2018年，经济学家樊纲第一次在电视节目上提出“六个钱包买房”说法，引起了全国上下一片共鸣。

所谓六个钱包，是指夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆六个家庭的积蓄。樊纲认为，年轻人要想在大城市买房，至少得有六个家庭的财力支撑。

虽然樊纲的观点有点哗众取宠的意思，但也确实反映了大城市高房价对年轻人买房置业的挑战。如果不依赖背后的家族力量，年轻人靠自己很难实现大城市的定居梦想。

不过，时隔四年之后，这一情况正在发生变化。

最近，贝壳研究院在调查了35个典型城市后发现，在置业刚需中，高达65%的受访样本表示“首付及月供靠自己及配偶”。

这也就意味着，超过半数的刚需已经不再依赖家族财力，完全靠自己的能力来购房，这也说明，年轻一代的财力和精神越来越走向独立了。

把这称为时代的变迁也不为过，而这个发现，正是贝壳研究院最近专门针对置业刚需调查而做出的研究成果。

贝壳研究院这次调研定义的“置业刚需”，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。

这里面既包括了首次置业需求，也包括了刚性改善需求，因为剔除了投资需求这样的干扰因素，所以能让调研结果更贴近真实市场需求。

如今房地产市场正经历出清后的重整待发，在政策预期和反复教育之下，刚需层的购房理念开始和过去有所偏离，从而带来了行为模式上的一些变化。

将这些主要变化提炼呈现出来，不但能为年轻人选择定居城市提供参考，利于刚需层在买房决策上把握大趋势，同时也能为各地方出台新的调控政策提供市场依据。

这次调研，贝壳研究院选择了35个样本城市，它们分别是上海、北京、深圳、南京、杭州、厦门、广州、珠海、苏州、青岛、南宁、大连、成都、武汉、西安、合肥、天津、宁波、无锡、济南、东莞、福州、郑州、长春、长沙、佛山、南昌、昆明、沈阳、重庆、哈尔滨、太原、烟台、石家庄和贵阳。

这些城市里既有一线和新一线城市，也包括了二三线城市，样本城市足够丰富，从而保证了调查结果的审慎性和客观性。

下面就让我们来看看这些调研成果吧——

1.

城市间上车套均房价差距在变小

在之前的认知中，不同能级城市的上车刚需房价格，在这些年差异化的区域产业发展和人口政策下，会呈现出分化加大的趋势。但贝壳的这份调查报告显示，35 个样本城市套均总价“分化”程度趋向于减弱，城市间套均房价差距在变小。

报告指出，从城市能级角度看，2021 年一线城市套均总价约为 298 万，2020 年一线城市套均总价约为 297 万，从结果看两者持平；对比新一线城市发现，2021 年新一线城市套均总价约为 149.5 万 每套，与 2020 年相比出现略微上涨；对于二线城市而言，2021 年套均总价约为 123.4 万，2020 年约为 121.3 万，从结果看，变化同样不显著。

分城市看，以北京、深圳、上海、厦门及杭州等城市套均总价位居前 5，仍是“刚需上车” 难度较高的城市。其中，300万以上的城市达到 3 个；更多城市集中在 100-300 万区间，达到 25 个；另外，有 7 个城市套均总价并未达到 100 万，以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的 城市，“上车”总价相对于其他样本城市较低。

总的来说，在“房住不炒”的原则之下，虽然城市能级间、城市间以及同一城市不同城区间，甚至是同一城区的不同商圈间，在“上车”总价方面会出现不同程度的分化情况，但总体而言， 35 个样本城市上车套均总价仍保持在稳定区间。

2.

