直截了当，先说出随机游程个人看法：因为国外主流数据来源很多都是公开的私有制国家，他们有房地产税等税负压力，这就造成六倍左右最合理！但在中国大陆不是这类国家，当前在国内所谓商品房现在是“无税”情况，这时的十倍“房价收入比”就是合理的估值！

为何欧美日等国家的房价收入比是在家庭年收入六倍呢？因为他们的私有制有各种赋税是公开的，主要就是我国未来要征收的房地产税哪种。这是买房长期成本，需要从月收入中去扣除，所以他们最佳月供应在1/4左右，“六倍”就相当于在20年到30年之间的家庭年收入最大房贷能力。我国所谓的商品房概念则是“将物权和地权分开”的逻辑，未来如果有房地产税需我国改变些商品房概念说法否则在法理上会出问题。所以说不管什么房地产税房产税都是一种压力。

看看当前我国二线城市统计局数据，近期都在十倍左右，这为什么呢？想一想，就是国内一个家庭用工作所能做到收入也就这些！大致上就是一个家庭能做#房贷#的时间在25岁到55岁之间，也就30年多点时间。国内百姓还需要养活家庭，还有各种消费，所以真能稳定的掏出来钱买房也就在月收入1/3左右！算一算，房价收入比在10倍，就是说30年的1/3，所以今年中国大陆很多二线城市成交二手房都刚好在“十年”这个比例附近。至于一线城市因为存在外资流入和人口流动大造成“溢价”50%这是可能出现的。

举例，某大城市，假设夫妻两人的月收入同共15000，算到年收入大约18万，估值买房做房贷就算一共支付180万，需要再扣除三十年相当于翻倍的利息，就按地方普遍推荐的“一家三口人两上班”模型做最低房子面积70平计算，也就是在17000每平多点。所以我一直说就像一线#北京#有溢价也就平均在2.6万左右最合理，这就是当地的房价收入比极限了！

假设如果某地的家庭两人月收入只有9000元不到(反正现实中我们#沈阳#很多三口家庭都达不到)，那就是说，当地合理平均房价应在7700每平之内。当然也可能存在中心地段各区“交通便利”不同引发的溢价情况。还有就租售比多说一句，如果出租按总购房款5%做回报率租售比，城市的中心地段70平方住房月租金，也就是不少于2200合理(现实中沈阳也真是差不多在这个水平线租金)。剩下，就是按各地公开年收入水平计算，如此类推！这个逻辑看，未来中国大陆早晚是收入推动房价“水涨船高”结局。

这里需要提醒，我国确实存在各地数据虚假问题，但多少数据还是可做城市楼市之间对比参考效果。想一想当前中国楼市？为什么都失去了流动性？现实是到了2024“百城平均”房价收入比已从2019年的13.6倍降到了现在的10倍左右。“一路阴跌”，到了今年七月份的平均全国百城房价已跌破万元。现实看还在下跌趋势中。

记住现状，不管是自住的刚需或者置换，还是各种投资的，都要知道当前的房子底层逻辑：国内经济调整期，没有稳定的就业(影响房价收入比)和人口流动需要量(影响租售比)，就会造成当前房价只能是每况日下的情况。最后提醒是，2024“非刚需不买房”！从今年517救市效果失灵看，很显然就是近期提及此事的戳语“一鲸落万物生”，个人认为含义就是,中央信用在下降,地方则在自主自救。这种经济结构是需要调整时间的，所以三到五年内的中国不可能#房地产#市场调整到突破下行现在趋势。量力而行！