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未来3年房价可能超乎想象

关于2024年的楼市，本号已经写过多篇文章。

最近，又看到了一篇预测文章，对2024年的楼市和房价做出了预测。

这篇文章的标题是《2024年楼市预测：房价或持续下跌》，作者是马光远。

马光远认为，未来三年，中国楼市将发生三个重要变化：

第一，房价持续下跌。

第二，楼市迎来大变局。

第三，房地产行业加速出清。

第一，房价持续下跌。

马光远认为，从现在开始到2027年，中国楼市将进入一个漫长的调整周期，期间房价会持续下跌。

具体来看，马光远表示：

第一，四大一线城市房价高点在2021-2023年，深圳涨幅最大（约13倍），北京次之（约10倍）。上海、广州涨幅相近。回调进度：上海>北京>广州>深圳。

第二，二线城市房价高点在2022年，其中杭州、南京、苏州、武汉等城市房价接近翻倍。目前这些城市的房价都在高位，回调才刚开始。

第三，三四线城市房价高点在2017-2019年，之后逐渐回落。目前大多数三四线城市房价都回到了2017年水平。

第四，综合来看，中国楼市已经进入了后城市化时代，人口见顶、城市化速率见顶、供大于求、宏观环境改变，这四大利空将长期影响中国楼市。所以，中国的房地产市场已经告别了“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的时代，进入了“短期看供给，中期看需求，长期看经济”的时代。

第二，楼市迎来大变局。

马光远认为，这一轮调整周期时间很长，因为人口见顶、城市化见顶、供大于求、宏观环境改变等因素将长期影响楼市。

同时，马光远还强调：

过去20年，我们一直处在城镇化进程当中，房地产行业也一直处在红利期，但是从现在开始，红利期结束了。

第三，房地产行业加速出清。

马光远认为，房地产行业出清速度会加快，很多房企会退出历史舞台。

02

楼市或再次迎来贬值潮

本号对于马光远的观点保持中性态度。

他的一些观点是对的，比如人口见顶、城市化见顶、供大于求、宏观环境改变等因素确实会长期影响楼市。

但也有一些观点过于悲观。

比如他认为，四大一线城市房价高点在2021-2023年，深圳涨幅最大（约13倍），北京次之（约10倍）。上海、广州涨幅相近。回调进度：上海>北京>广州>深圳。

这个观点就过于乐观了。

四大一线城市中，深圳是最后上车的一批人，其房价高点肯定不是在2021-2023年，而是在2021年之后。

至于其他三个一线城市，北上广房价高点在2021年之前，这一点毫无疑问。

而且，北上广深的房价调整才刚刚开始，往后还有大把空间。

以北京来说，北京的房价高点在2021年8月左右，当时西城区一套100平米左右的房子成交总价高达1600万元，单价超过16万元/平方米。

如今北京的均价已经跌破了6.5万元/平方米。

这意味着北京的房价至少还要跌一半才能到顶。

上海方面，根据财联社披露的数据，目前上海的二手房挂牌量已经突破了15万套，相比去年增加了1.5万套。

而上海目前的常住人口只有2487.4万人。

也就是说，上海的二手房挂牌量与常住人口的比例达到了6%。

按照国际标准来看，一般一个城市的二手房挂牌量如果超过了房源总量的8%至10%，就说明这个城市的二手房供应量严重过剩了，可能会面临价格调整的风险。

上海的二手房挂牌量与房源总量的比例已经远超国际标准，意味着上海的二手房供应严重过剩。

广州方面，根据南方都市报披露的数据，广州的二手房挂牌量已经突破18万套。

广州的常住人口为1867.62万人。

广州的二手房挂牌量与常住人口的比例同样远超国际标准。

深圳方面，根据乐有家研究中心披露的数据，截至今年1月中旬，深圳的二手房挂牌量已经达到11.6万套。

深圳的常住人口为1766.6万人。

深圳的二手房挂牌量与常住人口的比例同样远超国际标准。

数据：乐有家研究中心、锐理数据、南方都市报、财联社

四大一线城市的房价调整才刚开始，往后还有大把空间。

至于二线省会城市，基本都在过去两年内到达了房价顶点，往后也会持续调整。

至于三四线城市，由于供大于求太过严重，很多城市的人口已经出现了负增长，很多房子根本卖不出去，只能降价来换销量。

所以，未来3年，房价调整的城市会越来越多，越来越大。

有人可能会问，那房价调整会不会像日本一样陷入长期通缩？

我认为不会。

日本之所以陷入通缩，是因为日本没有增量货币。

日本央行资产负债表上的资产规模长期为0。

日本央行资产负债表上的主要资产项目是国债，日本每年发行大量国债，然后购买国债。国债到期后，日本央行会支付给国债持有者相应的利息，这部分资金支出又需要通过印钞来实现。

所以日本央行的印钞机一直在开动，只是印出来的钱都被用来买国债了。

而我们的印钞机也在开动。

我们的印钞机印出来的钱主要流入两个市场，一个是实体经济，一个是金融市场。

在实体经济中，印钞机的钱流入了各种投资品，比如债券、股票、基金、房地产等。

在金融市场中，印钞机的钱流入了银行系统，变成了贷款。

所以，我们的广义货币M2在过去十几年里翻了十几倍。

数据：央行

印钞机还在开动，只要印钞机继续开动一天，通缩就不会发生。

相反，由于印钞机开动速度太快，导致市场上钱太多而导致通胀压力增大。

这种通胀压力，最终会转嫁到房价身上。

所以，未来3年房价调整是确定的，但调整幅度不会太大。