谁来为中介发声？
1
高薪
又是一年财报季。
作为中国最大的房产中介平台，贝壳的财报一直备受关注。
2024年度报告显示，报告期内，贝壳实现营业总收入934.57亿元，同比增长20.16%；归母净利润40.65亿元，同比下降30.91%；经营活动产生的现金流量净额为94.47亿元，同比下降17.23%。
可以看到，归母净利润下降幅度有点大。
年报出来后，相比于业绩，大家似乎更关注贝壳高管的薪酬，尤其是董事会主席兼首席执行官彭永东与联合创始人兼执行董事单一刚的薪酬。
年报显示，2024年彭永东薪酬总额4亿元，单一刚薪酬总额2.99亿元。
再往前看，2021年彭永东年薪847.8万元，2022年升至4.75亿元，2023年更是涨到7.13亿元。单一刚2021年薪酬为685.3万元，2022年为3.55亿元 ，2023年则为5.29亿元。
算下来，彭永东的年薪在这三年间涨了80多倍，单一刚涨了70多倍！
这个薪酬啥概念呢？我们可以对比下港股头部房企：
龙湖董事长兼首席执行官2023年薪酬总额为3467万元；
华润置地党委书记、董事会主席2023年薪酬总额为732.5万元。
看看整个地产界，这几年可是寒风呼啸，前万科董事会主席郁亮甚至自愿放弃2023年度奖金，只领取税前1万元月薪。贝壳的核心高管，为啥能领这么高的薪酬？
细看之下，贝壳两位高管的薪酬占比最高的是“股份支付薪酬费用”，几乎每年都超过97%。
高额股权分红，则来自股权激励。2022年5月贝壳港股上市前夕，公司以股权激励的方式向彭永东授予7182万受限制的A类股，向单一刚授予5387万受限制的A类股，合计1.26亿股。根据招股书，股权激励计划为期十年。
尽管如此，在业绩并不算优异的情况下，两个高管拿如此高的薪酬，依旧充满争议。
有意思的是，贝壳还发布了另一个公告：董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东，计划捐赠本公司900万股A类普通股。
根据当日收盘价计算，这次拟捐赠股份的价值约为4.68亿港元。这4.68亿的捐赠，主要用来回馈中介从业者和应届毕业生的帮扶。
按理来说，这是做慈善的好事，但公告发出后，不少网友质疑捐赠的真实用途，直言：
这属于开发商玩剩下的操作，左右倒右手，最后钱用到哪里去，还不是自己说了算，且还可以抵扣个税。
实际上，贝壳面临的争议，远不止这些。
2
“霸主”
时间回到去年，根据南都·湾财社的报道，在广州市南沙区，贝壳找房广州站旗下多名店东反映，自6月起，贝壳平台在新房交易佣金中，对这些南沙店东抽取的比例再提高2%至23%，比广州其他区域总体高出5%。
此前，有自称贝壳前中介爆料称，为了赚取最高1%的推广服务费，贝壳内部号召中介推广“好房好赞”服务，甚至不惜通过“套路”达成目的。
随着楼市进入“买方时代”，那些急着卖房的人，很容易进入这样的“套路”。
贝壳倒也不是第一次面临这种争议。
遥想2018年6月12日，北京东三环乌云密布、天雷滚滚。那天，58同城与安居客牵头，请了我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等10家地产服务业山头，搞了一次房地产界武林大会，名曰“真房源誓约大会”。剑锋所指，正是贝壳与链家。
除了姚劲波组织的各路豪杰开大会，2019年以来，金华、绍兴、南昌等多地也出现了房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。经典的例子是2019年9月，金华上百家房地产中介机构代表签署了《反壳联盟条约》，口号喊得震天响：反对垄断，抵制不良竞争。
中介同行之所以抵制贝壳，很重要的原因是它干了一件“掀桌子”的事。
