1、现象：新房越看越贵

这个朋友最早和我一起看房，还是在10月中旬，当时我们一路向南，连看了高新区一个总价200万左右，天府新区两个总价160多万到180多万的老盘新房。产品呢，都算不上最时兴的改善洋房，但对于首次置业和纯住需求的普通工薪阶层来说，我觉得够了。结果看完3个楼盘，大家都没有下定决心去谈价。我后面考虑到孩子读书，暂时没再打新房的主意，转而看起了二手。哪知道朋友后面被销售撺掇着看房，从200万预算的房子，一路看到320万，现在又看到了380万的改善。据她说，之所以预算越看越高，一是多看几套不满意之后，销售就带他们去看更高层级的房子。越看眼光越挑剔，但是价格也就越看越贵。再一个，成都新房确实在进入10月下旬之后，开始不停跳涨。本来320万那个新房，她和她男朋友都已经看上了，也准备一步到位，两家人咬咬牙，凑个首付安家的。但因为男朋友公司开始裁员，她自己所在的公司也只是一个小民企，担心工作不稳定，万一这边刚入手新房，那边就遭裁员，失业断供怎么办？就这么一犹豫，转眼间，曾经看上的320万新房，现在再去问，要卖380万了。一怒之下怒了一下，干脆摆烂，不看，也不准备买房，就先租房住。我问她：要不先降低预算，量力而行，买个满足刚需住的，以后条件好了再改善？她却表示：就想一步到位，要买就买改善新房，不然宁可租房住，免得将来还要卖房又买，麻烦得很。

2、分析：次新大有潜力说实话，我看房小半年，外加也请教过房地产从业多年的一些朋友，对成都现在的新房市场，有一种望而却步的感觉——那已经不是普通人可以随便参与进去的纯投资市场了。要么家里本来就有钱，要么收入特别高且稳定，否则即便凑够了首付，咬牙上车的后果，也要考虑到失业断供的巨大风险。毕竟，成都现在的新房、二手房，成交量确实是全国第一。但，法拍房数量也是全国第一。就我现在居住的刚子楼小区，法拍房都不少，尤其是很多大户型的房子，都是前几年盲目乐观，加杠杆入手的业主，这几年遭遇各种黑天鹅，收入下滑，供不起房子，只能坐等房子被查封。如果纯粹为了居住，不期待通过房产投资加大上杠杆赚钱，普通刚需、刚改，在兼顾安全和性价比的情况下，可以把眼光放到一些超跌的二手次新房上去了。比起新房，二手次新的居住属性明显更好，地段、配套、房子都成熟，所见即所得，价格便宜很多。比起老破小、老破大，二手次新的金融杠杆属性也还没有完全消失，应急时拿去银行抵押贷款，依然能放到款。

2023年底到2024年上半年，老破小、老破大因为跌出来的性价比，也被不少专业投资眼光的人建仓收房，一次性投个3-5套、10几套，坐着纯收租，以租养贷，收益率也比存定期强。我有2个超牛读者，都是这么干的。但进入2024年下半年，随着收老破小、老破大的人越来越多，淘笋这事儿，也没有之前那么容易，穿刺毛仓价和地板价已经难觅踪迹。反而一些高层次新房的业主，还没有反应过来，或者因为前几年杠杆加得猛，不得不赶在断供前，继续降价打折卖房，交出带血的筹码，大有议价空间。

3、结论：不要等小阳春马上一月份就过年了，很多买家可能会倾向等到春节过完，再考虑房产置业的事情，但鉴于每年三月、四月的小阳春，都是成交高峰期。房子好卖，竞争对手也多，不好议价。所以真下手，就赶在春节前，看上哪套房子就去猛砍价。万一把房东说动了，省下来的每一分钱，都是自己的。买卖嘛，就是心理博弈。我最近又看上一套次新电梯房，就准备先把房东约出来磨。

为了筹备子弹，我把自己家的一套刚需房子，价格都又降了5万。这套买得早，再降降倒也无所谓，就是希望能在春节前卖房换房成功。毕竟，换房这事儿，已经拖拉了小半年。今年最佳换房时机是8月底，错过就错过了。但明年小阳春以前，依然还有一些地板价的二手次新房子可供筛选。如果这一波再错过，我给家里人也说了：就认命呗，不换了，把存的钱拿出来旧改，二手翻新一下，凑合过。因为每一次的机会，都只存在于有分歧的时候，当大家都达成完全统一的共识时，就只剩下内卷了。