广州中考放榜！各校最高分陆续出炉，喜报连连。

广附三个788分，直接杀疯了，二中786分、花都广雅、白云华赋、天省和五中781分也紧随其后。

上次察叔盘点高考学区板块的文章，有10万+人看过，反响热烈。

点我回顾：高考放榜！广州四大名校重新洗牌，学区板块爆火！

这次直接来分析大家最关心的问题：初中学区房到底怎么买，才不会让几百万打水漂？

广附集团赢麻了！三个小区哪家强？

首先是这次杀疯了的是广附集团！

旗下黄广附东校区、大学城广附、白云金广附并列788分。

而状元中的状元，非黄广附（广大附中黄埔实验学校）莫属。

（网传状元成绩单，黄广附考生同分排序第一）

黄广附分东西校区，这次拔得头筹的东校区，位于老黄埔文冲街道。

学校附近有三个万科盘，万科小区大多都非常密集，人数多，但学校只有“巴掌大”，目前仅开设24班，还有18所小学参与摇号，名校名额僧多粥少。

所以在去年的“学位之战”中，业主们争得面红耳赤。

最后，万科城市花园惜败，万科城市之光、万科金色悦府胜出，成为了黄广附东校区唯二可以直升的项目。

万科金色悦府，是2014年建成的早期项目，在贝壳中的二手最新成交价为380万，折合单价3.9万/㎡。

（图源贝壳找房）

在售房源有37套，价格最低的是一套86㎡的北向三房，328万，察叔记得万科金色悦府在21年时最高卖出过6.2万/㎡，现在3.8万/㎡的单价，可以说是相当笋了。

（图源贝壳找房）

而万科城市之光，近两年是万科在广州片区名副其实的“网红盘”，21年开盘至今，一直热卖，房价一度涨到5w多/㎡，最近还有销售打电话给察叔，说是尾货清盘。

（图源贝壳找房）

二手笋盘也不少，目前城市之光F区在贝壳上有套，89㎡东北向三房，420万，折合4.69万/㎡。

有学位在手，加上价格优惠，7月3日挂牌，仅半个月就被带看了31次，十分抢手。

（图源贝壳找房）

而且最新消息传出，黄广附东校区扩建在望，中建四局已中标扩建方案！

方案包括改造原有教学楼、扩建综合楼、新建体育馆和屋面田径场、地下停车场等，满足多功能需求。

（扩建效果图，图源中建四局）

再加上区位优势，周围生活教育医疗配套成熟，距离大沙东地铁站也只有几百米，加上这次中考成绩“独占鳌头”，万科城市之光可谓赢麻了。

而附近不远的富颐华庭也是黄埔广附校区的“隐形”赢家，因为黄广附这两年主推西校区，而富颐华庭占据着黄广附西校区九年一贯制的教育配套，是老黄埔众多热盘中独一份的优势。

（图源黄埔教育局官微）

从环境上看，西校区的确香一些，84班的规模（36班小学+48班初中）也远超东校区，而且据去年网传，西校区新初一的期末平均分是全区第一，实力比东校区还牛。

和万科城市之光相比，富颐华庭的明显劣势是不靠地铁，但地段上靠近鱼珠CBD，是真正的一步天河。说实话，富颐华庭前几年高房价积累一系列优质中产客户，圈层上确实不是坐地铁的朋友。

目前在售的R13-R14栋，大面积，两梯四户，是许多改善客的首选，可以看看。

（图源项目）

广附集团近几年，还陷入了自己卷自己的“现象”。

很多妈妈群、家长群、教育群都讨论过——黄广附和金广附，哪个学校更牛的问题。

事实上，从2017年到2023年，金广附（白云广附实验学校）已经连续六年摘得广州中考均分桂冠，所以金广附更牛，是毋庸置疑的事实。

不过，金广附的学校和学区房在白云有好几个，非常容易搞混，察叔来帮大家捋一捋。

越秀·天悦金沙，位于白云金沙洲，配套的金广附有13年建校历史，788分考生就出自于此。

项目主打的是改善盘，湖景豪宅房，均价3.9万/平，一路之隔就是永旺，1.5km就是万达，商业配套优秀。

（项目实景图，图源越秀地产广州区域公众号）

当然，通勤方面还是需要好好考虑，因为项目离地铁很远，出行基本靠自驾，基于金沙洲堵车情况，懂的都懂。

所以大家也可以关注下，位于白云湖附近的——越秀·天悦云湖、品实·云湖花城，配套的金广附是去年开学的新广附，为九年一贯制学校。

和金沙洲相比，片区商业配套一般，但交通优势很强，两个项目都离8号线亭岗地铁站很近，只有300米左右。

（地铁站步行距离，图源高德导航）

因为性价比高（越秀·天悦云湖均价3.6万/㎡，品实·云湖花城均价3.5万/㎡），所以两个项目的销量都很不错，近一个月，天悦云湖成交36套，云湖花城成交50套，超过天悦金沙的20套。

