文：金江观察 图：源于网络

抵押财产转让了之后，原来设立的抵押还存在吗？如果还在，“带押过户”的不动产，谁敢买？如果不在，债权人的债务，如何追偿？“带押过户”成为了法律上的一种悖论了吗。

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定。即大家所说的不动产可以“带押过户”。

然而，2年过去了，不动产“带押过户”却迟迟难于推动落实，这究竟是什么原因呢？金江观察认为，有以下三方面重要原因。

第一，不动产“带押过户”，打破以往法律规定的不动产让移限制，引发了许多无法破解的法律问题。《民法典》实施以前，查封和抵押的不动产，不能转让。司法机关查封的不动产转让了，查封就失去了意义。抵押给债权人的不动产转让了，债权就会悬空，抵押也就失去了意义。

第二，不动产“带押过户”，让银行的债权悬空，银行非常不乐意。《民法典》一出，所有银行都慌忙跟不动产交易中心对接，要求在办理抵押登记时，按照《民法典》第四百零六条规定：“当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在不动产产证附记栏中专门标注：未经债权人同意，抵押的不动产不得转让！银行非常清楚，抵押的不动产一旦转让，在债权无法收偿时，申请拍卖抵押不动产，法院根本不会受理。

第三，不动产“带押过户”，会给买主带来潜在的债务纠纷，没人愿意买“带押过户”的不动产。不动产通常会花费一个家庭几十的的积蓄，不论是买主，还是中介机构，还是不动产登记中心，都非常怕不动产转让纠纷。一旦发生纠纷扯皮，会让当事各方非常被动。

《民法典》实施后，对争议较大的第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定。没有制定实施细则，各地进行了探索，但都感觉有一些这样那样的问题。

其实，《民法典》第四百零六条规“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”立法本意，是要解决按揭购买的房屋的快速交易转让的问题。但他却引出了一个核心问题：抵押财产转让了之后，原来设立的抵押还存在吗？

所有权人都发生了变更，原来设立的抵押肯定不成立了，这就是银行担心的问题，所以银行坚决不同意。不解决这个问题，银行的办法只有一个，那就是在所有抵押均事先约定“未经债权人同意，不得转移！”以此保障债权不悬空。

如果说所有权人都发生了变更，原来设立的抵押肯还成立，原房主不还贷款，法院可以拍卖转让了的房产，那“带押过户”的房产谁敢买？法律只会成为一纸空文。

其实，要解决按揭购买的房屋的快速交易转让的问题，是不动产登记要推出一种方便快捷的新旧抵押权的终止和设立问题。或者说，是买卖双方实现抵押权的有效承接问题。

立法的初衷，就是要更好的服务，如果不能提供更好的服务，就应当思考立法本身的问题。