文丨瑞思研究院

2024年3月27日，建信中关村REIT发布项目一季度经营情况预披露。项目公司2024年3月31日时点出租率提升至72.00%，较2023年四季度末出租率提升了8.25个百分点；签约率提升至81.60%，较2023年四季度末签约率提升了17.21个百分点，具体需要以一季度正式报告为准。同日，建信中关村REIT截至收盘上涨近6%，二级市场对建信中关村REIT的业绩恢复也同步给予了正向反馈。

瑞思研究院关注到建信中关村REIT的上述信息，第一时间赶到中关村软件园项目现场进行实地探访，并访谈了中关村软件园相关负责人。调研后认为，建信中关村REIT的业绩得以恢复，与其发起人中关村发展集团层面、基金管理人层面、运管机构层面采取的一系列积极措施密不可分，未来建信中关村REIT的业绩改善向上通道已经打开。

做好“窗内”和“窗外”工作，3处底层资产竞争优势凸显

建信中关村REIT三处底层资产均位于中关村软件园，分别为互联网创新中心 5 号楼、协同中心4号楼和孵化加速器，截至2023年12月31日，可出租面积为12.7万平方米，时点出租率为63.75%，有效租金单价168.92元/平方米，加权平均剩余租期为2.49年。

数据来源：建信中关村REIT2023年年度报告

从三处底层资产的经营情况来看，协同中心4号楼保持满租水平，且剩余租期较长，经营情况较为乐观。具体来看，协同中心4号楼紧邻百度总部，该项目的单一大租户为“百度系”明星企业，经营情况稳定，且对于靠近总部有较强需求；这在一定程度上体现了中关村软件园几个链主企业强劲的产业吸附作用，已初步形成独特竞争优势。

互联网创新中心 5 号楼和孵化加速器项目此前出现了一定空置情况，且剩余租期较短。结合建信中关村REIT一季度预披露公告内容，出租率和签约率提升应该主要来源于这两处项目。瑞思研究院实地调研发现，两处项目的部分楼层和区域已开始进场装修，新租户来自人工智能、卫星通讯、智能安防等领域，预计项目现金流创造能力将在2024年明显改观，同时产业内容的战新属性也更加突出。

“窗内”工作——软件园公司积累了20余年的IT企业服务经验，熟悉企业业务和日常工作风格。从空间载体的建设特点来看，中关村软件园非常重视年轻高科技人才对研发办公和公共空间的偏好和习惯，园区内写字楼看似和传统写字楼的外观无明显区别，但是楼宇内部的规划设计和装修细节能够非常贴合新技术企业员工的使用需求，满足新技术企业的特色化需求。此外，重点加强了商业餐饮配套的引入，有效提升了园区服务租户员工的品质和能力。

“窗外”工作——从园区的产业集聚情况来看，软件园坚持以产业为导向，整个园区聚集了700多家优秀的新技术企业，已形成较为广泛的产业集聚效应，软件园协助并促使园区内企业进行交流互动甚至合作交易，促进产业链的融合。在产业氛围浓郁的环境中，入园企业不仅能通过相互间交易实现成本的节约，还能够借此获取更多业务及收益。此外，园区经过20多年经营，已经吸纳了规模庞大的高科技人群，他们大多居住在周边区域，丰沛的高品质人力储备，令企业可以快速招募到合适的人才，也进一步推动了产业要素的集聚，增强了对于产业的粘性和吸引力。

通过三方联动工作机制，积极改善经营业绩

为尽快提升项目出租率，维护广大投资者的利益，发起人、基金管理人、原始权益人暨运营管理机构已共同建立三方联动工作机制。

实地探访中，中关村软件园相关负责人表示，通过主要领导高位调度、强化集团统筹、积极对接管理人、加强内部资源整合，积极应对市场变化，形成下述四项具体措施并取得显著效果。

• 一是加强统筹调度和内部协同。中关村软件园母公司中关村发展集团主要领导高位调度，并成立分管领导牵头的工作小组。

• 二是增加运营团队力量开展精准服务。运营管理机构中关村软件园在原有1个招商团队基础上新增多个招商团队，在内部形成赛马机制。

• 三是加强考核激励力度。中关村发展集团对支持中关村REIT项目出租率提升做出突出贡献的子公司及个人，在2023年度和2024年度予以考核加分及专项奖等激励措施。

• 四是积极维护资本市场。中关村发展集团及中关村软件园公司按照已公告的增持计划开展二级市场REITs份额增持操作，计划总投入2亿元，近期已投放资金6000余万元。

基金管理人建信基金相关负责人也在探访中表示，在三方联动工作机制的整体调度下，项目经营改善取得较为明显的效果，也结合泛中关村集群的市场环境和运管团队的专业判断，优化了招商策略。此外，基金管理人在母行建行集团的支持下，为存量和新增租户提供配套金融服务，进一步助力项目快速锁定客户。

运营管理团队也在探访中表示，高科技园区的运营不能只看一城一地，而是要有战略定力，非常考验运管机构对新技术、新产业的把握能力。中关村软件园拥有超过25年的运营管理经验，先后穿越了2003年非典疫情、2008年金融危机后的不动产市场不景气、2013年的互联网泡沫破裂及软件外包产业萎缩等下行周期，但始终保持在行业前列，核心就是对产业生态的坚持，即便租赁面临市场的竞争压力，但对于不符合园区产业定位的租户，依然坚持原则、选择拒绝。

团队设置了专门的产业研究组，紧密围绕北京市的整体产业发展战略，对于租户的产业定位和发展趋势进行分析，积极引进产业链的链长和龙头。经过长期不懈的努力，在人工智能、量子技术、大数据、物联网、感知交互、云计算等方面，率先形成全国领先的特色产业集群；与此同时，近几年布局的生成式人工智能（AIGC）、数字人、数据治理和数据安全、工业软件与工业互联网、机器人与无人机、物联网、信创、量子科技等前沿产业领域，已初见成效。

夯实REITs在公司战略发展中的定位，注入资源做大做强

基础设施公募REITs是中关村发展集团优化园区建设融投资模式的重要布局，集团层面对用好REIT平台高度重视。基于“投资—运营—发行REITs—再投资”的良性投资循环模式，中关村发展集团初步形成了“轻重资产分离”的改革方案，重资产持有公司通过梳理储备表内资产、制定明确的招商计划及绩效考核、探索与基础设施REITs发行挂钩的专项激励等方式，督促轻资产运营公司做好项目运营工作，提高项目出租率、优化出租结构和租金收入水平，尽快达到基础设施REITs发行条件，实现产业园资产的资产证券化。

据悉，2022年初中关村发展集团就启动了中关村产业园REIT的扩募工作，持续整合旗下园区资产，按照资产成熟度以及发行要求，分批实施后续扩募计划。此外，目前中关村发展集团拥有北京市唯一的产业园区基础设施REITs平台，并将通过Pre-REITs基金收购等方式，协助其他市属国有企业盘活存量园区资产，导入集团旗下18大类210项服务产品，培育数字化智能化“中关村创新社区”，着力构建国际一流的创新生态，为中关村建设世界领先的科技园区贡献更多的高品质的产业孵化空间，不断塑造首都高质量发展的新动能新优势。