越秀·白云·星汇城，位于非常偏远的钟落潭，配套的金广附还在建，开学时间未定。

和前面两个板块相比，钟落潭的城市界面和配套都要落后许多，主打的就是便宜，150万就可以上车，是许多白云有娃家庭的首选。

和黄广附、金广附相比，大学城广附一直是低调和实力的所在。

（图源广州大学附属中学公众号）

对于今年中考状元的说法，也有分歧，据说今年黄广附和大学城广附的788分为同一人，学籍在黄广附，只是初三在大学城上课，中考前一个月回到黄广附复习。

不过，抛开网传，大学城广附也一直是广附系列“发家之作”，当年，广附黄华路校区，还只是一个第二、三梯队的重点中学，比起传统广州老牌中学F4——华附、执信、省实、广雅，简直都不知道排哪里去。

直到新校区搬去大学城，目前成为高中本部所在，加上“奥数”特色，很受家长青睐。教育方式比起华附，据说更适合后天努力型学生。

大学城越秀的星汇文华、星汇文宇对口的就是广大附中大学城校区，这个盘，有好朋友入手了。当年察叔过去的时候，还觉得偏，7年过去了，真心觉得朋友买这里太有眼光。

大学城整体环境安静，低密度，十所高校环立，邻居都是大学教授、讲师、辅导员，从天然圈层来说就是书香门第。

（图源广州大学城科教文旅中心）

从房价看得出，近十年，星汇文华、星汇文宇房价稳健上涨，保持在7w/㎡的水平，尽管在近两年二手房下滑的行情，这两个楼盘价值曲线一直平稳，比天河还抗跌。

这么“耐造”，所以广附+越秀星汇系+大学城的模式，今年在新造板块复制了。

（图源安居客）

据说，越秀大学星汇城项目配建的1所幼儿园，拟纳入创新城配套九年一贯制中小学招生范围，由广大附中番禺实验学校具体管理（最终的学校名称、招生条件和招生范围以教育部门公布为准），现在卖得特别爆，近一个月成交就有64套。

看完状元三广附的分析，到底哪家更有性价比，相信大家心里都有数了吧。

榜眼探花太低调，学区房一个都不知道？

相比起广附集团附近的“学区房”个个网红，榜眼786分，只比状元低2分，花落二中本部。

二中最牛初中有两个，一个是越秀的二中本部（应元二中），另一个是位于黄埔萝岗的二中苏元学校。

值得一提的是，二中历来自主招生，和新盘合作很少，目前唯一可以直升的新盘学区房，只有星河湾萝峰。

直升的是二中苏元学校新办的东校区，预计今年9月1日开学。

（苏元学校东校区，图源苏元山下公众号）

虽然是新校区，但二中的金字招牌不是盖的，前年起二中就有相关动作，一口气给苏元西校区扩招了46名老师，大概率就是为东校区招聘储备，跟岗学习，积累经验。

作为“地产界的劳斯莱斯”，星河湾对项目的打造也非常用心，外部“中式庭院风”，内部满满“土豪金”。

（图源项目）

项目板块属于科学城，地段价值仅次于老黄埔，交通方面也有有轨电车，后期还有23号线萝峰站贯通，均价3.8万/㎡，较受改善客欢迎。

而以781分并列榜眼的，是花都广雅、白云华赋、天省和五中。

这几所里，察叔给大家分析近几年的黑马广州五中，因为花都比较偏，不在很多朋友的考虑范围内，白云华赋和天省则为民办，不靠学区。

广州五中，原本在海珠区，地位仅次于广州六中，但整体教育资源、成绩在广州都排不上很前。但近几年，由于海珠楼市爆火，缺乏教育IP的海珠，就把五中“硬推台前”。

五中初中位于海珠西，而附近新盘，有非常网红的保利燕语堂悦、中旅天宸府。

有人说“不是保利燕语堂悦买不起，而是中旅天宸府更有性价比”，说的就是中旅天宸府的学校优势，可以直升五中，小学也对口昌岗中路小学。

当然，近期海珠西的行情也是一路下探，周边新盘太卷，位于“高架桥底”的中旅天宸府，从前年开盘7W＋到现在的4W+，实打实的跌出“性价比”。

其实，交通出行上，中旅天宸府也很近地铁，步行300米就可以到宝岗大道地铁站，8号线一站即可转广佛线。

（图源项目）

不过价格跌得这么厉害，项目缺点也肯定是存在的。旧规产品，户型一般，使用率低，并且小区紧邻东晓路，有一定的噪音粉尘问题。

说到最后，察叔也要提一句，不是所有学区都是一劳永逸，学区房固然香，但每年都有变化，并不能保证，也不是唯一的选择。

另一方面，越是名校，越看重孩子的实力，鸡娃的背面，是天赋，也有自身努力，也需要一个家庭，家族几代的传承和托举。

每个娃将来的赛道不同，每个家庭的情况也不一样，选择适合自己的，才是最好的。