2020年以来，江北核心区交付商品房住宅项目，超过30家。前期大量投资客涌入，让大家对住宅大范围交付后的江核板块的真实入住率，颇为好奇！
是人口大量聚集，还是遍布“鬼城”，涛哥决定冒着寒风，一探究竟。
选取板块：江核研创园、江核政务区、核中核、国际健康城；
拍摄时间：晚8点-9点
江核研创园
佳源玖棠府
玖棠府是研创园板块的第一家上市楼盘，之后因为开发商暴雷影响工期，交付一拖再拖。
项目共9栋住宅楼，北区6栋、南区3栋，共计1200户。其中北区有2栋住宅与商业绑定，暂时没有交付。
2023年9月，一期3栋楼（南区）首批交付，2024年6月二期4栋（北区）交付。
佳源玖棠府（南）
佳源玖棠府（北）
目测，每栋楼的住户都在20-30户，最少的只有15户，最多是一期双体楼，接近40户，6栋楼大致有150-160户左右，去掉两栋未交付，入住率约16%。
2021年9月，佳源玖棠府收官，销许均价30300元/㎡，即便首付提高到8成，也吸引了上千人报名，当时也算是江核“鸡腿盘”之一了。
如今，二手房成交价已经降到1.9万/㎡。
金基江畔月明府
交付时间：2022年12月，10栋楼、800多套整体交付，金基物业
二手房挂牌价2.5-2.7万/㎡，没满两年，成交数据缺失！
江畔月明府
江畔月明府位于研创园西部，从实拍照片看，每栋楼的亮灯住户基本都在15-20户之间，整体入住率推测在20%。
当时项目卖得比较火，还摇号了。如今，已经交付两年，入住率不到两成，看来投资客占大多数呀。
中海左岸澜庭与金地风华国际
这两个项目算是在江核最火的时候上市，中海甚至创下万人摇号抢房的纪录。
金地风华国际2020年12月迎来首次交付，随后半年左右陆续完成交付。项目共计15栋住宅楼，约1600户左右。
中海左岸澜庭2021年6月首次交付，共计30栋楼，3000户房源，是江核有数的大型社区之一。
中海左岸澜庭与金地风华国际
两盘交付都在三年以上了，入住率明显比其他研创园楼盘要高，肉眼可见“万家灯火”的景象！
金地风华国际
基本上每栋楼的实际住户都在30户以上，整体入住率应该在40-45%之间。对于次新房来说真的很不错，尤其是前期万人摇号的中海，自住比例有些惊人呀！
中海左岸澜庭二手房成交均价：2.2万/㎡
金地风华国际二手房成交均价：2-2.1万/㎡
今年（2024）夏季，青奥四小龙（越江时代、保利阅云台、中海观江樾、颐和铂岸江璟）集中交付。半年过去，4盘入住情况怎么样？
越江时代
研创园-越江时代2024年6月交付，共计12栋住宅楼，约1257户。
越江时代
可以看到，交付半年左右的越江时代，每栋楼的住户基本就在10-20户，整体入住率堪堪达到15%左右。
中海观江樾与保利阅云台
中海、保利一字排开，道路和沿街商铺均已建成，部分商铺已经成功出租了。
中海观江樾（左）和保利阅云台（右）
中海观江樾亮灯情况与越江时代差不多，入住率估计也就1-2成，毕竟交付才半年。
保利阅云台共规划14栋高层住宅楼，约1250户。今年6月一批次交付的部分，亮灯情况优于观江樾，入住率25-30%；二批次于上周交付，也就是航拍图中最右边黑洞洞的那几栋。
颐和铂岸江璟
今年（2024）6月初，颐和铂岸江璟提前2个月，首批交付600套房源。
颐和铂岸江璟
每栋楼100来住户，亮灯不过15-20户，入住率推测不足2成！
青奥四盘交付半年，整体入住率低于2成也是情理之中，明年估计将有大量业主居住生活。
备注：交付半年，缺少二手房成交数据，四盘挂牌价暂无。
江核政务区
江畔都会上城
2022年7月，首批交付房源为1-6栋；2022年12月，二批次交付7-13栋；
二手房成交均价：2.5-2.7万/㎡
江畔都会上城
整体交付至少满两年，入住率相对较高，接近50%，甚至更高！
启迪水木滨江
启迪水木滨江打造12栋高层住宅楼，约1536户。项目于2024年6月交付，经历几次停工、复工，不是很顺利。
启迪水木滨江
近半年，入住的业主也不多，一半楼栋接近2成，一半楼栋仅有1成。可以很明显的看到，夜晚社区景观的灯光也不亮，地面黑洞洞一片。
入住率低倒不算什么大事，毕竟以后时间还长着呢！但刚交付仅半年，外立面就开始大面积脱落，实在让人无语！！
要是，再过几年，这外立面还能看？即便是安置房也不至于如此呀！！
当前，启迪水木滨江二手房成交价：2.1-2.2万/㎡。
江核政务区是江核最早大规模打造住宅的板块，大家熟悉的长江时代、江与城、天宸江樾、天宸云筑、金基中北映樾、长江凌云府、花语熙岸府......都在一片，且均已交付完毕。
江核政务区之前也被成为江核CLD，即中央居住区。从夜景可以看出，随着大量住宅项目交付，居住区气候已成！
说实话，上面提到的一长串楼盘名，几乎都与抢房、投资联系密切。不过，真实入住的实际情况，比我预想的要好很多，这就是个成熟的片区了呀！
政务区的沿街商铺也比研创园那边热闹得多，基本都是在营业状态。
沿街商铺
