大家好，南京购房通《交付栏目》久违上新。

今天跟进的楼盘为位于江宁滨江的——新城云漾滨江一期观澜苑。

项目的合同交付日期为2023年10月30日，目前正在做最后的室内保洁、绿化移植、路面修整等收尾工作。

据工作人员透露，预计这两天就能正式交付。

在经历了停工、疑似烂尾等风波后，新城云漾滨江一期总算是赶在了时间点上按时交付。

由于临近交付，眼下小区禁止任何非施工人员、工作人员（包括业主在内）等进入，因此室内装修、公区、地库等情况无法展现。

不过我们仍然可以通过外立面、绿化、环境等维度来判断小区品质几何。

以及二期听涛苑的建设进度，似乎也出现了端倪。

「外立面皱巴巴？便宜感满满」

一期观澜苑共建有8栋25-26F高层住宅，共计1139户。

此外项目还带有一定体量的商业中心。

从南京网上房地产数据可以看到，一期的房源由于入市较早，集中在2021年上半年，彼时市场还比较火热，因此已基本卖完。

值得注意的是，网房上显示，一期观澜苑包括两栋商业在内的共10栋楼，除了住宅的8、9号楼以外，

其余楼栋均显示“已设土地抵押权”，存在一定风险，买房人需要注意。

下面我们就通过最新实拍图，来提前鉴赏一下新城云漾滨江一期观澜苑的交付品质到底如何。

首先是外立面。

南面由玻璃、铝、涂料组合打造，从外观上来看，窗墙比并不算高。

北面：

西侧面，笔者观察到不少楼栋都有较为明显的“褶皱”出现，影响美观度的同时，对于耐久性或许也会是个考验。

从这点来看，对于是否如当初宣传的“建筑主体装修材料采用真石漆”，也有待考证。

东侧面：

其次是绿化环境。

主出入口的景观小品，不得不说，树木都还蛮“秃然”的：

北面小门处的景观绿化：

小区内道路路面主要有柏油路和地面砖：

3号楼南侧的绿地，以及零星的几颗还看不到叶子的绿植：

从航拍图可以俯瞰小区整体的绿化景观，能看到内部设有一处儿童游乐区：

通过另外一个角度能够看到，小区里似乎还设置有塑胶地面的运动场地：

此外我们发现在小区的西面，划分有一整排的地上停车位，且安装有充电桩。相配套的在对面也配置了地库出入口：

虽然这样的设计方便了当下新能源车使用越来越广泛，带来的日益增长的充电需求，但的确也无法实现社区内完全的人车分流。

最后看一下外部环境。

小区主出入口，大门以及地库进出口：

东侧院墙外目前仍为烂泥地，不知后期会否进行美观处理：

东侧出入口，设有logo及指示牌：

北侧小门，与商业中心连接：

整体看下来，不管是外立面，还是绿化环境，新城云漾滨江一期观澜苑给人的感觉就是比较“便宜”。

使用的材料、移栽的绿植等，都是十分的普通与平价。

当然，项目本身就是一个刚需盘，主打的就是性价比。

但的确也与当初宣称的所谓“品质楼盘”，相去甚远。

「自带商业能否带来品质配套」

项目自带总体量约1.2万方的商业中心，也是新城云漾滨江的一大卖点。

一期目前商业也已基本建设完毕，在做最后的收尾工作。

并且从网房可以看到，其中2幢还卖出去不少。

下面就一起来看看，一期观澜苑的商业实景拍摄。

商业街区也设置有项目案名logo，以及会配套打造一个整体的小景观：

商业共有2层，配置有一个电动扶梯。不过让人纳闷的是只有一个独立的扶梯，是只给上不给下？

2楼走廊：

设有多处楼梯：

西面：

北面：

商业部分也配置了不少带充电桩的停车位：

项目商业总体来说，也就是街区商业的规格，想有多高端也不现实。

需要考虑的是，在新城云漾滨江所在区域入住率还并不算很高，人气也没有很足的前提下，商业能否按预期做起来是个难题。

毕竟即使在朗诗未来家、绿地国际花都这片已沉淀多年的居住区，仍然随处能看到关门、转让的店铺。

「二期部分楼栋建设停滞？」

不管品质几何，一期好歹终于是能如期交付。

虽然说起来很卑微，但的确相比现下很多“坑盘”，该项目已经算是可喜可贺了。

那么接下来，压力就要给到二期了。

二期听涛苑的入市时间已然是市场的下行期，因此整体去化明显要比一期差很多。

同时也能看到，二期5幢同样设有土地抵押权。

关键问题还不在于此，此次实探笔者可以确定二期部分楼栋的建设进度是处于停滞状态，抑或是施工缓慢状态。

8月下旬，我曾实探过新城云漾滨江，彼时就发现二期听涛苑几栋主体已完工的楼栋，几乎看不到施工痕迹。

只有还未封顶的几栋楼，在大力施工。

△拍摄于8月24日

相比于8月下旬时的进度，2个月过去了，这几栋楼看不出有任何的变化：

△拍摄于10月25日

△拍摄于8月24日

△拍摄于10月25日

△拍摄于8月24日

△拍摄于10月25日

从航拍图也能看到，进出的大型车辆也都是直奔未封顶楼栋区域作业：

此外主体完工的几栋楼也的确看不到施工人员作业，地面随意堆放着大量建筑材料，甚至有的地方还形成了积水。

8月实探时，询问现场工作人员，其表示是因为雨天做外立面的施工人员，还未来得及进场。

那如今两个月过去了，还未有进展又是何原因呢？

虽然二期的交付时间预计要到明年年底，目前还有比较充足的时间，但如今的市场可谓变幻莫测。

项目一举一动，都牵动着买房人的心，担心也不无道理。

只希望，这样的担心会是多余……