2020洛阳楼市小趋势

2019，洛阳楼市非常因吹斯汀。

往远了看，比洛阳高级的西安、长沙、成都等强二线城市，房价也就一万多两万，顶着多年“价值洼地”称号，不温不火。往近了看，同是中原都市圈，中心城市大郑州，2019“降”字打头勒紧腰带苦熬，洛阳这边迈着六亲不认的步伐不时带出领涨的节奏……，谁说起来都是一脸懵逼。

但是， 2020已一脚踹进来，该展望还是要展望一下，不然过节喝多了聊啥？不就这点房事儿。

宏观上，中国的城市化进程还有10%的增量空间，所以楼市至少还能蹦达十几年，但微观上，地方市场逐年都有新的变量加入，来看看洛阳明年会呈现哪些新趋势：

一、城市去中心化加速

从“副中心”城市，到今年“双中心”的提法，政策持续向好。不先管“双中心”是不是太虚幻，口号上先占个位总比没有强吧。

这两年洛阳到处挖坑，变身基建狂魔，地铁、高架，轻轨，上天入地，开工竣工（据悉地铁三号线不日亦将开工）消息不断。交通路网日新月异，成绩单杠杠的，虽然春节返乡的游子有点转向，但是，规格跃升带来的发展空间真的让人惊喜。而且，洛阳确实已从单中心完成了多中心布局的转换。

图片来源于网络

最早就一个中心：西工区，后来市政府搬迁，洛龙区崛起直追，现在涧西区、道北、经开区、伊滨区、孟津近郊、洛宜交界版块、自贸区、廛河区，哪一个版块都有自己的鲜明定位，都有（或规划有）学校、商圈，都有抢眼的品质楼盘撑着房价。

多中心衍生的一个明显变化就是：地段平权。——房价像是被熨斗烫平了，哪儿都差不多。

你觉得恒大绿洲是农村？不好意思，高层11000；刚开盘的建业滨河珑河12000。

你觉得宜阳孟津是县里？——宜阳近郊湖滨美院洋房9000多，花溪渡（别墅）15000左右。宜阳县君河湾高层5300，洋房5700。实际上，孟津、偃师、宜阳、伊川这几个开发较成熟的县城，房价都在5000到7000元之间。

你觉得伊滨区鸟不生蛋？呵呵绿都洛阳府洋房12000，钱隆誉园高层9500。

……

多中心带来的，一定是内部流通性变强，城市对抗周期性增强。毕竟城市化，还要靠多核心来释放扩张余力。

二、精细化操作，让土地变黄金

洛阳还有多少土地储备？找不见数据，政府下棋不会让咱知道后手。

去年洛阳挂牌成交地块5000亩，比起大郑州动辄4万亩的手笔，也算保守了。

看历年土地出让的节奏，供小于求是常态，这也是洛阳房价春意盎然的重要原因之一。

按照城市发展的普遍规律，在初级的狂飙突进式城市化之后，下一步的扩张会进入相对缓坡的阶段，即集中于城市深度发育和打补丁。

比如洛阳，经过洛龙区、伊滨区两波大开大合的战略规划之后，眼下是两条腿走路，一边持续建设新区，一边对老城市区进行升级换代。也就是原先发展不太好的板块，想办法拉你起来，那些过气的板块，想办法让你再次回春。（撤县划区的操作有点诗和远方，当个念想吧）

大家知道，所谓房价，最重要的组成部分就是地价+建安成本，房屋本身的价值从交房那一天起就开始持续贬值，房子下面的土地却一直在升值。

所以，涧西老破小的学区房价格坚挺，不是吃饱撑的，99%是上涨的地价撑的，房子本身的屋顶墙面价值早已折损无几。

为土地赋能的精细化操作，一般会通过量身定制的区域规划，如基建交通、招商（大商业，如万达）、休闲设施（公园景点）来实现，看似牺牲了一些地块面积，却拉高了单位地块的升值潜力，这样，招拍挂才能吸引更多举牌。

洛阳规划的诸多复建（古建）景点，如应天门、玄武门、九州池等景区，都是为板块赋能的精细操作，而且，随着规划水准的提高，这种操作大概率将贯穿未来楼市余生。

应天门（图片来源于网络）

三、垄断式开发

15年开始，越来越多的品牌房企业蜂涌入洛，“百强”的光环现在都不够炫了。

由于开发成本过高（仅地价一项就屏蔽了绝大多数本地房企），玩不了高周转的小开发商黯然退场。手里有地的，可以拿出来与大开发商合作，没地的只好转战县区。

在洛阳周边县城拿地，地价100多万一亩（伊滨区地价都600多万了）。而房价差不多是洛阳市区的一半。拿地成本低，利润却不低，房子卖得还快，正所谓塞翁失马，焉知非福。所以洛阳动辄几百万的郊区地块流拍也正常。

本来，品牌房企入场不是坏事，有实力做出好产品，置业者绝对欢迎，但如今“情怀”两字已经被“活着”给挤走了，规模化开化更青睐能批量复制的产品。所以，市场上让人眼前一亮的好房子，会越来越少，品质越来越趋同，楼盘之间最大的区别就剩下地段了。

自由竞争、百花齐放的时代已过去，也许几轮跑马圈地、并购重组之后，最后胜出那几个赚够钱的赢家，才会决定要不要做些好产品出来。

四、两房没落 三房当道

改善性需求成为购房主流。

随着产品升级，90多平的小三房设计得非常合理。目前市场在售楼盘主力户型，主要集中在95~140之间，紧凑三房或大三房。因为总价有优势，紧凑型三房很受欢迎。

总之，轻易不要再买两房了，80、90后也正在进入家族化模式，虽然两房门槛低，毕竟只是过度，以后两房的接盘侠会越来越少。

未来，城市里大行其道的，将是性价比超高的“一站式家庭空间解决方案”。

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五、“稳”字当头，没有暴击

刚提“房住不炒”的时候，还有网友满怀希望：是不是要降了？！

——现在还这么问的已经少多了，真欣慰！

中国人最讲究的其实是“平稳”过渡，政府既不想看到买过房的哭爹喊娘地跳楼，也不想看到无房者怨气冲天。都影响稳定啊，手心手背都是肉。

现在，横盘时代全面来临，一线城市其实都高位横盘两三年了。暴涨暴跌的现象很难再出现。去年年底郑州融创炒作的“降价”买房狗事件，到最后也没有真降。

横盘就是停车，司机已经仁至义尽，上不上车看自己了。在三四线城市，横盘，可以说是刚需+改善的天堂。

想上车的，有两个建议：

1、自住改善的，想买多大买多大，想买多壕买多壕。

投资，一定要考虑接盘侠的数量和接手能力。未来卖房难度要远远大于买房。

郊区200平的叠加（大平层）一年你都卖不掉，而市中心40平的老破小2个月就能变现。

如果去郑州这种强二线城市投资，首选100~120平的三房，由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区，如果选择老城区的老破小最好带学区。

如果投资洛阳本地的房子，一定看地段，地段好，房子才会升值，不要被那些没用的附加值迷惑，记住你是投资不是自住。

2、目前，房产还是抵御通胀的主要渠道。股市要是赚钱了，请换成房子，房子赚钱了，要继续换成房子，换地段更好的房子，像世纪华阳或者泉舜、正大那样抗打能涨的。（文/赵汗青）