今年5月28日颁布的《民法典》增加设置了“居住权”制度，并明确2021年1月1日施行。不少网友不太明白居住权的含义，有人问我：房子不就是居住的吗？多此一举。有人问我：如果不设置居住权，我以后就不能住了？

对于居住权这样一个全新的用益物权制度，我认为有必要用通俗语言和大家讲清楚。因为它将对你的生活发生重大变化，我们必须抓紧搞懂它，否则将会吃大亏！希望大家能把这篇文章传播给你的朋友。

一、居住权不是新鲜事，我们生活中存在这种传统

居住权其实并不是一个新鲜事物，它源自于我们生活传统：父母将自己的房屋过户到孩子名下，或者父母花钱给孩子买了房屋。跟孩子说好：“我生前你不能卖掉这套房屋，我要一直住到过世为止。”这就是居住权。

2013年江西省上饶市，曾发生过一起关于居住权纠纷的案件。周先生离婚时把房屋过户到女儿名下，约定自己可以在房屋里面一直居住。结果2年后，女儿却与他人签订协议，拟将该房屋出卖。周先生没办法，只能将女儿起诉到法院，阻止女儿卖房。最终法院依据公序良俗原则支持周先生享有永久居住权。

二、居住权将对我们生活带来哪些重大影响和改变？

1、“买卖不破居住权”：买房一定要查清楚房屋是否设置居住权！

2021年之前，我们作为购房人去买房，一般会查清楚以下三件重要事情：

（1）卖房人有没有不动产证（或房产证），他是不是不动产证上登记的所有权人；如果是夫妻共同财产，卖房人配偶是否同意卖房。

（2）出售的房产有没有办理抵押。

（3）房屋是否出租，租期什么时候结束。因为“买卖不破租赁”，你不能将承租人赶走。

但是2021年1月1日后，你必须要多查一件事：房屋是否设置了居住权？因为“买卖不破居住权”。如果你买了一套设有居住权的房子，你将不能居住、不能出租，只有等到居住权人死亡或者居住权到期，才能使用。

有人问：这么可怕，那我怎么知道有没有设置居住权呢？不用担心，你可以去房管部门查询，居住权的设立必须经过房管部门登记，否则无效。

2、他人用房屋担保债务时，该房屋不得设有居住权，否则债权可能无法实现。

居住权的诞生，也可能会为逃债提供方便法门。债务人如果将设置居住权的房屋抵押给债权人，将来还不了债，法院去强制执行这套房屋，你想想谁会去竞拍这套住房，因为拍下来也无法住，结果导致抵押优先权落空。

所以当你借钱给他人，他人用房屋做抵押时，必须查清楚是否设置居住权，如果设置了居住权，则不接受该套房屋抵押，或者要求解除居住权后才能抵押。

3、父母把房屋过户到孩子名下，可以设置居住权保障自己权利

现在房屋价格越来越贵，父母往往倾其一生的积蓄为孩子购房；也有的父母为了避免继承房屋带来的问题或未来可能产生的税费，将房屋直接过户到孩子名下。但是却产生了不少问题：有可能孩子亟需用钱把房子卖掉；也可能孩子不孝顺把老人赶出去。实践中存在不少这样的纠纷。

居住权制度解决了这个问题，一方面满足了父母疼爱孩子或者避税等问题，另一方面又避免了未来父母无房可住的尴尬局面。父母在给孩子买房、建房或者转让房产给孩子时，同时为自己设置居住权，这样充分保障自己的权利，防止隐患发生。

4、经济适用房可能被取消，国家采取向低收入人群设置居住权，让住房保障落到实处

国家提供大量经济适用房，是为了保障低收入人群的居住问题，但是经济适用房允许在一定条件下上市，这就为房地产投机提供了机会。现实生活中，个别没有资格的人获得了购房资格，或者有人低买高卖经济适用房，严重地破坏了国家住房保障制度。

居住权制度诞生后，国家可以保留房屋的所有权，并向低收入人群出让保障性房产的居住权，并明确居住权不得出让、出租。这样能够让住房保障落到实处。

三、法律到底怎么规定居住权的？

看到这里，相信大家对居住权有一个直观的感受，我们最后再来谈谈比较枯燥的法律规定，我尽量通俗化的讲解，让大家全面了解“居住权”制度。

1、居住权享有的是对他人住宅占有和使用权利，不涉及买卖、抵押等权利，也就是居住权人唯一的权利就是在这套房产里居住，不能卖，也不能出租，更不能抵押。

2、居住权是对他人的住宅享有的权利，不是对自己住宅享有的权利，所以不存在自己享有所有权的房子还需要给自己设立居住权的事。

3、居住权可以通过双方签订合同方式设立，也可以通过所有权人立遗嘱的方式设立。但是必须要去房管部门登记，才能生效。不能通过长期居住获得的，你无论住多久，只要没有去房管部门登记，居住权都不生效。

比如最近深圳爆出个新闻，有位女子时隔28年想起自己在深圳有套房，准备上门去看看，结果发现一对陌生夫妇在里面住了10多年。但是无论这对陌生夫妇住多久，只要房产所有人没有为他们登记，都不享有“居住权”。

4、居住权设置的期限由当事人自己确定，可以是5年、10年、15年，也可以是永久居住。

5、设置居住权的房产出售，居住权不消失，居住权人可以继续居住。

讲了这么多，不知道您对“居住权”是否熟悉啦，如果还有疑问，请在评论区给我留言。

---------

关注我，@法律人锐哥

锐哥说法，聚焦社会热点，讲述生活中的法律