贵阳、哈尔滨、长春、南昌、南宁的居住负担指数最低

居住负担顾名思义就是房价和收入的对比情况，贝壳报告中用了一个公式：房价收入比 = 房屋总价 / (平均薪酬 * 人户比)，并对结果进行归一化处理，最终定义为居住负担指数。

从统计结果看， 35 个样本城市中，北京、厦门、上海、深圳及杭州的居住负担指数较高，而贵阳、哈尔滨、长沙、南昌及南宁的居住负担指数相对较低。

以北京、上海及深圳为代表的一线城市，依靠强大的产业基础，带来了更优质的就业机会， 叠加便利的基础配套服务，使得其对人才具有更强的吸引力，从需求侧角度来看，刚需客群的购房需求就相对旺盛，成为房价的有力支撑。

贵阳、哈尔滨居住负担相对较低主要是由于房价相对较低，导致负担指数较低。而对于长沙而言，房价相对友好的同时，平均月薪也相对较高——在 35 个样本城市中平均月薪约为 9080 元，居于第 15 位，导致负担指数较低。

总结发现，以北京、上海及深圳为代表的一线城市凭借产业优势带来的持续性需求及良好的基础服务配套资源，导致居住负担指数相对较高，并且这一趋势并不具备可逆性；对于刚需客群而言，长沙居住负担指数相对较低；贵阳、哈尔滨等城市由于产业发展及人口等因素，导致房价处于较低水平，居住负担指数相对较低。

3.

2021年刚需上车平均面积下降

对比各城市刚需“上车”平均面积，统计数据发现 35 个样本城市平均居住面积约为 81.2 平， 2020 年 30 个样本城市平均居住面积约为 84.04。对比发现，2021 年刚需上车平均面积出现下降，降幅约为 3.5%。

分析 35 个样本城市，发现城市间刚需上车平均面积差距依然显著，深圳比南昌小近 33 平方米。在样本 35 城中，深圳、上海、天津及哈尔滨等城市刚需置业套均面积尚不足 70 平米，其中深圳刚需客群置业套均较小，仅 56.2 平；而南昌、佛山、长沙、石家庄及郑州等城市刚需客群居住普遍宽敞，住房套均面积在 85 平以上，其中南昌以 90 平居35 城首位。

总结发现，2021 年 35 个样本城市见刚需上车套均面积差异依然显著，城市能级间差距依旧明显，限于较高上车门槛，一线城市明显偏低，一线城市刚需置业套均面积从小到大排名出现较大变化。对于新一线城市与二线城市而言，刚需上车套均面积的差异性并不显著。

4.

一线城市首次置业年龄最年轻

在人们的认识中，一线城市房价高，所以刚需首次买房的年龄会偏大。而这次经过贝壳研究院调查得出，这个认知是错误的，一线城市首次置房的刚需年龄反而偏低。

报告显示，30 个样本城市首次置业年龄均超过了 30 岁，集中在 30-35 岁区间。以北京、深圳及广州的首次置业年龄相对较低，北京约为 30.3 岁，深圳约为 31.1 岁，广州约为 31.5 岁。

与此同时，南京、武汉及苏州等城市首次置业平均相对较高，南京约为 34.1 岁，苏州及武汉约为 33.8 岁。首次置业年龄年轻化的 TOP10 城市中，一线城市中有三个位居其中，整体而言，一线城市刚需首次置业年龄相对偏低。

在新一线城市中，首套刚需置业年龄相对偏低的城市为长沙、合肥、惠州、宁波及西安等。相对于一线城市相对高企的“上车”门槛，对于首套刚需客群而言，新一线城市的居住负担相对较低，同时受益于近年来人才吸引政策的支持，新一线城市持续吸引高端人才的涌入。

其中，长沙首套刚需置业年龄相对偏低，这主要是由于长沙人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低，在居住自由上更具有竞争力。

5.

超过七成首次置业刚需需要按揭贷款

刚需客群首次置业时如何来支付房款？

报告的调研数据显示，75.2%的受访样本表示需要进行按揭，仅 24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。

与城市能级交叉分析发现，随着城市能级提升。二线城市刚需按揭占比约为 73.2%，新一线城市约为 74.8%，一线城市约为 82.6%，从二线城市到一线城市，受访样本按揭贷款的比例依次提升，且一线城市与其他能级城市间差异显著，这也符合城市能级越高，“上车门槛”越高的推断。

6.

