1、

济南经历了20多年的快速城市化扩张，出现了几个超级大盘，这当然有城市发展的历史原因。

当初政府为了片区的整体规划，也想让开发商配建更多的配套，允许开发商圈地搞大规模开发。当初济南处于城市化快速发展期，开发商的确也想一大片圈定便宜土地，现如今这种超级大盘越来越少了。

超大楼盘真不能买吗？

这两年有不少人聊济南的几个超级大盘，很多人以偏概全说超级大盘尽量不要买。实际这是错误的，因为我们要看整个超级大盘的位置以及产品的差异化情况，不能一棍子打死。

济南的几个超级大盘我们列举一下：

融创文旅城，鲁能领秀城是一个代表，中海国际社区，华山珑城，银丰玖玺城，中新国际城+中新锦绣天地。

另外还有几个核心区的老楼盘：

东城逸家，海尔绿城全运村，西江华府，阳光100。

这几个楼盘的二手房现状，更能客观的映射出我们如何选择购买房产。

以上这些得算得上济南比较典型的超级大盘了，当然雪山万科城（近7500套）体量也不算小，我们就不全部列举，我们逐个来分析对比，看看楼盘之间的共性以及差异。

2、

超级大盘最担心的就是在开发周期内，产品绝对的同质化。

你楼盘还没卖完呢，二手房就出来了，再赶上楼市不好，一旦二手房的挂牌价格比你卖的新房还要便宜，你新房势必要降价促销；当然也存在一种情况，市场不好，新房降价，导致二手房价格跟着向下调整。

比较典型的可以拿融创文旅城来举例，开发商前面卖的非常不错，产品除了大高层这一方面儿，绿化、物业还是不错的，没有别的缺点。前期销售开发商也的确实现了利润最大化，想留着的最好的地块儿（D16、18、19）最后开发，然后好产品拉动一下片区的价格。

结果融创资金链出问题了，没法延续开发，再加上这几年楼市调整，济南购房群体对于高层的排斥心理越来越重，本身项目投资客比较多，所以整个片区内部二手房价格竞争比较激烈，价格自然会往下调整。

这就跟打仗一样，一鼓作气，再而衰，三而竭，中间开发商开发断档了，怎么办？只能期待后期接盘三个地块的开发商，用好产品拉一下，但是前期那些高层产品，必然是没有翻身的机会了。

再一个就是华山珑城，现在挂牌的二手房高层，小高层，洋房所有的产品都有，在售新房的销售必然受影响，你就卖不上价去。

不过这也没法子，从2014年开发以来，整整10年了，很难不受二手房的冲击。

还好后面中海开发的产品比早期产品升级不少，还是有相对的差异化的，在价差不大的情况下，买到产品更好的新房，购房者必然还是喜欢新房。为了快速销售，今年整个区域开始上分销与中介开始合作。

华山珑城的位置相对没有产业支撑，教育成绩也不突出，所以整个片区价格往上走的幅度不会特别大，就是片区内买了自住、改善。进来置业的人群跟卖房走出去的人能达到平衡就不错，这是需要长期观察的。

东城逸家

更典型的是奥体片区的东城逸家，位置很好，放在当初建设时期产品也没问题，原先二手房能卖到28000-30000元/平米。

那时因为整体挂牌二手房源不多，需求相对旺盛，那自然价格就能维持高价。现如今大量现房向外抛售，打破了片区的住房供需平衡，就导致片区价格逐渐向下调整。

在位置不错的前提下，产品的确是很关键的因素。东城逸家这个位置肯定是绝佳的，但是产品力的确是比较差，只能与周边的高层二手房价格看齐。东城逸家、中海奥龙观邸、舜奥华府等房价的调整，导致了大汉峪26000-28000的高层价格同样也向下调整。

