◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，A股市场收盘，三大指数“飘红”。其中，房地产板块指数涨幅比较强劲，达到1.9%。

纵观今日走势，有2家上市房企格外抢眼，纷纷涨停，一家是国企的津投城开，另一家就是混合制房企代表的金地集团。

特别是金地集团，从今日早盘到收盘一路走强，收盘前半个小时直接“封板”，收盘价3.63元/股。

但按金地最新每股净资产约14.3元看，当前该股价可谓“严重破净”，今年内最低股价曾跌倒2.89元，且发生于今年7月25日，此后一路反弹。

金地“严重破净”背后，是否可认为是被“严重低估”？

当前楼市面临两大任务：一就是加速风险出清，二就是向新发展模式转型。本质上，还是房企自身破局与突围的问题。

日前，金地还完了最后一笔近5亿美元本息的境外债。这是一个非常积极的信号。在当前美债利率居高不下，房企手上的存量美债都是“很烫手”的。

反观境内债，日前保利发展获批100亿元公募型公司债注册发行，这是继去年以来银行间市场鼓励优质房企发行中票融资之后，又一个重大突破性信号。

据克而瑞监测统计，2024年金地共有9笔境内债、3笔ABS及1笔境外债到期，总规模约180亿元。对金地而言，今年是个偿债高峰。

从东财choice数据看，金地今年内已到期的公开债均已按约完成兑付，只剩下今年11月、12月到期的两笔合计30亿元中票。

再看明年，金地只剩下一笔2月下旬到期的17亿元中票、4月到期的5亿元中票及10月到期的5900万元一般公司债。换言之，金地明年起公开偿付压力将剧减。

所以说，金地年初至今都没怎么拿地投资，重点仍是积极应对“偿债高峰”，如今总算“如释重负”，暂时缓口气了。

今年5月中旬，克而瑞曾对外发布了一份截至2023年底的房企总土储货值百强榜，包括保利、绿地、万科、融创、碧桂园、中海6家总土储货值均在万亿以上，其中榜首的保利达到2.1万亿，金地仍稳居前十，达到7251亿元，权益货值3183.7亿元，排名第19位。

就总土储货值前十强而言，今年能拿地的主要还是保利、中海、招商、华润、金茂、招商6家央企，而万科前不久只是偶尔拿了几块地，金地没新拿地，而绿地、融创、碧桂园这三家也都主要在保交楼上。

就算今年暂时不拿地，也不影响前述这些房企的供货节奏。目前，房企核心问题还是销售。克而瑞监测统计，今年前7个月百强房企累计操盘销售额同比下滑37.5%，7月单月销售额同比下滑19.7%。

以“销冠”保利为例，2024年1-7月总签约金额1986.5亿元，同比减少25.8%，7月单月签约金额253.18亿元，同比减少18.3%。

看万科，今年前7个月累计实现合同销售金额1465.5亿元，较去年同期2259.8亿元下滑超35%，7月单月合同销售金额192.1亿元，较去年同期220.5亿元下滑12.88%。

再看金地，今年前7个月累计实现签约金额422.1亿元，同比下降56.18%，7月单月签约金额61亿元，同比下降了41.9%。

这意味着，楼市仍在继续“寻底”，头部优质房企销售额仍未刹住“止跌”趋势，除头部知名央国企仍拿地积极之外，其他类房企谨慎拿地也是很明智的。

近日以来，一二线城市正在酝酿新一轮放松新政。比如，成都楼市日前已对“首套房”认定标准大放宽，并鼓励银行积极跟进落实低首付比例及利率等，同时支持公积金用于首付款。

这两天，坊间传闻深圳楼市要进一步放开限购，称除核心区域仍限购外，其他区域或取消社保要求，但被官方澄清，业内仍抱有很高的预期。

近期，热点城市的土拍市场突然升温，长三角率先起舞。7月下旬，杭州2幅地块曝出较高溢价率，其中绿城摘得临平区丰收湖地块溢价率59.2%，创下2019年以来杭州土拍市场新高，滨江摘得上城区城东新城单元地块溢价率22.6%。

7月上旬，上海重回“价高者得”土拍新规，保利摘得杨浦区一地块溢价率达到21%，楼面价近8.85万元/㎡，刷新了杨浦区楼面价纪录。上周，上海徐汇滨江地块以溢价30%、楼面价13.1万元/㎡刷新“全国单价地王”纪录。

纵观当前多种房地产迹象，这不难看出楼市政策会越来越宽松化，高价地将加剧“豪宅化”，而当前热点城市卖得好或受热捧的也是高端改善项目，也是当前政策积极支持改善需求置业的初衷，偏刚需的可以“接龙”二手房，腾出置换需求，加速楼市正向循环并走向企稳或复苏。