过半刚需表示可以独立购房

通过此次调研数据发现，30 个样本城市选择在支付房款时选择按揭贷款的均超过 50%， 按揭贷款成为主要的支付方式。

对于需要按揭的刚需客群而言，他们购房的首付及月供的资金来源是怎样的？

调研数据发现，65%的受访样本表示“首付及月供靠自己及配偶”，18.8%的受访样本表示需要父母支付首付，而后自己来还月供。

总体看，过半的样本户家庭选择独自支付房款，需要父母支持的占比达到 35%。

分城市级别看，又会表现出怎样的特征？

一线城市中，约 34.5% 的受访样本表示在购房时需要父母支持，与新一线城市基本持平。对于二线城市而言，需要父母支持占比约为 36.4%，要高出一线城市及新一线城市。

7.

月供30%成舒适线

报告指出，用月供收入比来衡量家庭的月供压力情况，并将 30%定义“舒适线”，即一个刚需家庭拿出月可支配收入的 30%用于月供支出，能够保障家庭日常开支的同时维持相对体面的生活水准；将 50%定义为“安全线”，即能够保持家庭正常开支的同时有一定的抗风险能力。

调研数据发现， 在已置业的刚需样本户中，月供收入比在 30%及以下的占比约为 67.5%，即过六成的刚需样本户 家庭处于“舒适线”水平，月供收入比在 50%及以下的占比约为 98.1%，即过九成的刚需样本户家庭处于“安全线”水平。

8.

小户型成绝对主力

对于刚需客群而言，他们倾向选择的居住面积区间特征如何？

调研数据显示，97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在 90 平以下，其中，52.6%的受访样本居住面积区间为 85-90 平，35.6% 的受访样本居住面积区间为 70-85 平。

从数据分布看，刚需样本户家庭的居住面积区间主要集中分布在 90 平及以下，且主要集中在 85-90平。一线城市 85-90 平区间占比达到 49.67%，新一线城市该区间占比达到 51.05%，二线城市该区间占比达到 55.88%，该占比随城市能级降低而逆向增加，主要原因之一是上车门槛在逐能级降低。

9.

小高层成心头爱

对于刚需客群而言，他们的楼层偏好如何？

调研数据显示，约六成刚需样本户家庭更倾向于小高层（总楼层 12-18 层），其次为高层（18 层以上），占比约为 30%，对于洋房（11 层及以 下）而言，选择的占比仅约为 8.7%。对于高层或者小高层只是通俗的说法，官方并没有给出明确定义。我们将 18 层以下的带电梯的住宅定义为“小高层住房”，而比小高层还高的住宅定义 为“高层住房”。

高层住房一般视野更加开阔，同时房子的采光通风效果也更好，空气流通性更佳，同时楼层高也就意味着住宅的土地使用率高，这样房价也就会相对低一点。另外，高层住房的建筑结构一般都比较复杂，这也使得其建筑质量要比小高层的建筑质量要求高。

相对于高层住房，小高层优势比较明显。首先，小高层住房人口密度较低，所以居住人口总数也较少；其次，公摊面积较小，一般来说，小高层住房公摊面积在 20%左右，而高层住房的公摊面积则在25%左右，因此小高层的得房率就较高；最后，小高层住房的物业服务水平、小区绿化率较高，小区整体环境较安静，这样整体居住体验感会更好。

10.

主卧舒适度最受关注

对于刚需样本户家庭而言，他们更关注哪个居住空间的舒适度？

调研数据发现，约 42.6%的刚需样本户表示，他们更关注主卧的舒适度，其次是客厅，占比约为 29.2%。另外，有 11.1%的 刚需样本户家庭表示，他们更关注景观阳台的舒适度。而对于卫生间和厨房的舒适度，刚需样本户家庭关注度相对较低。

与性别进行交叉分析发现，对于居住空间舒适度的要求，两者的选择顺序是一致的，同样， 与家庭结构交叉分析，也得到相同的结论，即无论是单身，青年夫妻，还是三口或四口之家，他们对空间舒适度的要求也是一致的。也就是说，对于居住空间舒适度的要求，具有普适性的特征，人们对主卧和客厅舒适性的要求相对较高。(完）