导读：今早，龙湾瑶溪一宗沿河住宅地块成功出让，双国企以38810万底价拿下，成交楼面价仅5120元/㎡，楼面地价近乎腰斩，创板块价格新低。
该地块容积率建设若低于2.0，具备条件建设温州市区“高品质住宅”，有空中绿化等。一起来看看……
拍地
结果
地块竞价1轮，温州市龙湾中心区招商运营有限公司（国企）、温州建设集团有限公司（国企）以38810万元的底价竞得该地块，成交楼面价约为5120元/㎡，溢价率0%。
▲拍地结果/浙江省土地使用权网上交易系统
地块起始价为人民币38810万元（综合楼面地价5120元/平方米），其中住宅部分起始价为37952万元（楼面地价5485元/平方米），商服部分起始价为858万元（楼面地价1300元/平方米）。
地块在挂牌期间，曾发布邀请房开、施工方参与的公告。
房探
简评
1
---地块体量不大，周边规划商办集群
地块占地约40.5亩，体量不大，整体呈梯形。除西侧沿河并规划公园绿地（12-G-02）外，其余三侧均沿路。
地块容积率在1-2.81之间，产品的可选择性较大，不过需要容积率在2.0以下，才能享受“高品质住宅建设政策”。
目前，地块周边城市界面相对一般，西侧近处为空地，临近卓越·维港、桂语青澜（在建未开）等，东侧还以落地民房为主，南侧也还是空地。
不过，根据该地块周边规划，西侧、南侧规划了大量商业、商办用地。
2
---成交楼面价创板块新低
瑶溪南单元去年成交的均为低密地块，成交楼面价全部破万，而本案成交楼面价仅5120元/㎡，打了对折，创板块内新低。
项目名称
出让时间
成交楼面价
本案
2024/12/26
5120元/㎡
瑶溪南单元12-A-10地块
（国企）
2023/10/30
12180元/㎡
青山控股地块
2023/10/23
14452元/㎡
荣钏壹号
2023/3/15
13586元/㎡
南洋未来社区
2022/9/9
7897元/㎡
桂语青澜
2022/6/24
9001元/㎡
翡翠半岛
2021/4/14
11089元/㎡
目前，周边在售项目有南洋未来社区、荣钏壹号等：
南洋未来社区为二类高层住宅，主流户型在89-143㎡，有空中花园赠送；荣钏壹号为墅类住宅，主流户型在220-350㎡；另外，桂语青澜由国企拿地、绿城管理代建，主流户型89-139㎡高层，至今尚未开盘；
青山公馆容积率仅为1.05，主打低密墅类产品，与本案没有可比性；
周边还有高层项目原翡翠半岛，由祥生&时代&国鸿联合拿地，主流户型为89-127㎡，项目封顶后挂牌拍卖，被温州市龙湾凯立置业有限公司（国企）竞得；
最后，我们再来看看成交地块的详细情况。
地块
详情
瑶溪南单元12-G-03地块
地块位于龙湾区永中街道青山村，北侧沿永中西路，西北侧邻近卓越维港。
▲地块相对位置、实景图/浙江省自然资源网上交易中心
地块
瑶溪南单元12-G-03地块
性质
二类城镇住宅用地、零售商业用地、
餐饮用地、商务金融用地
出让土地面积（㎡）
26977.85
建筑面积（㎡）
≤75807
容积率
≤2.81且≥1.0
建筑密度
≤30%
绿地率
≥35%
建筑高度（m）
≤80，且住宅≥24
起价（万元）
38810
成交楼面价（元/㎡）
5120
▲地块详情及规划指标要求。
造价
标准
※ 住宅建筑外立面饰面材料(不含门窗)：采用外墙干挂金属板材综合单价不低于400元/平方米；采用金属漆或真石漆综合单价不低于105元/平方米;外墙贴面块料综合单价不低于150 元/平方米。
※ 住宅底层部分、商业商务办公建筑外立面饰面材料(不含门窗)：采用石材综合单价不低于 650 元/平方米；外墙干挂金属板材综合单价不低于 400 元/平方米；采用玻璃幕墙造价不低于1000元/平方米。
※ 门窗综合单价不低于850元/平方米。
※ 室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于750元/平方米，公共部位室内装修工程平均造价不低于600元/平方米。
建设
项目
关于代建：
※ 地块西侧的温州市永强北片区瑶溪南单元12-G-02地块（用地面积3886平方米，最终以勘测定界报告为准）公园绿地及河岸驳坎建设工程项目由竞得人有偿代建。
建筑
品质
※ 住宅层高不小于3.15米，楼板的厚度不小于0.15米，并实施楼板一体化浇筑。
※ 竞得人可自主选择是否全装修销售。
※ 如该地块实际建设住宅和兼容商服的建筑面积之和≤53955平方米，可享受高品质住宅相关政策：
按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊，其中：
1、每套住宅的空中花园绿化阳台水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。
2、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。
※ 套型面积大于140平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30平方米的，单倍计算建筑面积。
※ 住宅建筑高度限高80米。小于等于24米的，建筑连续面宽不大于70米；大于24米且小于80米的，建筑连续面宽不大于60米。
※ 地块停车配建按地上和地下空间有实际使用功能且有停车需求的建筑面积计算。
其他
要求
※ 本项目须纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围，并从市、区有关房票政策规定。
※住宅建筑运行碳排放强度降幅应不低于7[kgCO2/（m2·a）]。
※ 海绵城市指标：依据《温州市龙湾区近期海绵城市建设实施方案》，该地块年径流总量控制率≥65%，年径流污染削减率（以SS计）≥50%。