天宸江樾
从亮灯情况推算，入住率当在2成左右！2024年4月交付，未满两年，暂时没有成交，部分挂牌价2.7万/㎡。
天宸江樾
金基中北映樾
项目于2023年1月交付，距今满打满算也就两年时间。其入住情况，显然是区域最好的楼盘之一，整体接近50%，比江畔也丝毫不差。
金基中北映樾
项目成交均价2.6-2.8万/㎡。
和光锦棠府
和光锦棠府的外立面是周边楼盘中，我最喜欢的，质感很好。
项目于2023年年中交付，刚满一年半，从亮灯的情况看，入住率大概在3成左右。
和光锦棠府
三年期的开盘价3.4万/㎡，目前二手房成交价已经降至2.2-2.4万/㎡，也是整个政务区楼盘的缩影！
此前，有网友找粗粗挂房子（和光二手房），128㎡、260万、全款......部分业主已经将二手房价格极限拉扯至2万/㎡，简直不敢看！
长江时代
长江时代1314&1516，是目前江核政务区最大的商品房住宅项目，由琨玉府、雍澜和府、宸光府、雍澜悦府四部分组成，共计24栋住宅楼。
在2021年上市的时候，也是万人摇号、首付8成的神盘。2023年4月，四个住宅部分基本同期交付，完成交付也就一年半了。
宸光府（南5栋）与雍澜悦府（北7栋）
琨玉府（西南6栋）与雍澜和府（东北6栋）
整体看，长江时代入住率在3成左右。可见，当年投资客的占比还是不低的~~
项目当前成交均价2.2-2.3万/㎡。
花语熙岸府
花语熙岸府2022年12月首批住宅楼，一年后的2023年12月，二期交付。
当前二手房成交均价：1.9-2.1万/㎡
花语熙岸府
从亮灯情况看，入住率不高，整体在2成左右。
万科江悦光年
万科江悦光年打造6栋住宅楼，2024年4月交付。
想当年，这个项目开盘时非常火爆，196套房吸引3979人报名，可谓是20个人抢1套！
时过境迁，当前二手房成交价：2.2-2.4万/㎡。
花语熙岸府
现在看，都是投资客呀，交付大半年，入住率2成都不到！
大华锦绣江来
大华锦绣江来打造15栋18F以下小高层住宅，于2024年5月交付。
大华锦绣江来
别看，项目搞得花里胡哨，亮堂堂。真实入住大概只有1-2成左右，根本没几户亮灯的。
大华锦绣江来的二手房价相对高些，平均在2.5-2.7万/㎡。
长江凌云府
长江凌云府2024年1月交付，满打满算1年左右，入住情况比大华江来好不少，应该在2-3成。
长江凌云府
天宸云筑
2024年3月，天宸云筑交付，别看这个盘的位置不算好，已经在政务区的边角。
随着市场预冷，江核摇号时代结束，江核开分销就是从天宸云筑开始。这也造成项目后期的购房主力，是前期摇号时运不济的自住客群。
天宸云筑
卖得不好，入住率和人气却上去了，怎么看都有三四成的样子。
项目当前二手房成交价2.2万/㎡。
江与城
江与城绝对是江核神盘之一，2022年交付后，一直蝉联二手房C位，价格也比较稳定，目前在2.7-2.9万/㎡。其亮灯情况也是政务区最好的楼盘之一，整体入住率在40-50%。
江与城
国际健康城
江核的国际健康城板块，交付的楼盘不多，主要还是润辰府和悦辰府。
两盘在2022年10月相继交付，距今已两年有余，二手房成交价也基本相当：2.2万/㎡。
润辰府
整个项目入住率不高，应该只有2成左右！
润辰府
悦辰府
从亮灯情况看，入住率明显要高于润辰府，大概3-4成的样子。考虑到旁边就是南京一中江北高中部，家长租房陪读应该贡献不小。
悦辰府
龙湖天璞
龙湖天璞就不说了，属于能交付就不错了。刚刚交付不到3个月，仅有几户人家入住，可以理解。
龙湖天璞
好像，装修粗粗那边正在为龙湖天璞的业主，设计室内装修的优化方案。模型、图纸都给到业主了，听说业主很满意，也算是给不靠谱的交付加了一层保险！
多提一下，晴翠府虽然也到了交付时间，但因为业主维权，一直没有收房。所以，偌大的社区，还是黑洞洞一片！
核中核
核中核板块虽然重要，但住宅交付的并不算多，主要分两部分看：一是绿地海悦、扬子江金茂悦早期组团；二是中交锦方、大华云江印月等近期交付。
绿地海悦与扬子江金茂悦
这两个项目其实各自就有好几个组团，加一起能有10来个小项目组成，开发的时间跨度长达八九年。
所以，即便没有商业（华润还在烂尾中、地下城还早着呢）、没有地铁、没有主干道（横江大道还是断头路），但入住率却是不低。
此外，两个项目的二手房价格同样表现不俗，绿地海悦二手房成交均价2.8万/㎡，扬子江金茂悦二手房成交价稍低，为2.5万/㎡。
大华云江印月
2023年6月交付，刚满一半年，入住率1-2成，与一街之隔的绿地、金茂差距明显。不过，云江印月的二手房成交价表现不错，2.4-2.5万/㎡。
中交锦方
中交锦方2023年12月交付，距今已有1年时间。但入住情况之差，算是江核之最了，甚至都没有业主挂二手房出来~~
整个小区544户，看亮点情况，入住的业主还不到30户吧！
至于原因，还是业主觉得交付质量不达标，拒绝收房~~
为了倒逼开发商整改，这届业主也是拼了......