鲁能领秀城

3、

在售的楼盘中，能够把价格差拉的比较大的，一个是鲁能领秀城，一个就是华山珑城这两个楼盘，都剩余不多了，最后的地块销售。

现在的鲁能领秀城，开发了这么多年，最后以高层产品来收尾。

因为去年领秀城樾系高层拉的价格太高了，有点拉爆的意思，导致高层、小高层、洋房价格暴涨，甚至涨幅超越东城部分改善盘，从去年开始有部分业主就高价变现走了。

从2023年下半年以来，整体济南市场成交下行，今年樾系高层不得不降价，也开始与中介渠道合作了。

今年领秀城的不少人感觉房价不稳，二手房挂牌量激增，不少人为了早日变现，早期开发的高层房源价格向下调整的比较明显，这就影响了在售的樾系高层产品，一旦有了价格向下的趋势，再加上现在普遍对高层产品不感冒，那观望、延期置业的气氛就有了。

领秀城的确在市中区是一家独大的存在，为了子女教育，甚至长清、槐荫、天桥的不少购房者也去领秀城置业。

而市中区这几年的发展现状，的确也导致不少人高位变现离开领秀城。在学区房的光环下，领秀城的变化不会特别快，但是相对的趋势不可逆。

中海国际社区

中海国际社区这样的楼盘，从开发商角度，相对来讲是开发商操盘比较成功的案例。开发商把房子卖完了，价格一路拉升，实现了利益最大化。

现在来看，产品的确是上一代的产品，产品已经落后，购房者接盘了。市中区这几年发展一般，而领秀城的学区优势导致更多购房者选择领秀城的房产，身为片区老二的大盘自然就没有什么优势了。

中海国际社区的大部分购房者没有随着时间的推移去更新置换，所以就导致很多人的资产要缩水。

另外在售的的银丰玖玺城，玖玺城相对来讲就是一个比较成功的案例，开发商开发的产品每一期比每一期好，所以它价格可以一直拉升，你前面的二手房产品卖，价格低点，对于新开发的地块销售影响不大。

但是同理前期买房的业主并没有赚到什么钱，低点低价买入的略有盈利。后面产品因为升级涨价，前面产品相对就落后了，所以享受不到溢价。

等待玖玺城整盘七期全部开发完毕之后，房价能不能向上走，完全就看片区的发展，学校教育成绩的兑现度，还有物业服务，房屋维护能不能立住了。

4、

篇幅有限，以上简单分析了几个超级大盘，没法展开具体聊到各个组团的价格走势。

并不是超级大盘不能买，而是看你买什么样的房子。超级大盘也是打散了，根据不同地块开发不同的产品，其实还是看产品的优劣，能不能随着时间推移抗打。

近几年济南楼市的产品的确更新换代的快，而需求结构也发生了变化。新产品与上一代产品，在户型、外立面、园林、会所上都有了较大的差距，有能力的改善群体愿意多花钱去升级，那10年前的落后产品，自然就不被改善购房者认可选择。

一旦买入房子，我们要随时关注这个楼盘的产品的变化，是不是落后了，关注这个片区的发展是向上发展，还是居住人群迁移了。如果一直刻舟求剑，不关注市场变化，抱着房子十年不变，十几年不变，不理性的定期升级置换，那你的资产肯定是要缩水的。

所以不要一棍子打死超级大盘，鲁能领秀城前两年销售的洋房，就有人赚了不少钱。还是要看买入的产品以及节点。你比如，海尔绿城全运村也是超级大盘，位置好、产品好，卖的时候不便宜，依然跑赢了绝大多数楼盘，玫瑰园、麗园的房子的确很抗打，早期的桂花园、百合园虽然房龄久了，但是价格也不算太低，所以要分情况具体而看。

当然，我们梳理济南楼市，从买房的角度，楼盘二十万方左右，位置不错，出行方便，相对低密度，产品比较好，物业好，学校配套好，这种属于居住舒适度最高的社区，价格坚挺，流通性好也是事实。

买房要具体问题具体分析，不要人云亦云，也不要被某个观点牵着走。

关注几楼，买房更理性。

个人观点，仅供参考。