转手赚百万、一二手房倒挂一两万/平......

2020-2021上半年，南京楼市小阳春，几乎每一个新房都敢说这样的话。

因为那个时候，南京的大部分板块的限价新房与二手房之间，都有非常高的价差。

所以，那个时候，买房管你有没有售楼部、样板间，只要你敢卖，我就敢盲摇，尤其是河西南、江北核心区、大校场、鼓楼滨江、燕子矶等火爆板块。

三十年河东三十年河西，谁也没想到，以前信奉的神话，如学区房、新房倒挂等，都在这短短等几年时间里全部崩塌，只剩一地鸡毛。

就在前两天，海峡城云玺湾出来一套四房仅仅才挂牌3.16万/平，更是让不少手握多套房产的房东们，脊背发凉。

海峡城位于河西南，周边有阿里巴巴、小米、58同城等互联网企业，人才云集，购买力一直属于南京的佼佼者。

但这套房，实际估算让房东亏了几百万。

从2016年项目预售公布的一房一价来看，这套房子的单价31650元/平，备案总价450万。

如果按照首付3成，贷315万，等额本息，贷30年估算，当时的首套房贷利率约5.4%月还款约17688元，自2006年至今大约还款96月，即约169万。

不算上办证契税这些沉没成本，房东卖这套房子至少损失150万以上。

其实，不只是海峡城，还有很多曾扬言买到就是赚到的楼盘，如今不但没有赚头，反而有亏的态势。

最近河西南“星八客”的升龙天汇四期成交了一套120平的三房，最终成交价425万，单价35648元/平。

根据南京网上房地产公开的预售价格来看，这套房子的单价35245元/平，备案总价约420万。

要知道房东当年买这套房子必须首付8成，而且还需要有从万人摇号中杀出重围的运气。

相比河西南，南京其他板块的新房其实早就已经破发了！

江北核心区的江与城小区，当年也曾是万人摇号的楼盘，江与城的新房开盘均价约3.4万/平，楼层越高单价越贵。

就在去年年初，江与城就传出单价不足3.3万/平的成交情况，实际上已经跌破了发行价。

而现在的情况更加不理想，小区88平的小户型都已经挂出来2.5万/平的价格。

拿两套在售88平的房源为例，挂牌价格225万，单价25330元/平。当时房东一手价格约315万，加上办证和银行贷款，预计总的成本约343万。

和现在的挂牌价格相比，房东实际已经亏损了118万。

其实2018年之前，在河西南摇号购入的新房，由于当时新房限价3万5，目前看起来亏得还不算多。

而之后限价上涨的一波摇号买房人，亏得更是裤子都快没了。

建发珺和府，最近出来一套141平的三房，业主挂牌620万，挂牌单价43758元/平。

要知道，建发珺和府当时新房开盘均价50422元/平，还要再加上2000元/平的装修包。

从单价上来看，这套房子每平方亏了9000元，再算上办证和银行利息，房东少说150多万没了。

这绝对不是个例，河西南颐和铂湾的二手房价最近也破发了！

颐和铂湾最近挂牌了一套141平，报价550万的四房，挂牌单价3.9万/平。

根据南京网上房地产数据显示，该楼盘一手的均价约4.5万/平。

现在来看河西南的次新房二手房价破发，并不是某些房东的刻意低价砸盘，而是正常价格的回归。

新房产品的迭代更新，让二手次新房面临的问题，和传统燃油车与新能源汽车的较量的一样。

传统燃油二手车市场已经全线崩溃了，那么河西南的二手次新房还会好吗?