近日,随着加州州长加文·纽森(Gavin Newsom)签署了一项全新的有关租客的法案,居住在加州的租客将获得更多时间来回应驱逐通知。该法案旨在应对当前的住房危机,尤其是在疫情后大量驱逐案件激增的背景下。
根据这一新的法律《第2347号法案》(AB 2347),租客回应驱逐通知的时间将从5个工作日延长至10个工作日,意在帮助那些生活在偏远地区或法律服务资源匮乏的租客。该法案将从2025年1月1日起生效。
背景与影响
根据Calmatters报道,疫情期间的租客保护措施到期后,加州驱逐(Eviction)案件数量大幅上升,许多租客面临房租拖欠、无法及时支付等问题。根据现行的加州法律,房东在发起驱逐程序时必须先向租客送达正式的“非法拘留通知”,如果租客在5个工作日内未能回应,法院可能会默认判决支持房东驱逐。然而,这一程序复杂,租客需要在短时间内寻求法律援助以填写答辩表格。加州一些偏远地区缺乏充足的法律资源,尤其是对于英语非母语、缺乏交通工具或工作繁忙的租客而言,五天的期限往往不足以应对这些挑战。
一些法律专家指出,住在法律援助资源匮乏的地区的租客,可能需要全部十天的时间来获得法律帮助。生活在这些地区的租客往往需要长途跋涉前往法院提交文件,增加了应对的难度。据估计,加州约有40%的租客因为未能及时回应而在驱逐案件中败诉。
房东的担忧
虽然加州公寓协会(California Apartment Association,简称CAA)没有正式反对这一法案,但孙斯陶发现,部分房东团体担心,延迟回应期限可能导致更多的租金拖欠并增加房东的经济负担。许多房东通常只有在租客已经拖欠数月房租时,才会采取驱逐行动。尽管驱逐程序看似简单,但整个过程可能会耗费几个月时间,延长的回应期限无疑会增加房东的经济损失。
租客的支持与法律援助
对于租客来说,这一法律的出台得到了广泛支持。许多租客因错过回应时间而在驱逐案件中遭遇不公正的判决,延长回应时间将为他们提供更多寻求法律援助的机会。比如,部分租客因为未能及时回复通知而被法院判决支付高额赔偿,通过寻求无偿法律援助,这类判决最终被推翻。这些租客认为,新法能够帮助更多像他们一样的人避免不公正的驱逐。
据悉,加州的一些城市,特别是洛杉矶,正在考虑是否效仿旧金山,为面临驱逐的租客提供法律援助的权利。根据NCCRC的统计,全美国范围内只有不到5%的租客能够获得法律帮助,而房东获得法律帮助的比例高达80%以上。随着租房市场的紧张,法律援助对租客的重要性愈发突出。
新法的具体条款
《AB 2347》修订了加州民事诉讼法第1167条,明确要求租客在收到驱逐通知后的10个工作日内做出回应。这一延长期限不包括周末和法定假日。此外,若租客是通过邮件或其他特定方式收到通知,他们将获得额外的5个工作日来提交回应。
同时,法案简化了租客针对房东投诉的动议程序,缩短了律师提交动议和租客法律团队反驳房东投诉的时间。尽管如此,法案为租客提供了更多机会以避免被驱逐,并为他们争取了更多的时间寻求法律援助。法律专家表示,新法不仅有助于租客避免默认败诉,还可以为他们争取更多时间去应对法律复杂性或生活中的其他问题。