悦广场虽然能抵押融资，但这种操作也是有个头儿。
在今年年初的2022年业绩发布会上，新城控股的财务负责人管有冬曾表示，整个新城控股的吾悦广场资产接近1200亿元。
但这些资产，很多都已经完成了经营性物业贷。其中2022年，新城控股对22座吾悦广场做了经营性物业贷、提款金额约64亿元。而今年前8月，新城控股又通过吾悦广场，融了110亿。
截至目前，新城控股已开业未融资吾悦广场近40座，对应投资性房地产估值约350亿元。
如此看来，新城控股约1200亿元的吾悦广场资产，就剩下约350亿元没做抵押融资了。
而这部分资产，如果做经营性物业贷，最多能融资170亿元。
这些钱，显然是堵不住新城控股的债务资金缺口的。
从一个侧面，也能反映出吾悦广场对于新城控股的重要性。
在2023年中期业绩会上，新城控股的老板王晓松就表示，公司要确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标。
显然，新城控股旗下的吾悦广场不够用了，需要加快新项目开业节奏了。
由此看来，新城控股同样在跟时间赛跑，潜在的压力和危机，也着实不小。
作为房企，最大的保障还是自身的造血能力。即便有再多的盘外招，也有用没的时候。