当年，在链家网的基础上，链家推出了"互联网+"房产服务平台贝壳找房。贝壳找房成立之初，对外展示的形象是“中介行业颠覆者”。贝壳曾表示，它是一个独立的第三方交易平台，类似电商中的淘宝，向所有地产中介公司开放资源，而链家只是入驻平台的商户之一。
但据中国经营报调查，从实际控制的角度看，链家已成为贝壳找房的全资子公司，链家只是贝壳找房旗下的品牌。
这样一来，在贝壳的平台下，那些入驻品牌和链家共用一套规则、一个系统，与链家同台竞争，且共同切分收益。
既当裁判又当运动员，这也成为行业对贝壳最大的诟病。
不止是中介同行，上游的开发商也感受到贝壳的力量。在天津，开发商们曾看到过一个近乎魔幻的数据：
贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。
一栋200万的房子，渠道商要拿走十几万。而根据壹地产的数据，天津的开发商，净利润率平均只有2%。开发商怎么也不会想到，有一天他们会沦落到为渠道打工。
对购房者而言，彼时贝壳在不断涨中介费，但它的服务质量却没有明显提升。2017年的某个论坛上，一位清华大学教授更是对链家网CEO彭永东当面指责：
“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”
贝壳把旧桌子掀了，自己却成了新桌子上的霸主。
3
悬殊
感受到这种“不平衡”的，还有贝壳平台上的经纪人。
行业观察者“地产offer”算了一笔账。截至2023年底，贝壳门店数量为43817家，经纪人数量为427656名。同期，贝壳新房和存量房业务共产生586亿元收入，算下来427656名经纪人为贝壳年均创收13.70万元，月均创收1.14万元。经纪人实际个人分润按60%计算，经纪人的年均收入约8.22万元：
对比2023年彭永东7.13亿元的薪酬，彭永东的薪酬大约是旗下经纪人平均年薪的8674倍！
财报显示，2024年上半年，贝壳的外部分佣从上一年同期的114亿元跌至89亿元，降幅达22.1%；内部佣金及薪酬从94亿元跌至81亿元，降幅13.8%。
再往前看，2022年，贝壳存量房业务中，分佣及薪酬占净收入比例为约60%，到了2023年下降至52.8%；新房业务中，2022年分佣及薪酬占净收入比例为76.4%，2023年降为73.4%。
有意思的是，贝壳的毛利从2022年的138亿元增至2023年的217亿元，而增长原因之一，正是“存量房业务的净收入增加，及链家经纪人的固定薪酬成本减少”。有人调侃这是：
挣得更多了，分给经纪人的却更少了？
在社交平台上，经纪人对贝壳的吐槽屡见不鲜：
不仅没有底薪，新人还需签“借薪合同”，不开单会倒欠公司钱；
不足额缴纳社保公积金，为了降低成本，有些北京的经纪人会缴纳深圳的社保……
很多经纪人怀念左晖时代：经纪人提成最高70%，五险一金齐全，甚至给新人发无责底薪。
再看看现在，高管的天价薪酬与公司业绩下滑、经纪人的艰难处境形成鲜明对比。
最近京东说要给所有外卖员交社保，有人甚至呼吁：刘强东赶紧杀入房产中介行业吧！
当年，贝壳创始人左晖曾说“做难而正确的事”。他打造的链家曾是行业清流：真房源、透明交易、经纪人高提成。
但自从左晖离世后，贝壳好像变了。公司高管的收入高得吓人，裁员、高抽佣、加盟商利润锐减、客户投诉……有网友甚至直言，贝壳“被职业经理人掏空了”。
4
尾声
其实几年前，贝壳就已经是中国住房市场份额最大的公司，在中介服务的二手房和新房交易市场中，贝壳均排名第一。但问题是：
成为行业龙头之后，贝壳带来了更多的价值创造吗？买卖双方的交易成本更低了吗？经纪人的收入有显著提高吗？上下游的产业有因为贝壳的帮助变得更好吗？
如果还是凭借着垄断地位和信息不对称对上下游进行“收租”，那这种商业模式的长期价值，可能需要打一个问号。
只能说，贝壳离左晖设想的样子越来越远了。
